来源：郁言债市

本周（2026年6月22-26日）中证REITs全收益指数收于944.9点，周度环比下跌2.40%，指数跌至2024年12月9日低点附近，已完全抹平2025年以来的涨幅。日均成交额7.94亿元、日均成交量2.20亿份，分别较上周增长21.19%、44.06%，日均换手率较上周上升0.18pct至0.68%（提升至历史34%分位数），市场放量下跌。

►二级市场：园区、仓储领跌，首批指数基金启动募集

本周除了能源板块（+0.21%）外，其他资产类型全部收跌，跌幅靠前的是园区（-5.88%）、仓储物流（-5.08%）和消费设施（-3.50%），跌幅较小的是租赁住房（-0.78%）。能源板块主要是市值靠前的国家电投新能源、深圳能源、京能国际上涨带动。

全市场86只个券中仅9只收涨，77只收跌，涨幅靠前的是砂之船商业（+2.52%）、上海地产租赁住房（+2.02%）。而合肥高新、中关村尽管原始权益人近期发布了增持计划，单周跌幅仍达10%以上。亦庄产业园、联东科创、外高桥单周分别也下跌超10%，均为园区仓储资产。

第二批次商业不动产REITs供给压力或是本周下跌的重要原因。第一批次4只商业不动产自2026年6月18日正式上市交易以来，唯品会商业、首农商业、上海地产商业已破发，投资者观望情绪可能加重。第二批次6只商业不动产均已获批，并于2026年6月26日起陆续启动询价，预计募集资金将超过176亿元，或继续分流市场资金，削弱市场上涨动力。此外，新项目若选择溢价发行，项目分派率可能已经低于二级市场相似类型的已上市项目，打新参与的性价比减弱，一级市场也开始面临发行压力。

在此市场环境下，需求端政策的任何实质性进展，都变得尤为重要，如公募REITs纳入沪深港通标的、公募基金投资范围、REITs指数基金产品正式上线、长期资金入市等。

首批4只中证REITs全收益指数基金于2026年5月18日申报、5月21日被受理、6月16日获中国证监会许可注册，本周正式披露发售公告，计划于2026年7月1日起至7月7日通过各销售机构公开发售。首批4只指数基金最大募集规模均为3亿元，合计将为市场带来12亿元的增量资金。各基金投资于标的指数成份券及备选成份券的比例不低于基金资产净值的90%。

各基金投资目标为紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。投资策略上，采取完全复制策略进行组合管理，即按照标的指数成份券构成及其权重构建REITs投资组合，并根据标的指数成份券及其权重的变动进行相应调整。日均跟踪偏离度绝对值不超过0.35%、年跟踪误差不超过4%。各基金的业绩比较基准为：中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%。

首批4只REITs指数基金启动发行，12亿元增量资金对指数成分券的建仓需求，或为二级市场带来积极信号，可重点关注基本面良好的成分券。如数据中心的润泽科技、万国，目前分派率已分别提升至3.85%、3.74%，指数权重预计仍能在1%以上。消费设施中指数权重超8%的华润消费，目前分派率约3.87%。百联消费分派率已达5.2%以上，高于部分商业不动产项目。交通板块的中国交建，能源板块的国家电投新能源，租赁住房板块的城投宽庭、华润有巢，市政环保中的绍兴原水水利亦值得关注。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2026年6月22-26日）中证REITs全收益指数收于944.9点，周度环比下跌2.40%，指数跌至2024年12月9日低点附近，已完全抹平2025年以来的涨幅。日均成交额7.94亿元、日均成交量2.20亿份，分别较上周增长21.19%、44.06%，日均换手率较上周上升0.18pct至0.68%（提升至历史34%分位数），市场放量下跌。截至6月26日，已上市交易的86只REITs总市值2298亿元（其中流通市值1269亿元）。

01

二级市场：园区、仓储领跌，首批指数基金启动募集

本周除了能源板块（+0.21%）外，其他资产类型全部收跌，跌幅靠前的是园区（-5.88%）、仓储物流（-5.08%）和消费设施（-3.50%），跌幅较小的是租赁住房（-0.78%）。能源板块主要是市值靠前的国家电投新能源、深圳能源、京能国际能源分别上涨1.63%、1.49%、0.07%所带动，能源其他个券依旧收跌，中国电建清洁能源、特变电工新能源分别下跌了5.37%、4.90%。

全市场86只个券中仅9只收涨，77只收跌，涨幅靠前的是国泰海通砂之船商业（+2.52%）、汇添富上海地产租赁住房（+2.02%）。而华夏合肥高新、建信中关村尽管原始权益人方近期发布了增持计划，单周跌幅仍达10%以上。中金亦庄产业园、中金联东科创、华安外高桥单周分别也下跌超10%，均为园区仓储资产。

