（来源：上观新闻）

编者的话 城市发展已从增量扩张转向存量优化，商办楼宇作为承载城市核心功能的重要载体，其更新对于城市经济发展具有重要影响。随着市场主体活力持续激发，上海商办楼宇更新提升的需求逐渐旺盛，一批兼具创新性与实用性的实践案例不断涌现。

上海市城市更新领导小组办公室、上海商办楼宇更新提升工作专班总结相关实践经验，提炼出12种应用场景、36个案例，分为功能转换与活力重塑两大类，涵盖黄浦区外滩FTC、杨浦区“V聚场”、虹口区石油大厦、静安区信达大厦、徐汇区新思大楼等案例。这些案例以点带面，为商办楼宇更新提质增效，为更新行动提供了更多启发和支撑，推动城市空间效率提升，共同迈向高质量、可持续发展的未来。

新思大楼位于徐汇区宜山路926号，2008年竣工，地处漕河泾商务单元核心区块，紧邻中环高架与轨交9号线漕河泾开发区站，属于区域型标杆办公项目。土地性质和建筑功能均为工业属性，现状使用功能为生产与办公。用地面积约为1.21公顷，建筑为17层高层办公塔楼，总建筑面积约为27189平方米，是少数工业用地性质的高层塔楼，兼容工业生产与办公的双重属性。

在更新启动前，大楼面临近年来客户不断提出的楼宇硬件设施老旧、形象品质差、立面涂料剥落、配套缺乏、能耗高等问题，已无法匹配企业办公发展需求，入驻企业有外迁的倾向或缩租、降租的诉求。正值大客户续租时间点，受外界竞品的硬件品质压力，业主方决定通过提升自身硬件竞争力实现“安商稳商”。改造一方面是对大楼硬件短板的系统性升级，另一方面是对客户迫切需求的积极响应。

项目用地范围内包括办公主楼、副楼及配套用房。项目更新范围包括外立面更新（幕墙、LOGO 和照明等），以及室内、景观广场、电梯等更新，新增商业配套，实施节能改造与绿色储能设施。2025年6月1日，项目正式开工，采取边运营边施工方式，于2026年1月全面完工。

国资基金收购产权，专业运营商代建代运营，形成闭环模式。作为上海焕新思科技发展有限公司投资主体，临盛焕新基金对本项目完成产权收购，产权方负责项目资金筹措和重大决策，运营方上海临港新业坊城市建设管理有限公司承担代建代运营职责。产权方与运营方通过委托管理协议明确权责，运营方对项目的净营业收入负责，并设有相应的考核和奖惩机制。这种“基金+运营”的合作模式充分发挥各自优势：基金方提供金融工具支持和募投管退一体化管理，运营方发挥专业能力和产业资源，形成完整的商业闭环。

社会效益：与客户建立良好信任关系，促进区域办公品质提升与产业集聚。项目通过硬件升级与服务优化，不仅留住原有大客户，还吸引了新租户，提升了区域办公整体标准。功能、形态上的焕新提升了整体产业承载力，同时，依托产业平台优势，提供从金融资金、人才培训、政策解读到一对一帮扶，助力客户最切实的经营发展需求，与客户建立深层次的信任链接。推动形成“产业服务圈”，促进区域经济活力与资产价值提升。

经济效益：有效提升租金收益和资产价值，激发园区活力。项目改造后，目标租金提升约25%，高于周边平均租金水平。出租率由93% 提升至97%，原客户因认可大楼未来价值、改造后功能提升（商业配套、新能源车位等），全部完成续租。同时，协调大客户部分面积留存并涨租金至目标水平，部分面积退租以吸纳新的产业客户，从而增加了租金收入来源的多样性，实现了大楼整体资产增值。项目探索的“基金+运营”模式，为存量资产更新提供了可复制的经验，对推动城市更新和产业升级具有重要的示范意义。

依托运营平台，提供产业服务及运营资源。产权方背后的基金管理人上海临创漕河泾私募基金管理有限公司与代建代运营方上海临港新业坊城市建设管理有限公司协同合作，从基金端“投融管退”到运营端“策划 、建设、招商、物业”，实现了产业服务闭环。依托新业坊平台资源整合能力，针对优质科创类活动给予场地优惠，并为客户提供全方位的产业服务。在科技金融服务方面，帮助企业对接私募股权、创业投资基金资源、匹配企业股权融资，为优质企业获取信用贷、担保贷、科履贷等融资服务提供支持。在科技人才服务方面，打造丰富的产业人才资源库和信息发布平台，为企业提供专业全面的一体化招聘服务，统筹协调园区、协会以及高校院所等资源，为园区企业提供人才培训及外包相关服务；同时，组织体育赛事等社群活动，提供行业论坛等交流机会，通过企业管家服务为企业发展助力，增强租户黏性。

多维度招商对接，构建精准获客服务体系。项目客户获取渠道的拓展，依托于政策服务和资源协同。针对大客户，主要通过街道、政府提供的招商资源精准对接，强化政企联动；科创独角兽、小巨人、专精特新等“小而美”的科技创新客户，则借助漕河泾平台多年的产业生态优势，结合产业创新的“造血”功能，构建漕河泾板块创新源动力，形成稳定的产业生态群落。此外，基金端通过科技创投类项目、产业基金等产业金融工具与服务，广泛接触并不断挖掘创新的“最先一公里”前沿科创企业或团队，帮助企业走过创新“死亡谷”，加速产业化落地，进一步补充了多元化客群，是政策服务集成在运营端的典型应用。

功能更新、绿色焕新，全面提升项目品质。项目除了外立面更新、室内改造、景观优化等硬件升级，在首层大堂新增咖啡、轻餐、便利店等商业配套功能。考虑到楼内大客户如思科（设有实验室，能耗较高）希望通过节能改造新增绿色能源，项目用绿色储能覆盖日常用电，降低能耗指标；同时，根据能源类企业全球办公选址的绿色生态相关要求，对大楼进行节能改造（如零碳建筑认证、智能化硬件提升）以适配其选址评估流程，也满足部分客户对ESG的关注和对企业社会责任的要求。项目引入智能化与绿色化元素，如空气监测、新能源充电等，响应客户对节能与健康办公的需求，实现从空间租赁到生态服务的转型，提升整体运营价值。

商业配套审批多部门协同，实现“一事一议”突破。针对建筑首层大堂新增商业配套功能的需求，徐汇区建设管理委、区商务委、区规划资源局、区市场管理局、虹梅街道等多部门联合协调，推进项目在土地性质不变的前提下兼容商业配套，增加咖啡、便利店、轻餐等服务业态，并明确消防与排污要求，推动项目快速落地，为后续商户入驻提前打通相关审批通路。

外立面改造审批并联集成，加速更新落地。外立面改造中，充分体现了审批流程并联集成的优势。项目报建后，徐汇区建管部门主动向规划部门征询意见，采用并联审批模式，避免了规划单独审批的环节，有效压缩了审批周期约1个月。通过部门间的信息共享与流程衔接，实现了政策服务的高效集成，为后续施工及运营争取了时间窗口。

属地政府部门主动跨前服务，建立常态化合作机制。属地虹梅街道与楼宇建立常态化的联动与信息互通，为企业提供“一对一”政策匹配与申报指导，确保惠企政策精准直达。鼓励存量商务楼宇开展建筑节能等改造，对符合条件的项目给予资金补贴。对不动产权证书未单独记载的商务楼宇大堂等空间引入咖啡茶饮、超市零售等业态的，支持办理营业执照。支持国有企业通过产权收购、使用权租赁、引入第三方专业运营团队等方式，推动商务楼宇整体统一运营。

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