（来源：上海楼市情报）

近日，上海大宁板块一套象屿大宁悦府的二手房成交信息在市场上引发热议。

186.72㎡仅售850万，折合单价4.55万/㎡，仅为周边同户型成交价的50%左右。

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五折成交？真相揭秘…

根据链家数据显示，这套引发关注的房源位于象屿大宁悦府17号楼中楼层，以850万总价成交，面积登记为186.72㎡。表面看单价仅4.55万/㎡，远低于小区正常水平，但仔细分析会发现其中另有玄机。

这套房源的特殊之处在于，186.72㎡的产证面积中包含了90㎡的地下室面积。如果仅计算地上实际居住面积，其实只有96.72㎡。

按照这个实际居住面积重新计算，单价瞬间从4.55万/㎡提升至约8.7万/㎡，这个价格已经接近象屿大宁悦府社区二手房的平均水平。

而且这套房子的成交过程也颇为曲折。

根据记录，该房源挂牌时间长达541天，期间经历了303次带看，价格调整了10次，从最初的1299万心理价位一路下调至850万成交，累计降价近450万。

平均每两天就有一组客户看房，说明市场关注度并不低，但特殊的产品设计让大多数买家望而却步。

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真实市场行情曝光！

解抛开这套特殊房源，象屿大宁悦府作为大宁板块的次新品质小区，其真实市场表现如何？

兔博士数据显示，2025年12月象屿大宁悦府成交的5套二手房，网签价约7.39-9.15万元/㎡，复原价约8.91-9.65万元/㎡。具体成交案例如下：

115㎡户型，低楼层，2025年12月13日成交，网签价78169元/㎡，复原价96524元/㎡；

135㎡户型，中楼层，2025年12月7日成交，网签价78509元/㎡，复原价94963元/㎡；

115㎡户型，高楼层，2025年12月7日成交，网签价73919元/㎡，复原价94185元/㎡。

再来看上海二手房市场整体情况2026年3月，上海楼市迎来了明显的回暖迹象。

这一轮市场回暖与"沪七条"新政的推出密切相关。58安居客研究院数据显示，"沪七条"落地当周，上海用户主动发起微聊的对数周环比上涨144.7%，留电用户数大增251.8%。

从成交结构看，本轮上海楼市回暖的核心驱动力来自刚性购房需求的集中释放。

数据显示，2026年3月上海总价300万元以内的二手房成交占比升至73%。内环内房龄超20年的刚需房源，成交周期从2025年的62天缩短至22天，成交效率大幅提升。

写在最后：

象屿大宁悦府的"骨折价"成交事件，表面上是一个吸引眼球的楼市新闻，实则揭示了二手房市场的复杂性和多样性。

市场整体回暖并不意味着所有房源都能卖出好价钱，产品本身的缺陷会在价格上得到充分体现。

对于购房者而言，当前市场既有机遇也有挑战。政策利好释放了部分购买力，市场活跃度提升，但同时也需要更加理性地分析每一套房源的真实价值。