妥善化解居民债务风险。

房产市价230万，银行贷款余额260万——当郑豪在账本上写下“-30万”时，他清醒地意识到，卖掉这套房子不仅意味着资产归零，还将背上新的债务。

在广东工作的郑豪并非个例。当前，部分房价持续下行地区，在2021年房价高点入市的购房者正面临从“贷款买房”到“贷款卖房”的尴尬局面。深圳一位资深房产中介向第一财经记者证实：“今年以来，这类‘卖房款不足以偿还银行贷款’的情况有所增多，其中多数是2021年前后高杠杆入市的投资型客户。”

面对资金缺口，业主们正在寻求应对之策。部分购房者尝试通过亲友借款或过桥贷款弥补差额，亦有业主评估申请暂停还款的可能性，以缓解短期资金压力。

多位业内专家指出，当前出现的个案背后，反映出市场下行周期中高杠杆购房带来的财务风险。这不仅为高位入市的投资者敲响了警钟，也为探索建立更完善的市场风险分担机制提供了现实参照。如何在维护金融体系稳定的同时，妥善化解居民债务风险，成为当前值得深入探讨的课题。

缺口

2021年10月，刚毕业不久的郑豪第一次动了买房投资的念头。从事地产策划工作的他，身边不乏“靠买房实现财富跃升”的案例。在行业氛围影响下，他做了一番“精打细算”：比对一二手房价格、测算税费和利息、评估区位潜力——最终以2.7万元/平方米的价格，选中了一套总价340万元的房子。当时周边二手房均价已达3万元，他认为这是一个“性价比之选”。

在父母支持下，郑豪凑齐102万元首付，背上了每月1.4万元的月供。他曾在笔记本上算过：只要房价涨到3.2万元/平方米，就能覆盖所有成本。“此后再涨多少，都是纯赚。”那时的他并未预料到，这道计算题的结果在三年后彻底反转。

2023年起，地产行业波动加剧，郑豪的收入也变得不稳定。占收入大头的奖金时常延迟发放，而每年的房贷、房租与基本开支合计约20万元，几乎耗尽他的基础工资，月供压力陡然增大。

更严峻的是楼市价格的下跌。限售期将满，同户型挂牌价已跌至230万元左右。尽管他已转为利率更低的公积金贷款，商贷利率也在下行，剩余贷款仍多达260万元。这意味着即便卖房成功，他还需自掏接近30万元补足差额。

郑豪粗略计算，不计税费，仅利息支出与房价下跌带来的损失已超过130万元。这套120多平方米的房子至今仍是毛坯状态，“装修还要再投20多万，未来工作地点不确定，出租也难，只好先放着。”

他打算限售期一满就立即卖房“回血”，手中流动资金已经“撑不住多久”。

在另一个城市东莞，做家具生意的李明面临相似处境。中介最新成交数据显示，他3年前以500多万元购入的学区房，如今市价仅约249万元。“当年为这套房抵押了郊区房产，倾尽积蓄，看中的是城区的增值潜力，没想到现在反受其累。”李明说。

如今，他仍欠银行280万元贷款，即便以249万元成交，也需自补31万元的缺口。

“虽然家里还有不同意见，但是目前房子已经找好了买家，不确定未来的价格，也不打算再赌了。”李明说，未来回老家开一个小店养家糊口，多陪陪家人。

一位深圳中介人士透露，这类“卖房不足以还贷”的情况今年以来明显增多，“年初以来，我们门店接触到的类似案例明显增多，几乎每个月都会遇到两三例。”

据他观察，陷入这种困境的业主大多是在2021年房地产市场高位时期入市。当时市场热度高，很多购房者采取较高的杠杆比率，有些还通过一些擦边操作，实际首付比例甚至不足三成。如今房价回调，这些高杠杆投资的脆弱性逐渐暴露出来。

他进一步分析指出，这些房产多数位于此前炒作热度较高的新兴片区或学区房概念区域。“当时这些区域的价格被炒得过高，现在价值回归时跌幅也最明显。其中投资客占比高，很多都是抱着‘快进快出’想法的短线投资者，没想到会被套牢。”

减杠杆

面对“卖房不足以还贷”的困境，部分高位购房者正在通过各种方式艰难去杠杆，其中不乏风险与争议。

“信用贷、消费贷都考虑过，但担心违规，银行抽贷，最终放弃了。”李明告诉记者。像他这样的购房者往往陷入两难：一方面需要资金填补卖房产生的差价，另一方面又受限于融资渠道。他计划通过“亲友借款+过桥贷款”组合筹资，但过桥贷款高昂的利息也让他压力倍增。

相较之下，郑豪的处境更为严峻。他考虑过申请暂停还款，但了解到审批严格且存在不确定性。更令他困扰的是，市场上涌现出一批声称能“断供保房”的中介机构，“接触了几家，要么操作不合规，要么收费惊人，听起来都不靠谱。”郑豪说。

第一财经记者以购房者身份咨询一家中介，工作人员透露，他们主要通过法律程序为房贷违约客户争取时间。虽然最终无法改变结果，但通过提出管辖异议、质疑利息计算等方式，可以将诉讼过程延长至一年甚至更久。

然而，这种操作方式在业内存在争议。深圳某律师事务所合伙人在交流时对记者表示，这实质上属于恶意诉讼，不仅增加了金融机构的维权成本，也使债务人陷入更深的债务泥潭。拖延越久，机构收费越多，最终受损的还是购房者。

银行方面对此类现象保持警惕。某股份制银行信贷部人士表示，所谓的“保房”机构大多利用信息不对称获利，其中不乏存在诈骗嫌疑。事实上，银行对短期资金困难的还款人有一定的应对机制，不需要通过中介机构。

在制度层面，多位专家指出，制度机制仍有一定调整空间。

东吴证券在研报中指出，美国特有的“无追索权贷款”制度给居民“断供出清”提供了出路。与大多经济体实行的有追索权贷款不同，美国部分州在住房抵押贷款合同中设置“无追索权贷款”条款，这意味着在房价贬值到不足以偿还剩余的按揭贷款时，居民可以放弃住房,无需承担剩余的按揭余额,实现快速出清。

“当房价反弹，许多家庭脱离‘房贷倒挂’困境后，居民无力偿债的风险明显下降，主动违约的动机减少，从而减缓债务进一步恶化的风险。”中邮证券研究所分析师梁伟超进一步指出，在美国居民去杠杆的过程中，资产价格快速修复所产生的财富效应发挥了关键作用。财富增加改善了消费者信心和支出意愿，减轻了家庭“被动储蓄”偿债的压力。

北京师范大学金融学教授钟伟此前发文指出，改善个人商品房贷款的关键，在于银行房贷不能既要求抵押物又要求追索权。房贷从银行有追索权改为无追索权，才是购房者和银行依据法制化和市场化分担风险的关键。

不过，亦有受访业内人士持相反态度。一名房产研究人士告诉记者，目前全球主流的仍是有追索权贷款，美国也仅有少数州可设置“无追索权贷款”条款。这种模式虽然有利于居民环节债务，但在一定程度上会增加银行业的风险，在目前环境下，需要谨慎考量。