新华财经上海1月17日电（记者 王默玲、郑钧天）房地产顾问公司莱坊15日在上海发布的报告显示，2025年长三角物流地产市场呈现“发展不平衡”的核心特征，复苏回升、稳步筑底与持续探底三类城市差异化发展，资源集中与供需失衡并存的格局进一步放大区域分化态势。

莱坊高级董事及上海工业物业服务部主管郑卫华介绍，以宁波、合肥为代表的城市，凭借产业基础、强劲的物流辐射能力与谨慎的土地供应政策，在高端制造业与跨境贸易双轮驱动下，其工业及物流市场正在复苏回升；以上海、苏州为代表的城市，产业需求稳步增长且能吸纳周边需求，但受新增供应影响，市场处于“以价换量”的筑底阶段；嘉兴、南通等城市，则因新增供应持续释放、本地产业需求增长乏力，去化压力加大，租金仍处下行通道。

报告认为，市场分化的核心驱动因素包括四大方面：一是外向型产业发展不平衡，机电产品、车辆及运输设备等成为出口主力，上海、苏州、宁波进出口额超万亿元，金华、合肥增幅达20%，显著领先其他城市；二是本地产业增长带动仓储需求，合肥规模以上工业增加值自2024年一季度起保持12%以上增长，上海自2024年四季度起快速增长，直接拉动原材料与工业制品的物流存储需求；三是港口枢纽功能凸显，上海港、宁波港集装箱吞吐量逐年上升，有效带动本地及周边区域仓储需求；四是供应量成为市场稳定性关键调节工具，嘉兴因持续大量新增供应导致空置率上升、租金下降，而宁波通过收缩新增供应推动空置率下降、租金回升。

郑卫华表示，2025年长三角物流地产市场的分化态势，本质上是产业基础、区位优势与供应调控多重因素共同作用的结果。外向型经济的不断向好、高端制造业的集聚与跨境电商的崛起，正在重构物流地产的需求逻辑。2026年，区域分化格局将进一步加剧，多元化需求将成为市场核心驱动力：国内电商与快递物流需求偏好租金洼地区域，围绕制造业的仓储需求聚焦产业根基雄厚的城市，而港口枢纽需求则集中于国际型枢纽城市。对于投资者与开发商而言，精准把握城市产业定位、在有利的时间窗口加码关键市场至关重要；对于租户而言，可借助区域租金差异与市场调整期的优惠政策，优化仓储布局与成本结构。随着“十五五”规划对重点产业的支持，以及拉动内需一系列的政策落地，长三角物流地产市场将在分化中实现结构升级，优质资产的价值韧性将进一步凸显。

编辑：李一帆