当房地产市场告别普涨狂欢，回归理性调整周期，福耀玻璃创始人曹德旺多年前的警示愈发显现出前瞻性。早在房地产投机热潮鼎盛时期，他便直言“房子空置太多、价格虚高，绝非靠谱的投资渠道”，劝诫多套房持有者尽早变现，避免房产沦为负资产。彼时这番言论被多数人视为“唱衰”，如今步入2026年，随着全国二手房挂牌量突破850万套、三四线城市房价持续下行、持有成本不断攀升，楼市格局正发生根本性变革。作为“十五五”规划开局之年，2026年房地产市场将迎来三大核心转折，曹德旺的预言正逐步照进现实。

第一大转折：普涨时代彻底落幕，区域分化格局全面固化。过去二十年，房地产市场凭借人口红利与政策红利，形成了“闭眼买房都赚钱”的普涨态势，核心城市与三四线城市同涨同跌，房产成为全民追捧的财富密码。但这一格局在2026年已彻底终结，“核心坚挺、外围承压”的分化态势进入稳定期，人口流动与产业集聚成为房产价值的核心分水岭。数据显示，2025年北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房价格逆势微涨2%-3%，去化周期仅12个月，而三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，瑞银更是预测2026年这类城市房价可能再跌10%，“鹤岗化”现象持续蔓延。​

分化的本质是市场规律的必然体现。一线及强二线核心城市凭借优质的教育、医疗、就业资源，持续吸引人口流入，深圳2025年人口净流入接近50万，杭州、成都均超20万，强劲的需求支撑让核心板块房产保持韧性。与之相反，三四线城市尤其是远郊区域，产业支撑薄弱，人口外流加剧，住房需求持续萎缩。更关键的是，需求结构已发生根本转变，90-144平米的品质改善户型需求占比已提升至45%，成为成交主力，而三四线城市的老破小、文旅盘等非优质房源，不仅升值无望，还面临“降价40%仍难成交”的困境。这种分化意味着“持有多套不如持有优质一套”，非核心区域的多余房产已从资产变为包袱。​

第二大转折：持有成本持续攀升，空置房产沦为“烧钱机器”。曹德旺曾警示“别等到倒贴钱养房子才后悔”，如今这一警示已成为众多多套房家庭的现实。2026年，房产持有成本的上升通道全面打开，房贷利率、日常运维、潜在税费等多重压力叠加，让空置房成为沉重负担。尽管当前商贷5年期以上LPR降至3.5%，首套利率最低可到3.05%，但对于2020-2021年高位上车、利率5%以上的多套房持有者而言，存量房贷的利息压力依然巨大，部分家庭月供占收入比例超50%。​

除房贷压力外，日常运维成本亦不容忽视。一套闲置房产的物业费、取暖费、维修基金等每年少则数千元，多则上万元，长期空置相当于持续烧钱。更值得警惕的是，“房屋养老金”“房屋体检”等制度全面推广，老旧小区维修成本进一步增加，同时房地产税试点扩大的预期持续升温，多套房持有者将面临额外税收负担。与此同时，租金市场疲软让“以租养贷”模式难以维系，三四线城市部分房源租金甚至无法覆盖物业费，持有成本彻底失去对冲渠道。成本与收益的失衡，让多套房持有者的处境愈发被动，房产从“财富蓄水池”沦为“财富吞噬器”。​

第三大转折：政策导向精准化，非优质房产变现窗口收窄。2026年楼市政策已从“全面刺激”转向“精准滴灌”，政策红利更多向刚需、改善型需求和核心区域倾斜，非优质房产的变现机会正逐步流失。从中央到地方，多项政策密集出台：换购住房个人所得税退税政策延长至2027年年底，商贷与公积金利率降至历史低点，多地推出“卖旧买新”补贴、多孩家庭购房优惠等举措。这些政策本质上是为优质资产置换提供便利，而非为非优质房产托底。​

住建部《关于提升住房品质的意见》明确推动房地产向高质量发展转型，鼓励优质住房建设，进一步降低非优质房产的市场认可度。从市场数据来看，全国二手房挂牌量突破850万套，三四线城市非核心房源成交周期普遍超180天，想成交需主动降价10%-20%。2026年上半年可能是这些房源最后的变现良机：一方面政策红利集中释放，交易成本降低；另一方面城中村改造货币化安置带来短期需求，提升房源流动性。若错过此窗口，后续随着库存累积、需求萎缩，非优质房产可能陷入“越跌越难卖”的恶性循环。​

三大转折的背后，是房地产市场回归居住本质的必然趋势，曹德旺的预言并非危言耸听，而是基于人口、供需与经济规律的理性预判。2025年数据显示，全国商品房销售面积下降6.8%，住宅销售额下滑9.6%，三线城市房价累计跌幅达3.4%，部分弱三四线城市跌幅超22%，这些数据都印证了市场调整的态势。对于普通家庭而言，需彻底摒弃“炒房致富”的旧思维，理性优化资产配置。​

应对市场变化，多套房持有者应遵循“抛弱留强”原则：优先保留一线或强二线核心区有地铁、优质学区、成熟商圈的次新房，这类“硬通货”抗跌性强、流动性好；坚决出手三四线城市远郊房、县城老破小、文旅盘等非优质资产，即便小幅折价也需果断止损。同时要吃透当地税费优惠、存量房贷利率转换等政策，降低变现成本，做好现金流管理，将家庭负债率控制在合理范围。​

2026年的楼市已彻底告别“普涨神话”，房子不再是“越多越好”，而是“越优质越好”。曹德旺的警示提醒我们，任何资产的价值都无法脱离市场规律而存在，房地产的投机时代已然落幕，高质量居住时代正式开启。在趋势面前，唯有认清现实、果断决策，主动优化资产结构，才能在市场调整周期中保障家庭财富安全，这既是对市场规律的敬畏，也是对自身财富的重视