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（来源：中国地产基金百人会）

当前，中国城市正经历从“增量扩张”向“存量提质”的深刻转型。城市更新，不再是简单的物理空间改造，而是一场关于城市价值、治理逻辑与发展观念的深层次变革。第一财经总编辑杨宇东对话城市规划与治理领域专家、同济大学建筑与城市规划学院教授、同济大学超大城市精细化治理研究院院长、亚洲建筑师协会主席伍江，深入探讨存量时代的城市更新。

从“宏大叙事”到“具体的人”

“十五五”规划纲要明确提出，坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。在城市规划与治理领域专家、同济大学建筑与城市规划学院教授伍江看来，当前中国城市发展的总体趋势，正经历着深刻的转型，即从以往以大规模增量扩张为主导的粗放型发展，逐步转向以“提质增效”为核心的存量型发展阶段。

他指出，与过去“大拆大建”“推倒重来”的开发模式不同，如今城市更新的核心内容是对现有城市空间进行功能优化、品质提升与价值激活。其工作重心与价值导向也发生了显著变化，即从过去偏重于宏观层面的功能布局，转向关注与市民日常生活息息相关的微观场景与生活细节；从服务“抽象的人”，转向满足每一个“具体的人”的多样化、个性化需求。因此，他强调，在当前及未来的城市更新实践中，倡导并践行小规模、渐进式、精细化的有机更新模式，已成为首要任务与基本遵循。

杨宇东对此表示赞同，他认为从原来的“除旧布新”到当下的“因旧而新”，城市更新的核心内涵已发生根本改变。 精细化、高质量，满足个性化，既是商业发展的规律，也体现了城市更新为“人”服务的目标。

从标准答案到“一事一策”

“城市更新最需要的，不是可复制可推广的经验，而是不可复制不可推广的经验。”伍江教授在访谈中这样概括当前城市发展理念的转变。他指出，当前的“细胞级”更新，尺度越来越小，复杂性越来越大，不可能像过去那样，通过一种做法，然后“放之四海而皆准”。这个时候，城市治理需要的是针对性、个案化地制定精细化方案，做到“一房一策”“一户一策”，甚至“一树一策”，这正是“细胞级”更新的挑战所在。

以上海老城厢为例，若严格执行消防规范，要求道路宽度足够消防车通行，历史风貌将遭破坏。要保护好历史风貌，消防等公共安全的底线又不能妥协。面对这样的两难，他提出“效能导向”原则，即不要求消防车能开进去，而是保证消防设施进得去，这样能保证万一有火情的时候，能够及时启动消防预案。

如何在实际操作中实现“一事一策”？在伍江教授看来，南京小西湖历史风貌区提供了范本。面对两三百年历史的破旧房屋，当地没有选择简单拆除，而是设计了灵活的选择方案，每户居民可根据自身情况选择，即被征收，留下参与改造更新，将权利租给开发商或政府。这种多元选择机制尊重了不同居民的不同诉求和现实处境。

“十五五”规划纲要提出，高质量推进城市更新，开展城市体检，加快建设完整社区，健全城市更新实施机制。伍江教授认为，城市体检是城市更新的重要前提，起到了指标体系的作用。过去，我们的指标体系更多的是目标导向的，告诉你城市要实现什么。将来，我们的指标体系更多的是问题导向的，告诉你哪里有问题。他同时指出，城市体检要避免粗线条，关注细小层面，同时需要有专业力量介入，在更微观的层面来甄别问题的轻重缓急，并进行分级解决。

杨宇东认为，“细胞级”更新就像“螺蛳壳里做道场”，比“大拆大建”复杂度更高，协调难度更大。像将三十年的公厕改成咖啡馆，把老旧历史建筑推倒建仿古街区，很多失败的案例背后往往源于机制缺失。城市更新的最终目标是服务于人，当下需要建立更具体、更科学、更人性化的机制与评价体系。

从“油田”思维到“页岩油”思维

谈到城市更新中商业的可能性，伍江教授认为，过去，城市发展像开采“油田”，依赖大规模建设与土地快速增值，高回报、短周期。而今天，“细胞级”更新更像开采“页岩油”，价值藏在无数细部里。

伍江教授认为，当前这种持续性、微尺度的细胞级更新过程中，市场机制尚未真正建立。原因在于城市更新的空间尺度越小，其投资回报所需周期就越长；若延长获利周期，则与现行规定存在冲突。因此，运营市场尚需具有吸引力的政策出台。

如何有效激发市场主体活力？他提出两大创新方向：其一，需赋予市场足够弹性，允许商业主体自主调整运营策略；其二，应拓展商业与非商业功能之间的融合与兼容空间。

不再追求单一的土地溢价，而是通过多元功能混合、历史文脉延续、产业生态培育，实现分散但持续的价值回报，这是当下城市有机更新的主要方向。

正如伍江教授所言，“城市更新主要是更新我们的观念，更新我们的政策”。从“一江一河”工程的壮阔打通，到一个个口袋公园的对外开放，中国城市正在以一种更细腻、更人文、更可持续的方式，重塑自身的价值与吸引力。这条路还很长，但方向已经清晰，以民生为导向，从服务“抽象的人”走向服务一个个“具体的人”。

来源：看一财