小区公共收益有多少，怎么用，谁说了算？

据第一财经报道，近期，上海、河南、黑龙江等省份密集出台针对住宅小区公共收益的专项管理规定，从制度层面明确公共收益的来源、归属、管理和使用方式。上海、黑龙江等地，还明确要求建立住宅小区公共收益监管账户制度，由房屋行政管理部门或业主监督。

说起小区公共收益，不少地方的业主都有“雾里看花”的感觉，只知道它的存在，不清楚它有多少。多地陆续出台的专项管理规定，就是以制度的“明白纸”破解公共收益的“糊涂账”，让小区公共收益真正惠及业主。

小区里张贴广告的电梯、灯箱，收取进场费的充电桩和快递柜，实行停车收费的公共停车场等全体业主共有的设施和场地，都是业主“肉眼可见”的公共收入来源。但是，最终公共收益有多少，往往是全凭物业“自觉”。一些物业懒得公示，或者象征性公示其中一部分，一本“糊涂账”掩盖了收支不明、挪用侵占等各种问题。

公共收益“看不清，摸不着”，不仅不能给业主提供获得感，反而让他们有一种被剥夺感。很多业主能感觉到公共收益里藏着“猫腻”，因为物业的强势和权责的模糊，也只能默默忍受。即便有较真的业主，也会因为拿捏不准各项收入的用途和性质，做不到精准监督。

公共收益归谁所有，并非“法无明文”，而是有法可依。我国民法典规定——建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有；费用分摊与收益分配，有约定从约定；无约定或约定不明按专有部分面积比例确定。

但是，立法的概述性和笼统性，使得“业主共有”更像是一个泛泛的原则要求。具体如何确定和分配小区公共收益，必须有可操作性的办法和细则。

目前，全国已有多个省份发布相关政策，旨在通过制度化、透明化监管，让小区公共收益真正“归业主所有、由业主监督、为业主所用”。而明确建立住宅小区公共收益监管账户制度，可以说是抓住了问题的“牛鼻子”。

比如，一些地方规定，自2026年4月1日起，住宅小区每一部电梯、每一个车位、每一块广告牌产生的公共收入，都应当直接存入监管账户，实行专户专储、单独列账、公开透明管理。

这些规定，以专门“监管账户”管住物业“乱伸手”，避免小区公共收益成为“唐僧肉”。监管账户的建立，也让业主的知情权、监督权和决策权，有了可靠的抓手。

当然，目前不少地方还存在业委会覆盖率偏低的问题，业主自治能力薄弱，难以落实业主监督。对此问题，一些地方对物业提出了强制要求，规定物业服务人或业主委员会须在每季度第一个月月底前，公示上一季度公共收益收支情况，且公示期不少于 30个工作日，并对业主提出的异议设置了明确答复期限。这些规定堵死了一些小区物业对业主惯用的“拖字诀”。

总之，各地新规为法律落地提供了操作指南，实现了对小区公共收益的全流程规范，把“糊涂账”变成“明白账”。

小区公共收益在地方有了越来越多的“办法”，体现了基层治理的精细化。而这在数字时代，“一码扫清楚”并不难做到。如果将来业主拿出手机就能看到关系小区公共收益的合同、发票、流水，明白自己应得的收益，那么困扰业主们的“雾里看花”，就能转为“明察秋毫”。

编辑 / 徐秋颖