文/粤进深 严明会

越接近年底，开发商冲业绩的氛围就越浓厚。

即便是一些大面积的改善盘，也开始了以价换量。

最近，位于广州天河北梅花园板块的西派天河序，就开始了新一轮的降价。

项目加推3栋塔楼的143㎡大户型，单价6万/㎡，还任选楼层。

143㎡的户型，总价858万就可以上车。

要知道，这个盘，曾经143㎡的产品，高峰时期单价也要到7.1-7.6万/㎡。

总价直奔千万级别。现在6万左右的单价，足足便宜了150多万。

这个项目，由中铁建地产在2023年10月摇号拿下的。

当时地块成交价59.79亿，扣除配建楼面价达5.27万/㎡。

随后，中铁建地产引入招商蛇口开发。

项目开发主体为广州市天河区顺信房地产有限公司，双方分别持股51%、49%。

项目公司董事长、经理为陈青松。

整个西派天河共十四栋商品房住宅，包括十一栋板楼和三栋塔楼。

塔楼为2梯4户设计，板楼是则是2梯2户。都是125-240㎡的大面积改善产品。

这也解释，项目为什么不便宜。

最新这次降价，进深君认为有几点原因：

1）近年底了，开发商都要开始一波冲刺了。

毕竟，大家都想辛苦一年下来，最后成绩可以好看些。

2）跟开发商的推盘节奏也有关。

这次西派天河许拿出来降价卖的，是3栋塔楼。

这个项目，只有三栋塔楼，另外的两栋塔楼1栋、2栋，都卖得差不多了。

就剩下3栋这栋塔楼的库存还比较多。

按市场传出的消息，开发商要清货塔楼房源。

3）当然，更重要的还是市场和竞争。

在西派天河序的一路之隔，还有越秀地产的天河和樾府项目。

这两个盘，由于靠得近，又都是主打125㎡以上大户型，俨然一对欢喜冤家。

比如，天河和樾府早在2022年底就开盘在卖了，在片区一直是维持在比较高的价格。

直到西派天河序进场后，双方掀起价格战，和樾府开始降价。

CRIC数据显示，去年9月及以前，和樾府的月成交均价绝大部分维持在8万及以上的水平。

但此后开始走低到7-8万区间，今年8月开始更进入6-7万的区间。最近两个月的成交均价都在6.6万/㎡左右。

西派天河序其实也差不多，去年首开的前三个月成交均价能保持在8.5-9.3万，随后也逐渐往下。

今年10月的成交均价则是7.3万/㎡左右。

而且，一手房还没卖完，项目已经要遭受二手房的“暴击”了。

就在最近几日，天河和樾府传出，有业主125平的4房报价718万，单价仅5.7万/㎡。

这套房，该业主在2023年买入时的价格达970万，刚收楼就“血亏”两百多万离场。

所以说，眼下这市场，降价走量，很多时候也是迫不得已。

即便自己不想降，也会被市场推着走。

西派天河序抓紧降价清货，其实是一个明智之举。

毕竟，随着明年天河区如金融城板块，以及广棠等片区新地块项目入市。

消费者可选择的楼盘多了，天河北客户被分流，要想去化可能就更难了。

要知道，虽然西派天河序属于天河梅花园片区，周边商业、地铁交通也都比较便利，但毕竟与白云区交界。

外界对这个片区，其实是充满偏见的。

进深君查了一下，西派天河序目前已经拿证未推售的还有9栋、13栋，都是板楼，货量64套。

其余已经拿证并推售的房源，已售501套，未售157套，网签去化率在76%左右。

要完全清盘，还是需要点时间。

不过，就市场而言，很多时候没有卖不出去的产品，只有卖不出去的价格。

其实在今年9、10月份国庆节前后，西派天河序就放价大卖了一波，两个月成交了近百套。

如果这次降价奏效，西派天河序会跑得更快一些。