2017 年，马云在杭州全球峰会上提出 “八年后中国最便宜的就是房子” 的预言，彼时正值楼市狂热期，这一观点曾被广泛质疑。而今，2026 年作为 “十五五” 规划开局之年，房地产市场正发生根本性变革：全国二手房挂牌量突破 850 万套，城市间房价背离度达 13.5%，“普涨普跌” 的时代彻底终结。马云当年的预判与中央 “房住不炒” 的长期定调形成呼应，楼市格局的深刻改变，让 2026 年的买房卖房决策不再是简单的涨跌猜测，而是一场基于价值判断的精准选择。

一、楼市格局剧变：从规模扩张到价值重构​

楼市格局的改变核心体现在三大维度，这也是马云预言背后的底层逻辑兑现。首先，投资属性退潮，居住本质回归。过去二十年房地产 “低风险、高回报” 的投资逻辑彻底失效，曹德旺 “房子就是砖头水泥，没啥投资价值” 的提醒精准戳中市场本质。人口结构层面，出生率下降与老龄化加剧导致刚需总量萎缩；政策层面，“房住不炒” 成为长期导向，房产税试点预期增强，持有多套房的成本持续上升；市场层面，住房供给从短缺转向过剩，全国商品房库存去化周期仍处高位，投机空间被彻底挤压。​

其次，结构性分化白热化，“强者恒强” 成常态。这是 2026 年楼市最显著的特征，同一城市内核心地段与远郊板块、不同城市层级间的房价走势呈现 “冰火两重天”。数据显示，上海核心区 2025 年房价同比涨幅达 5.7%，而江苏盐城某刚需盘同期跌幅超 25%；北京西城核心区二手房单价维持在 12 万 / 平以上，而延庆区域跌幅高达 8.78%。瑞银预测，2026 年新房均价整体下跌 5%、二手房跌 3% 后触底，但三四线城市跌幅可达 22%；中信证券则指出，上海内环、深圳南山等核心区域涨幅可达 5-7%。分化的核心逻辑是资源聚集度，一线及强二线城市凭借产业基础和人口虹吸能力，成为市场止跌回稳的主力，而人口外流的三四线城市则面临持续调整。​

最后，政策导向转变，从全面刺激到精准滴灌。“十五五” 规划明确提出 “推动房地产高质量发展”，政策重心从过去的 “刺激增量” 转向 “优化存量”。全国超 210 个地区出台约 550 条调控政策，核心方向包括降低首付至 15%、房贷利率降至 3.2%，针对刚需和改善群体的差异化补贴，以及推进现房销售、优化二手房交易流程等。政策不再追求房价上涨，而是聚焦 “止跌回稳” 与 “风险化解”，向 “好区域、好业态、好运营” 的领域倾斜。​

二、2026 年买房策略：聚焦核心价值，避开三大陷阱​

对于刚需和改善群体而言，2026 年是政策红利释放与市场分化并存的一年，买房决策需遵循 “三选三不选” 原则，精准锁定核心价值。​

“三选” 原则直指保值增值核心。其一，选核心城市核心板块。北京海淀、上海浦东、广州天河等产业集聚、人口净流入的区域，2026 年大概率止跌企稳，部分优质板块甚至小幅上涨。这些区域凭借 “地铁 + 商业 + 医疗 + 教育” 的成熟配套，抗跌性突出，是资产安全的重要保障。其二，选改善型品质住宅。市场需求结构已发生根本性变化，改善性需求占比突破 60%，较 2020 年翻一倍。户型合理、物业优质、绿色智慧的 “好房子” 更受市场青睐，保值性更强，这也契合 “十五五” 规划 “建设好房子” 的政策导向。其三，选政策支持区域。城中村改造区、城市更新重点片区等政策倾斜区域，未来配套升级潜力大，叠加首付比例降低、利率优惠等政策红利，置业成本更具优势。​

“三不选” 原则规避贬值风险。首先，不选三四线及以下城市。这类城市人口持续外流、库存高企，待售面积同比增 18.6%，调整周期或延续至 2026 年后，部分城市可能出现 “降价 40% 仍难成交” 的窘境。其次，不选远郊非核心区域。一线城市外围、二线城市郊区房源抗跌性差，配套滞后且流动性不足，2026 年或再跌 5-12%。最后，不选老旧小区、非学区老破小。这类房源设施老化、需求萎缩，涨幅仅 1-2% 甚至持续下跌，未来转手难度极大。​

对于改善型群体，需把握 “卖一买一” 的窗口期。建议 2026 年上半年出售现有非核心资产，抓住 3-4 月小阳春或学区房报名季的需求集中期；买入时机可选择下半年 9-12 月，此时政策效果逐步显现，优质房源或出现阶段性降价机会。同时，应优先选择品牌房企开发的现房项目，降低烂尾风险，关注 3 公里内有完善配套的房源，增强长期保值性。​

三、2026 年卖房策略：抛弱留强，优化资产配置​

在楼市分化加剧的背景下，2026 年卖房的核心逻辑是 “优化资产配置”，果断抛售低效资产，保留核心价值房产，这与曹德旺 “多余的房子赶紧卖” 的提醒高度一致。​

三类房源必须尽早止损。第一类是三四线城市的投资房，尤其是库存高、人口净流出的弱市，2026 年可能再跌 10-22%，随着房产税试点扩大，持有成本将进一步上升，尽早变现是最优选择。第二类是房龄超 20 年的老破小，无电梯、管道老化、户型落后，年轻人接受度低，未来转手难度会越来越大。第三类是远郊概念盘，打着 “新区规划”“地铁延长线” 幌子，实际配套匮乏，往往挂牌大半年无人问津。​

卖房时可采用 “轻翻新” 策略提升成交效率，数据显示，花 5 万元左右改造厨卫、刷新墙面，可使成交周期缩短 40%，售价提高 8% 左右。同时要避开 7-8 月传统淡季，优先选择政策利好窗口期挂牌，扩大议价空间。​

三类资产值得长期持有。一线和强二线城市核心区房产抗跌性强，部分区域已现 3-5% 的小幅上涨，长期保值性好；核心城市学区房、楼龄 5-10 年的次新改善型住宅需求稳定，稀缺性强，流动性佳；政策重点支持的城市更新片区、轨道交通枢纽周边房源，未来随着配套升级，仍有一定升值潜力。对于多套房持有者，建议将抛售弱市房产获得的资金，转向核心城市优质资产或多元化投资产品，降低对房地产的依赖。​

结语​

2026 年的楼市，既应验了马云 “房价回归居住本质” 的核心预言，也践行了中央 “房住不炒” 的长期定调。格局改变的背后，是市场从规模扩张向高质量发展的转型，是 “人、房、地、钱” 要素联动机制的重构。对于购房者而言，摒弃 “炒房致富” 的旧思维，聚焦核心城市、优质板块与品质房源，才能把握政策红利；对于卖房者来说，“抛弱留强” 优化资产配置，是规避风险的关键。2026 年，城市选择比赌涨跌重要 10 倍，理性决策、顺势而为，才能在楼市新秩序中实现财富的保值增值。