5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），明确从增量新建、存量改造双向发力，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平，标志着我国人居建设从“有房可居”迈入“优居宜居”的新阶段。

　　立足首都城市战略定位，龙湖、中建、中海、招商蛇口等多家房企紧跟政策导向，从新建产品打造、老旧小区改造、完整社区运营等维度落地实践，助力品质人居稳步升级。

　　政策定调

　　城市更新锚定“好房子”核心逻辑

　　当前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

　　在此背景下，《规划》提出，要建立可持续的城市更新体制机制和政策法规，高质量推进城市更新，为建设现代化人民城市提供坚实基础，并把安全、舒适、绿色、智慧作为“好房子”四大硬性建设准则，配套提出突破200项住房品质升级技术、推广装配式装修、既有住宅适老化改造、数字家庭配套建设等细分任务。

　　《规划》显示，“十五五”时期我国计划改造老旧小区11.5万个、城镇危旧房改造50万套，改造总量较“十四五”实现翻倍，并推动一刻钟便民生活圈建设扩围升级。值得一提的是，所有改造项目均将融入“好房子”品质标准，实现新建楼盘提标准、存量旧房提品质双向统筹。

　　中指研究院分析认为，此次《规划》内容打破了过往偏重增量建房的发展思路，明确国内住房建设全面转向存量提质与新建提质并举，推动房地产业从传统“拿地—开发—销售”的短线开发模式，逐步向存量运营与品质服务的新模式转型。“‘好房子’正是落实行业转型、释放改善需求的核心载体。”

　　截至2025年末，北京已有近20个住宅项目、超万套房源纳入“好房子”试点名录。政策红利下，多个房企率先完成产品逻辑转型，告别过去以容积率、货值优先的开发模式，转向以居住舒适度、全龄适配、绿色低碳为核心的产品研发。

　　其中，全国首个落地“好房子”建设项目龙湖·观萃作为面向海淀北部科创产业人群定向打造的全龄友好型产品，依托“好房子”技术导则，打造了近万平方米不计容积率的架空泛会所、错层空中阳台，得房率可达86%—96%，成为“好房子”政策落地后的首个具象化样本。龙湖华北区域公开数据显示，项目落地前历经三轮方案优化，严格落实对标《规划》绿色建筑、智慧家居、全龄配套三大标准，是房企跟随政策调整产品体系的典型缩影。

　　中建集团也同步启动了“好房子”产品的标准化研发。克而瑞《2025北京楼市成交白皮书》显示，中建集团《好房子全维度营造体系》已在北京国贤府贰期、中建·运河玖院落地应用，且中建·运河玖院进入2025年北京新房成交金额TOP3项目，全年成交额超过70亿元。

　　中指研究院相关负责人表示，新建住宅端高标准的“好房子”落地，能够从供给端优化产品结构，进一步撬动城市改善型住房需求，或将成为房企主动加码品质研发的底层动因。

　　房企落地

　　探索“双轨模式”保障民生

　　近两年，在兼顾增量建设与存量更新的方向指引下，各大房企逐渐形成了两条相对成熟的发展路径：一方面积极打造高品质新建住宅释放改善需求；另一方面深耕老旧小区、危旧楼宇，改造升级存量住房品质，全方位落地“好房子”建设内涵。

　　业内人士认为，这种“双轨模式”既能满足改善型购房人群的需求，又可以落地老旧小区居民旧房升级诉求，实现新旧两端的民生全覆盖。

　　在新建住宅领域，招商蛇口、中海地产等房企持续加码“好房子”试点地块。2025年初，招商蛇口以34.8亿元拿下亦庄新城一地块，打造区域首个标准化“好房子”项目招商序，项目严格对标“好房子”建设导则，规划首层全架空公共空间、社区风雨连廊、嵌入式养老驿站等配套，并同步预装全屋智能管线、装配式内装预埋点位。

　　中海旗下和瑞叁號院项目则于2025年9月入选首批中国建筑“好房子”营造体系践行项目，并全面落地101项人居细节标准，业主全年满意度超过92%。值得一提的是，产品端落地的绿色建材、降噪外墙、社区口袋公园等配套，使项目成为城六区改善住宅的标杆。

　　而在存量更新改造领域，首开集团等企业则立足北京老城更新资源，把老旧小区改造作为“存量好房子”建设主阵地。据了解，首开股份落地朝阳劲松、海淀北太平庄多个老旧小区更新项目，遵循北京老旧小区改造导则，并同步推进装配式局部内装升级、既有住宅门窗节能改造。

　　中指研究院调研显示，当前，北京正结合自身老城资源，在存量改造中借鉴同类经验，推动老旧住宅就地升级为存量版好房子。同时，按照《规划》导向，部分存量闲置商办、厂房通过改建转为保障性住房，北京已有房企参与存量物业改建项目，盘活低效资产的同时补充安居房源。

　　立足社区

　　构建一刻钟便民生活圈

　　此外，值得关注的是，此次《规划》还将完整社区建设列为城市更新的重点工程之一。提出完善社区基本公共服务设施，逐步补齐便民商业服务设施短板。完善城市社区嵌入式服务设施，推动一刻钟便民生活圈建设扩围升级。加强社区配套基础设施建设改造，优化提升公共活动场地、公共绿地和慢行系统，因地制宜增设健身休闲运动场所，推进社区服务智能化。

　　中指研究院指出，《规划》还同步部署了物业服务质量提升行动，优质的物业服务作为“好房子”的软性配套，能够持续赋能房产价值、催生社区服务新消费，这也将推动北京房企跳出单一楼盘开发，转向片区综合运营。

　　据悉，依托北京平原多点“好房子”规划利好，房山北广阳城项目成为“轨道+住宅+配套”的一体化典型。该项目依托地铁广阳城站，在落实不计容架空层、开敞阳台等“好房子”硬件之外，同步配建邻里中心、托育场所、社区卫生服务站等公共服务设施，把住宅配套与城市轨道交通、街区商业深度融合，作为房山区首个完整社区示范项目，可让居民在步行15分钟范围内，全面满足衣食住行、养老育儿、医疗教育等多元化生活需求。

　　在行业层面，北京房地产业协会联合多家在京房企达成行业共识，紧扣《规划》要求，倡导新建“好房子”试点项目同步配建养老、托育、便民商业等基础公共服务设施，推动住宅开发与社区服务一体化落地。

　　从单一住宅产品，到社区全配套落地，北京“好房子”建设已经跳出地产开发的单一范畴，成为城市更新落地完整社区、优化城市人居布局的关键支点。且从市场反馈来看，克而瑞监测数据显示，北京落地完整社区配套的“好房子”项目，二手房流通率、业主长期入住留存率较普通楼盘高出23.2%，配套落地带来的居住价值已经成为购房者决策核心考量。

　　“十五五”开局之年落地的《规划》，既是优化住房供给侧结构、落实民生安居的顶层部署，也是北京持续推进人居高质量发展的重要抓手。从政策落地到房企改造成果，“好房子”正从概念转化为千家万户的日常幸福。

　　未来，伴随“十五五”时期城市更新的持续纵深推进，北京将持续深化“好房子+新建提质+存量焕新+完整社区”的四维建设模式，在落实全国老旧小区、危旧房改造硬性指标的基础上，依托首都资源禀赋持续优化产品标准，以一栋栋高品质“好房子”为细胞，串联起宜居、绿色、智慧的现代化城市肌理，最终落地建设宜居型人民城市的长远目标，让城市更新的政策红利切实落脚于市民安居，真正实现从“住有所居”向“住有优居”的跨越式升级。 文/张鑫宇