核心财务数据概览：净利润短期承压，现金流表现稳健

中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“沈软REIT”）2025年年报显示，基金于2025年10月20日成立，报告期为2025年10月20日至12月31日。核心财务指标呈现“现金流稳健、净利润短期承压”特征，具体数据如下：

主要会计数据及财务指标

业绩完成度：可供分配金额超预期16.47%

报告期内，沈软REIT实现可供分配金额66,051,812.37元，较招募说明书预测的56,713,807.42元完成116.47%；运营净收益13,606,400元，较预测的12,988,593.06元完成104.76%，主要得益于应收账款收缴水平提升。

运营表现：出租率稳定，产业聚集效应显著

不动产项目运营核心指标

沈软REIT底层资产为沈阳国际软件园3个产业园项目，总建筑面积201,195.19平方米，报告期内整体运营平稳，具体指标如下：

租户结构与产业聚集

截至2025年末，项目共涉及租户473家，“科学研究和技术服务业”“信息传输、软件和信息技术服务业”两大行业租户面积占比达63.90%，与沈阳国际软件园产业规划高度匹配，前五大租户租金收入占比16.41%，租户分散度良好，单一客户依赖风险较低。

费用与关联交易：管理费合规计提，关联交易定价公允

主要费用支出情况

报告期内，基金各项费用计提符合基金合同约定，具体如下：

关联交易情况

基金与关联方沈阳国际软件园产业发展有限公司（运营管理机构）发生关联交易，主要为支付运营管理服务费用2,877,566.19元，同时向关联方租户收取租金及物业费合计1,300,000元（占总租金收入12.76%）。关联交易定价遵循市场化原则，与非关联方一致，未发现利益输送风险。

持有人结构：机构投资者占比超97%，原始权益人持股稳定

持有人结构分布

截至2025年末，基金总持有人户数4,737户，户均持有63,331.22份，机构投资者占绝对主导地位：

前十名非流通份额持有人

原始权益人及关联方持有非流通份额176,025,000份，占总份额58.68%，持股稳定，具体包括沈阳国际软件园有限公司（28.77%）、沈阳顺安恒达信息技术有限公司（15.00%）等，长期持有意愿明确。

风险提示与投资机会

风险因素

1. 经营风险：昂立信息园A、B座项目出租率68.65%，低于整体水平，存在招商不及预期风险；应收账款期末余额18,761,809.18元，较交割审计时增加535,622.11元，需关注回款进度。
2. 行业竞争风险：沈阳市浑南区未来拟新增产业园供应约35.63万平方米，可能加剧区域租赁市场竞争。

投资机会

1. 政策红利：辽宁省及沈阳市出台多项支持数字经济、人工智能产业政策，园区租户结构与政策导向高度契合，有望持续吸引优质企业入驻。
2. 资产增值潜力：地铁2号线南延线通车提升区域交通便利性，浑南区作为沈阳产业核心区，租金水平有望稳步上行，不动产估值存在提升空间。

管理人展望：区域发展向好，运营优化持续

管理人认为，浑南区在沈阳市产业布局中占据核心地位，叠加政策支持与交通配套完善，区域产业园市场将维持稳健去化。2026年将重点推进存量租户维护、意向客户转签约及租金收缴，持续优化运营效率，力争实现现金流稳定增长。

结语：沈软REIT作为东北地区首单公募REIT，报告期内实现运营指标超预期，现金流分派率6.15%展现稳健收益能力。尽管短期净利润受合并成本影响承压，但底层资产出租率稳定、产业聚集效应显著，长期有望受益于区域产业升级与政策红利。投资者需关注后续招商进展及区域竞争格局变化。

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