“商业类的公募REITS现在还没有一单是真正上市了，但是据现在证监会和各大券商的一个口径，新的商业类不动产公募REITS，它的发行派息要求应该是10年国债利率，再加50个基点，我们看下来就是3.2%派息率要求”。

1月14日，仲量联行投资及资本市场华东区负责人孙翎在媒体沟通会上告诉《国际金融报》记者，公募REITS底层资产的运营表现、回报率等要求正在下调，这也预示着，公募REITS的门槛正在降低。

至于是否观察到有买家提前布局收购符合条件的核心资产，孙翎表示，从去年下半年开始，确实已经有投资人在进行一些项目的跟踪或者谈判，这对今年公募REITS的流动性有非常大的帮助，“是市场复苏的一个积极信号”。

她直言，随着REITS试点范围进一步扩大，城市更新政策不断落地，投资退出路径愈发成熟，预计将迎来更多优质资产的交易机会。

以上海市场的大宗交易来看，根据仲量联行数据，去年全年累计达成89宗交易，成交额录得约487亿元，同比下降15%，略有回落。

交易规模维度方面，2025年单体项目平均成交金额为5.5亿元，较2024年均值5.6亿元略有下降。去年四个季度共录得15宗成交金额高于10亿的成交记录，而成交金额小于5亿的交易占市场成交宗数的63%。

资产类别来看，办公资产以52%的成交金额和42%的成交宗数位居第一，仍为投资者配置重点，稳固市场基本盘。其余资产类别的交易金额中，长租公寓占比15%，零售物业为13%，酒店占比8%，产业园区6%，数据中心5%。

值得一提的是，2025年多宗大体量核心标杆资产的成功交易增强了商办市场预期，反映出投资者对核心位置与回报率稳定的优质资产具有较强接受度，甚至可在一定程度上弱化土地剩余年限的制约。

酒店市场则在旅游政策支持下持续回暖。上海市文化和旅游局数据显示，2025年1至11月，上海接待国际游客828万人次，同比增长38.8%，超过2019年同期的824万人次。

同期，上海全市五星级酒店入住率同比去年同期上升2.7个百分点，平均房价同比增长1.2%，每间可售房收入（RevPAR）仍实现5.2%的稳健增长。

这也带动高奢酒店的规模提升。2025年全年，上海共新增约3838间高奢酒店，其中虹桥板块共新增1145间客房，占新增总量的30%，代表性酒店包括上海虹桥机场盛贸和香格里拉酒店（611间客房）；前滩和后滩板块共新增783间客房，占比20%，代表性酒店包括上海前滩华尔道夫酒店（204间客房）。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛称，上海旅游市场正全面复苏，国际客流强势回升并超越2019年水平，推动酒店业绩稳健增长，“不过部分区域近年新增供给集中，局部板块的酒店业绩短期内或面临竞争加剧的压力”。