早在楼市狂热期，马云和曹德旺就已跳出 “房价永涨” 的集体迷思，给出了穿透本质的预判。2017 年，马云在杭州全球峰会上提出 “八年后中国最便宜的就是房子”，彼时被视为危言耸听，如今却与 “十五五” 规划中房地产回归民生属性的定调不谋而合。而曹德旺的观点更为直接，2020 年便直言 “房子就是钢筋水泥，没啥投资价值”，甚至劝妹妹抛售多余房产，警示 “未来房子可能既卖不掉也租不出去”。

两位大佬的预判并非空穴来风，而是基于对市场规律的深刻洞察。从数据来看，全国持有两套及以上房产的家庭占比已达 42%，空置房数量超 1.2 亿套，足够 3.6 亿人居住，供需失衡的矛盾早已显现。更关键的是，人口结构老龄化、出生率下降导致刚需总量萎缩，“房住不炒” 的长期政策挤压了投机空间，房产税试点预期则持续推高持有成本，多重因素叠加下，房子的投资属性加速退潮，居住本质全面回归。2026 年作为 “十五五” 规划开局之年，这些底层逻辑的兑现，让楼市格局迎来颠覆性变革。​

二、2026 楼市格局颠覆：从 “普涨普跌” 到 “冰火两重天”​

2026 年楼市最核心的变化，是彻底告别 “闭眼买房都赚钱” 的旧时代，进入 “强者恒强，弱者更弱” 的结构性分化新常态。这种分化不仅体现在城市之间，更渗透到同一城市的不同板块。​

数据最能说明问题：上海核心区 2025 年房价同比涨幅达 5.7%，而江苏盐城某刚需盘同期跌幅超 25%；北京西城核心区二手房单价维持在 12 万 / 平以上，延庆区域跌幅却高达 8.78%，城市间房价背离度已达 13.5%。权威机构预测进一步印证了这一趋势：瑞银认为 2026 年新房均价整体下跌 5%、二手房跌 3% 后触底，但三四线城市跌幅可达 22%；中信证券则指出，上海内环、深圳南山等核心区域涨幅可达 5-7%。​

分化的背后是资源聚集度的博弈。一线及强二线城市凭借成熟的产业基础、优质的公共资源和持续的人口净流入，成为市场止跌回稳的主力；而人口外流、库存高企的三四线城市，待售面积同比增 18.6%，调整周期或延续至 2026 年后。政策导向也加剧了这种分化，“十五五” 规划明确 “推动房地产高质量发展”，政策重心从全面刺激转向精准滴灌，首付降至 15%、房贷利率降至 3.2% 等红利，主要向核心城市和改善型需求倾斜。​

三、2026 买房指南：三选三不选，精准锁定核心价值​

在分化加剧的市场中，刚需和改善群体的买房决策不再是 “赌涨跌”，而是 “选价值”。结合政策导向和市场数据，2026 年买房需坚守 “三选三不选” 原则，避开陷阱、把握红利。​

“三选” 直指保值增值核心：其一，选核心城市核心板块。北京海淀、上海浦东、广州天河等产业集聚、配套成熟的区域，抗跌性突出，2026 年大概率止跌企稳，部分优质板块甚至小幅上涨，是资产安全的重要保障。其二，选改善型品质住宅。当前改善性需求占比已突破 60%，较 2020 年翻一倍，户型合理、物业优质、绿色智慧的 “好房子” 更受市场青睐，这也契合 “十五五” 规划 “建设好房子” 的政策导向。其三，选政策支持区域。城中村改造区、城市更新重点片区等政策倾斜区域，未来配套升级潜力大，叠加利率优惠等红利，置业成本更具优势。​

“三不选” 规避贬值风险：首先，不选三四线及以下城市，这类城市人口持续外流、库存高企，部分可能出现 “降价 40% 仍难成交” 的窘境。其次，不选远郊非核心区域，这类房源配套滞后、流动性不足，2026 年或再跌 5-12%。最后，不选老旧小区、非学区老破小，设施老化、需求萎缩，未来转手难度极大。​

对于改善型群体，需把握 “卖一买一” 窗口期：2026 年上半年出售现有非核心资产，抓住 3-4 月小阳春的需求集中期；买入时机可选择下半年 9-12 月，政策效果逐步显现，优质房源或现阶段性降价机会。同时，优先选择品牌房企现房项目，降低烂尾风险，关注 3 公里内有完善配套的房源，增强长期保值性。​

四、2026 卖房策略：抛弱留强，优化资产配置​

曹德旺 “多余的房子赶紧卖” 的提醒，在 2026 年显得尤为重要。卖房的核心逻辑不再是 “赚差价”，而是 “优化资产配置”，果断抛售低效资产，锁定核心价值。​

三类房源必须尽早止损：第一类是三四线城市的投资房，尤其是库存高、人口净流出的弱市，2026 年可能再跌 10-22%，随着房产税试点扩大，持有成本将进一步上升，尽早变现是最优选择。第二类是房龄超 20 年的老破小，无电梯、管道老化、户型落后，年轻人接受度低，未来转手难度会越来越大。第三类是远郊概念盘，打着 “新区规划” 幌子却配套匮乏，往往挂牌大半年无人问津。​

卖房时可采用 “轻翻新” 策略提升成交效率，数据显示，花 5 万元左右改造厨卫、刷新墙面，可使成交周期缩短 40%，售价提高 8% 左右。同时要避开 7-8 月传统淡季，优先选择政策利好窗口期挂牌，扩大议价空间。​

值得长期持有的三类资产：一线和强二线城市核心区房产抗跌性强，部分区域已现 3-5% 的小幅上涨；核心城市学区房、楼龄 5-10 年的次新改善型住宅需求稳定，稀缺性强；政策重点支持的城市更新片区、轨道交通枢纽周边房源，未来随着配套升级仍有升值潜力。多套房持有者可将抛售弱市房产的资金，转向核心城市优质资产或多元化投资产品，降低对房地产的依赖。​

五、关乎身家的 3 个核心提醒​

摒弃炒房思维，回归居住本质：马云和曹德旺的预判核心，都是看透了房地产投资时代的终结。2026 年的楼市，“稳” 是主基调，想靠炒房暴富已不现实，买房应聚焦居住需求，保值比增值更重要。​

城市选择比房价涨跌重要 10 倍：分化时代，选对城市和板块就成功了一半。与其纠结 “全国房价涨不涨”，不如关注 “核心区域值不值”，一线及强二线核心区的优质房源，仍是资产配置的安全选项。​

政策窗口是决策关键：“十五五” 规划明确了房地产高质量发展方向，清理住房消费不合理限制、优化二手房交易流程等政策将陆续落地。买房者可把握政策红利期降低置业成本，卖房者可借助政策窗口期提升成交效率，顺势而为才能少走弯路。​

结语​

2026 年的楼市，既应验了马云 “房价回归居住本质” 的预判，也践行了曹德旺 “房子无投资价值” 的警示，更承接了中央 “房住不炒” 的长期定调。格局改变的背后，是市场从规模扩张向高质量发展的转型，是 “人、房、地、钱” 要素联动机制的重构。对于普通人而言，摒弃盲目跟风，坚守 “选核心、抛弱势” 的原则，理性决策、顺势而为，才能在楼市新秩序中实现财富的保值增值。毕竟，在这场关乎身家的选择中，方向比努力重要，眼光比勇气关键。