【导读】公募REITs获批五周年：收获之时改革未止，“双轮驱动”格局初成

中国基金报记者 方丽 陆慧婧

‌2021年5月17日，‌首批9只公募REITs获批‌，公募REITs从政策蓝图走向落地实践。

五载耕耘，从试点“破冰”到首批扩募、常态化发行，从基础设施单一赛道到“基础设施+商业不动产”双轮驱动，中国REITs市场走过一座座里程碑，成长根基不断夯实。

5年间，公募REITs市场规模从最初的314亿元增长至超2200亿元，成为盘活存量资产、服务实体经济、丰富居民资产配置的重要力量。

多位业内人士表示，公募REITs发展进入改革的深水区，未来在运营管理激励、税收与会计政策完善以及推动长期资金入市等方面大有可为。

“破冰”、闭环、扩容

公募REITs市场5年的发展之路，每一步都留下制度创新与市场探索的印记。四大关键节点记录了行业从无到有、从小到大的发展脉络。

华夏基金指出，2021年6月21日，首批公募REITs上市，标志着公募REITs从政策文件走向市场实践，回应了公募REITs“能否落地”的核心命题。9只产品涵盖高速公路、产业园区、仓储物流等类型，募集资金超300亿元。

2023年，公募REITs迎来第二次重要跨越。首批4单REITs完成扩募发行上市，意味着“上市平台+持续注入”的存量盘活闭环真正建立。

2024年7月，公募REITs常态化发行落地。先锋瑞驰私募基金表示，常态化发行形成可预期的“申报－审核－发行”链条，原始权益人无需再等待政策窗口，可按照自身融资周期安排上市，这一变革直接推动了2024年全年新发29只REITs，创下历史新高。

2025年底，商业不动产REITs试点启动，公募REITs发展迎来第四个关键节点。今年4月，首批4只商业不动产REITs获批，目前已有约20只产品申报。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟指出，公募REITs扩容，将业态边界彻底打开，从基础设施单轮驱动进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的新阶段。

在上述关键进程的推动下，公募REITs实现跨越式增长，总市值从最初的314亿元增长到超2200亿元。

谈及规模增长的“含金量”，华夏基金认为主要体现在公募REITs市场分红稳健，显著高于同期十年期国债收益率；公募REITs预计可带动新项目总投资超1万亿元，有效打通了存量资产盘活与新增投资的闭环。

行业进入成长新阶段

市场正向“基础设施+商业不动产”的双轮驱动新格局全速迈进。业内预判，未来三到五年REITs将在资产结构、运营模式、定价体系、资金生态等方面实现系统性升级。

中信建投基金公募REITs部副总裁李毅表示，未来市场将呈现三大演进方向：第一，资产类别继续扩围。养老设施、文旅资产等新兴赛道有望纳入。第二，定价体系更加成熟。随着更多运营数据的积累，不同资产类别的估值逻辑趋于统一，基金管理人主动管理的价值将更加凸显。第三，长线资金加速入场。制度层面对险资、养老金投资REITs的支持有望进一步加强，市场的稳定性和流动性将同步改善。

展望未来，先锋瑞驰私募基金认为，在常态化发行以及扩募加速的环境下，上市主体从单项目注入转向多区域、多资产整合，“平台型REITs”将崛起，公募REITs从“被动持有资产”进化为“主动资产管理”，具备持续收购、改造、运营增值能力的主体将受到更多关注。

同时，新基建与科创资产权重将会提升。数据中心、5G基站、特高压、新能源（风电、光伏、储能）等新质生产力方向资产预计会加速入市。

此外，商业不动产将从试点走向规模化。商业不动产存量规模约40万亿元，按2%—3%的保守可证券化率估算，潜在规模可达到8000亿—1.5万亿元。试点阶段的优质商场、甲级写字楼入市后，REITs市场容量有望再提升一个数量级。

“REITs市场的演进方向清晰明确：第一，基础设施与商业不动产协同发展；第二，市场发展重心从‘规模扩张’转向‘运营驱动、价值创造’，进一步聚焦资产运营提质与价值提升；第三，基金管理人主动管理能力持续增强，扩募与资产整合将成为常态。”中航基金不动产投资部联席总经理姜倩倩表示。

制度短板与市场痛点并存

公募REITs经过快速扩容，进入了发展的深水区。

博时基金REITs业务营运总监刘玄从制度建设、市场运行层面分析了REITs市场需要应对的挑战。制度建设方面，一是治理结构中的“委托代理难题”尚未解决，需要尽快厘清基金管理人与运营管理机构的权责边界；二是商业不动产扩容下的“税收中性”障碍有待解决，直接影响最初扩容潜力的释放，需要真正落实“税收中性”原则，出台专项税收递延或减免政策；三是多层次REITs市场的“互联互通”尚未形成闭环，资金在长周期内缺乏灵活的退出与置换机制，尚未形成“Pre-REITs培育—公募REITs上市—大宗交易退出”资本循环闭环。

刘玄进一步表示，不同类型资产的底层现金流周期性都在承压，“账面估值”与“真实现金流”的背离正在显现；商业不动产入局带来“估值锚模糊”与“定价分化”，资本化率的确定缺乏统一且权威的市场基准，导致同类资产在不同项目中的估值逻辑存在差异；二级市场流动性与“长钱”配置需求不匹配，产品在面临利空时流动性易枯竭，价格波动较剧烈，难以体现REITs作为“长期收息资产”的特征。

李毅表示，主要挑战或是税收与会计政策不够完备。现行框架下税务处理存在模糊地带，亟须出台更清晰的指引，以降低原始权益人和投资者的税务合规成本，释放更多优质资产的入市意愿。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟表示，制度建设维度存在的问题比较突出，如长期资金入市仍有制度堵点、税收中性制度缺位、信息披露和投资者保护待完善等。市场运行维度的挑战更为直接，流通盘偏小是首要问题，做市商机制面临可持续性困境、估值共识的缺失也是市场发展过程中的障碍，投研体系的建设仍然需要时间。

拓宽资金引入渠道

夯实市场长期发展基石

长期资金是保持REITs市场稳定、平滑价格波动、优化估值体系的核心力量。业内认为，引入多元长期资金，是推动市场扩容提质、构建成熟行业生态的关键举措。

“REITs的产品属性与长期资金的配置需求高度契合。推动市场高质量发展，核心是构建‘长期资金为主、多元资金共存’的稳定投资者生态，加速引入长期资金，形成协同支撑。”姜倩倩直言。

“社保基金、养老金等公共养老资金是市场的‘压舱石’，保险资金是核心支撑，银行理财与‘固收+’基金是流动性补充，外资与产业资本则是推动市场提质增效的重要力量，多类长期资金协同入场，将为REITs市场的长期发展注入持续动力。”姜倩倩表示。

华夏基金提出，要引入更多长期资金，首先要设立覆盖REITs的指数体系，设计REITs ETF等创新产品。其次要加大公募基金投资REITs的力度。在海外市场，公募基金是投资REITs的重要力量。在FOF制度框架下，基金已具备投资REITs的基础。今年4月，多只二级债基就将REITs纳入可投范畴。目前，公募基金投资REITs的规模仍然较小，相信未来会有更多产品将其纳入可投资范围。

编辑：杜妍

校对：王玥

制作：小茉

审核：许闻  陈墨