华西固收

本周（2026年3月23-27日）中证REITs全收益指数收于1013点，周度继续下跌，环比跌幅0.83%，较1月末下跌3.71%，基本抹平2026开年以来涨幅。日均换手率0.3%，为2021年以来历史极低值，市场活跃度仍然很低。截至3月27日，79只REITs总市值2218亿元，周度环比-1%，其中流通市值1228亿元。

（一）一级市场：中航北京昌保启动询价，属政府配租型项目

2026年3月23日“中航北京昌保租赁住房REIT”注册生效，并已于2026年3月27日进行询价，是2026年度发行的第2只基础设施公募REITs。中航北京昌保租赁住房REIT标的资产为北京市昌平区未来科学城的3个公租房项目，属于政府配租型REITs，政策属性更强。项目租金仅为周边7折左右，有吸引力。

中航北京昌保评估值8.20亿元，本次询价区间1.822-2.318元/份。假设本次最终按询价区间上限2.318元/份发行，2026年预测可供分配金额3,439.61万元，则上限对应的分派率仍然高达3.71%，远高于目前二级市场租赁住房板块平均分派率3.13%，具有很高二级买入价值。

（1）上市首日若按照30%涨停测算（2.318*1.3=3.01元/份），项目分派率降为2.85%，约为厦门安居（扩募前）、深圳安居的分派率水平，上市首日涨停仍具有较大可能性；（2）若对标同在北京市、同属于政府配租型的北京保障房分派率2.97%，则上市预测涨幅有25%；（3）若对标目前分派率最高的华润有巢（3.4%），则上市预测涨幅有9%。

考虑到项目出租率好、区位优势显著、租金单价吸引力高、政策保障性强，预测北京昌保将向北京保障房等政府配租型项目靠拢，上市涨幅达25-30%。

商业不动产REITs方面，2026年3月26日，国联安复星商业不动产REIT申报至上交所，是市场首单由保险资管作为专项计划管理人的公募REITs。截至3月27日，市场合计申报16只，预计募集规模超460.6亿元。

（二）二级市场：全线收跌，成交依旧冷清

本周各资产板块悉数下跌，跌幅靠前的是仓储物流（-1.34%）和产业园区（-1.21%），跌幅较小的是消费设施（-0.33%）和市政环保（-0.45%）。全市场收涨个券寥寥无几，79只中仅12只个券收涨，67只收跌。

仓储板块本周跌幅仍然最大。嘉实京东仓储开始止跌，可能与廊坊项目续约安排落定有关。本次续租安排整体符合市场趋势，下调幅度略低于周边市场降幅。此外，嘉实京东拟二次扩募新购入北京、昆明和广州项目，目前分派率预测仍能在4%以上，可以关注。中金普洛斯REIT本月表现不佳，3月以来跌幅超10%，考虑到REITs的风险隔离机制，目前分派率达5.63%，关注后续表现。

园区本周跌幅靠前，其中，金隅智造工场近3周有约5%的回撤，关注是否超调及后续修复机会。

租赁住房板块本周所有个券全部收跌，城投宽庭保租房和华润有巢跌幅最小，分派率在3.4%左右，配置可以关注。厦门安居启动定向扩募持有人大会表决，在平价模拟发行6.858亿元下，新购入项目分派率预计达4.13%，新老项目合并后预计分派率可达3.07%。按7.887亿元（溢价15%）发行的情境下，新购入项目分派率预计3.59%，新老项目合并后预计分派率2.96%。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

证券分析师：姜丹 S1120524030002；

发布日期：2026-3-28；

《北京昌保上市涨幅或超20%》

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