第二批次商业不动产REITs供给压力或是本周下跌的重要原因。第一批次4只商业不动产REITs自2026年6月18日正式上市交易以来，中金唯品会商业、中信建投首农商业、汇添富上海地产商业已破发，投资者观望情绪可能加重。第二批次6只商业不动产均已获批，并于2026年6月26日起陆续启动询价，预计募集资金将超过176亿元，或继续分流市场资金，削弱市场上涨动力。

此外，新项目若选择溢价发行，项目分派率可能已经低于二级市场上相似类型的已上市项目，一级打新参与的性价比减弱，一级市场也开始面临发行压力。

在此市场环境下，需求端政策的任何实质性进展，都变得尤为重要，如公募REITs纳入沪深港通标的、纳入公募基金投资范围、REITs指数基金产品正式上线等。首批4只中证REITs全收益指数基金（南方基金、华夏基金、中金基金、易方达基金）于2026年5月18日申报、5月21日被受理、6月16日获中国证监会许可注册，本周正式披露发售公告，计划于2026年7月1日起至7月7日通过各销售机构公开发售。

从募集规模来看，首批4只REITs指数基金的最大募集规模均为3亿元，合计将为市场带来12亿元的增量资金。各基金主要投资于标的指数成份券、备选成份券，投资于标的指数成份券及备选成份券的比例不低于基金资产净值的90%，每日保持不低于净值5%的现金或者1年内政府债券。

各基金投资目标为紧密跟踪标的指数，追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。投资策略上，采取完全复制策略进行组合管理，即按照标的指数成份券构成及其权重构建REITs投资组合，并根据标的指数成份券及其权重的变动进行相应调整。日均跟踪偏离度绝对值不超过0.35%、年跟踪误差不超过4%。各基金的业绩比较基准为：中证REITs全收益指数收益率×95%+活期存款基准利率×5%。

首批4只REITs指数基金的基金经理均有FOF投资背景。易方达中证REITs全收益指数基金的经理为白皓元先生，历任易方达如意兴安一年持有混合（FOF）、易方达如意安诚六个月持有混合（FOF）基金经理。南方中证REITs全收益指数基金的经理为戴明洋先生，担任过南方誉泰稳健6个月持有混合（FOF）、南方合顺多资产配置混合（FOF）等基金经理。

中金中证REITs全收益指数基金的经理为陈序先生，2025年7月22日至2026年3月29日担任中金优选长兴稳健6个月持有期混合型发起式基金中基金（FOF）基金经理。华夏中证REITs全收益指数基金的经理为于成曜先生，担任过华夏聚鑫优选六个月持有期混合型基金中基金（FOF）、华夏聚丰稳健目标风险混合型发起式基金中基金（FOF）等基金经理。

首批4只REITs指数基金启动发行，12亿元增量资金对指数成分券的建仓需求，或为二级市场带来积极信号，可重点关注基本面良好的成分券。如数据中心的润泽科技、万国，目前分派率已分别提升至3.85%、3.74%，指数权重预计仍能在1%以上。消费设施中指数权重超8%的华润消费，目前分派率约3.87%。百联消费分派率已达5.2%以上，高于部分商业不动产项目。

交通板块的中国交建，能源板块的国家电投新能源，租赁住房板块的城投宽庭、华润有巢，市政环保中的绍兴原水水利亦值得关注。

02

一级市场：第二批商业不动产REITs启动发行

商业不动产REITs方面，截至2026年6月26日市场合计申报了22只，预计募集规模超744亿元，其中，第一批次4只商业不动产已于2026年6月18日正式上市交易，发行规模203.32亿元。第二批次6只商业不动产均已获批，并于2026年6月26日起陆续启动发行，拟募集规模约176亿元。已答复交易所意见的1只，拟募集规模12.6亿元。交易所已反馈意见9只、已受理1只、已申报1只，预计募集超352亿元。

基础设施REITs方面，截至2026年6月26日已申报至交易所基础设施REITs达17只，合计拟募集473.07亿元。其中，已完成发行询价进入募集1只，发行规模40.065亿元。已答复交易所意见1只，拟募集10.77亿元。交易所已反馈意见的14只，拟募集399.15亿元。已受理1只，募集规模23.08亿元。

风险提示：

（1）公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

（2）基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

（3）资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、iFind、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。

注：文中报告依据兴业证券经济与金融研究院已公开发布研究报告，具体报告内容及相关风险提示等详见完整版报告。

证券研究报告：《首批指数基金启动募集释放积极信号——公募REITs周速览（2026.6.22-6.26）》

对外发布时间：2026年6月28日

报告发布机构：兴业证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

本报告分析师：

姜丹   SAC执业证书编号：S0190526060001

郑日诚   SAC执业证书编号：S0190526060008

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