（来源：AdvancedForum）

12月3日，上交所债券项目信息平台显示，“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划”正式获受理，该项目拟发行金额21亿元，品种为持有型不动产ABS（机构间REITs，俗称的私募REITs）。

意味着京东在不动产证券化领域的布局从公募REITs向私募赛道延伸。

据项目披露信息，该专项计划原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司，穿透实控人为香港宇培物流资产发展有限公司，底层资产之一可见为物流仓储相关不动产。

香港宇培物流资产发展有限公司的实际控制人为刘强东，通过京东集团旗下的京东智能产业发展集团（京东产发）实现控制，京东产发于 2022 年 1 月完成对中国物流资产（CNLP，原 “宇培”）的收购，持股达 37.02%，成为控股股东。

计划管理人为渤海汇金证券资产管理有限公司。

此次项目的几大核心看点，折射出不动产证券化领域的一些新趋势：

京东拓展REITs版图：公募之外切入私募赛道

此前京东在不动产证券化领已发行一单公募REITs（仓储物流REITs代码508098），并已于 2025 年 7 月启动扩募，拟购入西安、合肥两项目，目前处于推进阶段。

本次“京东高和”专项计划对应的机构间REITs属于私募范畴，意味着其在商业不动产资产证券化中，进一步覆盖了不同层级的资本市场工具，可适配更多元的资产规模与退出需求，且后续可通过衔接公募实现转板上市。

“现代化基础设施”命名：或为储架式大范畴产品

项目名称未明确具体资产标的，仅以“现代化基础设施”概括，虽穿透可知为原“宇培物流”资产，推测以此命名的考虑或为储架式发行模式——一次申报获批分批发行，既能提升发行效率，也可灵活匹配后续多资产的证券化需求。

高和嵌入：私募基金主导的创新结构

“高和”作为不动产私募基金出现在项目名称中，表明其前期或主导标的资产的持有与运营。

这一安排对应了交易所近期创新的产品模式：在专项计划与项目公司之间嵌入不动产私募基金，可强化底层不动产的专业管理能力，提升资产运营精细化水平。

高和加持：或为一揽子方案

高和资本是首批获得不动产私募基金管理人资质的机构，具备不动产投管、运营的专业优势；从规模和命名上看，或为一揽子合作方案。

同时，不动产私募基金在股债结构搭建中，股东借款的股债比例限制更宽松，可在不进行反向吸收合并的情况下，保留私募基金，同时实现资产现金流以利息方式上抽且实现税盾效应的效果。

此模式下，或可省去新设SPV和反吸操作（但若无足够存量负债仍需通过spv过渡）。

私募基金加入后，结构上与公募REITs的三层架构类似，在权责划分和沟通效率上或许会是一把双刃剑。