近日，多家商业地产机构相继发布2026年上半年上海房地产市场报告。数据均显示，上海商业地产市场整体延续复苏态势，办公楼需求端持续回暖，零售物业在新增供应带动下活跃度提升，投资市场交易热度稳步回升。与此同时，租金仍在下行通道，但降幅普遍收窄，市场分化格局进一步凸显。

办公楼：需求回暖提速，金融业和TMT是两大需求引擎

今年上半年，上海办公楼市场供给与需求同步增长。

CBRE世邦魏理仕数据显示，上半年共有8个新项目入市，累计新增供应约73.3万平方米；净吸纳量录得31.6万平方米，同比增长83%，已达到去年全年净吸纳量的八成。

“这个数字在我们所追踪的是各主要的一二线城市中排第一。”CBRE中国区研究部负责人谢晨在报告发布会上表示，“不管同比还是环比，都能看到有一个很大的提升。”

谢晨指出，虽然供应还在持续放量，但供给需求也同步增长，今年上半年完成了去年全年80%去化。其中，搬迁续租仍然是市场的需求主体，占比约70%。

从行业结构看，金融业和TMT是两大需求引擎。

CBRE数据显示，金融业以16.0%的占比位居首位，其中私募、量化及对冲基金等细分领域扩张积极，同比增长接近一倍，且超过三分之一的需求集中于陆家嘴板块。TMT行业位列第三，占比14.5%，传统互联网企业主导扩张的同时，智能系统、芯片制造等高科技企业需求保持稳定。仲量联行也提到，以游戏和人工智能相关为代表的科技互联网企业在非中央商务区保持租赁势头。

专业服务业同样表现亮眼。CBRE数据显示，专业服务业占比15.7%，由去年同期的第四位上升至第二位，主要受律所搬迁及扩张带动。此外，第三方办公运营以11.3%的占比位列第五，本土联合办公品牌尤为活跃。

从区域表现来看，CBRE的报告显示，北外滩以14.8%的占比位居需求首位，其中约一半需求来自酒店改造，“商改酒”等存量盘活策略正逐步显效。陆家嘴依托金融业回暖位居第二，淮海中路以消费品企业搬迁需求为主导排名第三，徐汇滨江与南京西路并列第四。

租金方面，尽管需求持续改善，但供应放量及市场竞争加剧仍对租金形成压力。CBRE数据显示，上半年全市租金报价较2025年年底下降1.7%至每月每平方米237.2元，有效租金下降4.6%至158.0元。仲量联行数据显示，二季度中央商务区租金环比下降1.2%至每平方米每天6.3元，非中央商务区租金环比下降1.0%至每平方米每天4.1元，跌幅均有所收窄。值得注意的是，部分优质项目在出租率达到较高水平后开始收紧议价空间，项目间租金表现分化持续加剧。

零售物业：新增供应集中释放

今年上半年，上海零售物业市场迎来5个新项目开业，体量总计61.2万平方米，包括新鸿基天荟广场、新六百Young、龙凤PRSCO、西岸中環（二期）及浦东金桥新嘉中心。

CBRE数据显示，受新增供应入市及大体量项目良好招商表现带动，上半年全市净吸纳量录得46.6万平方米。

目前，在零售物业的需求端出现一个显著趋势：品牌门店规模化、标杆化。

今年上半年，上海核心商圈延续了一场“大店浪潮”：杜比张园全球首家旗舰体验中心、现代汽车静安寺商圈UX Studio等上千平方米级超级旗舰店纷纷开业。仲量联行研究部数据显示，2024下半年至2026上半年间，上海已陆续开设超过20家头部品牌旗舰大店，平均面积超1100平方米。这不仅印证了大店数量的显著增长，更反映出门店规模化、标杆化的态势。

“越来越多品牌正通过超大面积门店，重新定义线下价值。这些大店不再只是‘卖货’的场所，而是品牌理念的展厅、用户社交的客厅、生活方式的体验场。”仲量联行上海商业地产部总监兼华东区零售地产部负责人黄臻表示。

从业态分布看，零售业态需求超过餐饮成为市场主力。CBRE数据显示，零售业态需求占比提升至53.2%，其中服饰品类占比25%，潮流服饰及户外运动品牌布局活跃。Nordisk中国首店落址上海港汇恒隆广场，Lululemon于西岸中环二期开设门店，Descente、Montbell、Kailas等户外品牌分别在不同层级商圈开业。餐饮品类需求位居第二，占比39%，中式餐饮如粤菜、云贵川菜等菜系持续热度，酸奶、咖啡茶饮品类开业活跃。

租金方面，两家机构的数据均显示租金延续下行趋势，但核心区域租金表现相对稳定。

CBRE数据显示，今年上半年首层平均租金同比下降1.2%至每日每平方米31.4元。仲量联行数据显示，二季度核心商圈首层平均租金环比下降0.8%至41.4元每平方米每天，非核心商圈首层平均租金环比下降1.2%至14.1元每平方米每天。业主方持续利用租金优惠与灵活的租约策略以维持项目出租率。

投资市场：自用型买家撑起半壁江山，“今年是入市的好机会”

2026年上半年，上海物业投资市场呈现温和复苏态势，交易笔数与交易额同比齐升。

CBRE数据显示，今年上半年，上海物业投资市场共录得62笔交易，交易总额累计273.5亿元，较去年同期上涨18%。

一个突出的变化是自用型买家占比显著上升。仲量联行数据显示，二季度自用型买家成交占比升至45%，远高于去年同期的18%，稳稳占据市场半壁江山。CBRE数据也显示，办公楼资产交易中超过六成为自用属性，众多行业巨头基于对上海发展前景的良好预期纷纷布局购置资产。

从资产类型看，办公楼资产继续领跑。CBRE数据显示，办公楼资产以50%的交易笔数占比居首，其中62%的交易金额落位内环内板块。酒店占比16%，零售物业以15%的占比紧随其后。

“今年是入市的好机会。”CBRE华东区投资及资本市场部负责人王晶在发布会上直言，尤其是写字楼这类资产，价格已经较最峰值的时候下调了30%-40%。

“其实我们有看到越来越多的，发展前景不错的、有实体企业的自由买家在积极入市。他们看到了一个价格的窗口、一个时间的窗口，为企业的发展其实也提供了比较好的稳定的办公的载体。”

另一方面，王晶指出，从一级市场的角度来讲不动产的投资去化会更快一些，还看到很多境内的机构投资者开始很积极地在布局，“个别的可能还不只是说单个项目，更多的也有资产包的收购。”

值得一提的是，受商业不动产REITs发展推动，购物中心资产也备受投资者青睐。仲量联行提到，本季度松江万达广场在机构投资人持有3年后再度转手，表明具备稳定出租率及成熟客流的优质购物中心依然是机构资金的重要投资标的。

从买家结构来看，CBRE数据显示，企业买家贡献33%的交易金额，机构投资者与地产基金合计占比22%，地产公司占比21%。投资型交易依然占据主导，占交易总额的67%。此外，法拍交易笔数占比24%，较去年同期54%的水平大幅下降，也从一个侧面反映出市场正从非理性处置向常态化交易回归。

整体来看，2026年上半年的上海商业地产市场正处于一个需求修复与供给放量并行的过渡期。展望下半年，两家机构均认为市场仍将面临一定供给压力，但积极信号正在积累。