（来源：深圳房产在线）

每天烧掉8260万！万科半年巨亏149.5亿，3500亿债务压顶，国资全面接管后能否趟过生死关？

8月27日晚间，万科2026年半年度报告正式出炉。上半年，这家曾经的地产"优等生"实现营业收入701.69亿元，同比暴跌33.38%；归母净利润亏损149.51亿元，相较去年同期亏损119.47亿元进一步扩大25.15%。按181天计算，平均每天烧掉约8260万元。这是A股已披露房企中亏损规模最大的一家，也是万科连续第三年中期出现大额亏损。当开发业务毛利率跌至5.1%、3500亿有息负债压顶、净负债率突破135%——万科正在经历成立以来最漫长的一次出清。

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亏损全景：连续三年"失血"，窟窿越填越大

连续第三年中期大额亏损的轨迹清晰可见：2024年上半年亏98.52亿元 → 2025年上半年亏119.47亿元 → 2026年上半年亏149.51亿元。过去两年（2024-2025全年），万科累计亏损已接近1400亿元。公司2026年半年度不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本。

钱是怎么亏的？利润表上的"三把刀"

要理解149.51亿元是怎么亏掉的，必须把利润表拆开来看。

上半年，万科毛利仅有55.69亿元。但与此同时，资产减值损失39.37亿元、投资净收益-33.40亿元、财务费用40.62亿元——这三项合计高达113.39亿元。主营业务创造的毛利，被减值、投资亏损和利息费用三刀切完，还倒贴了近58亿元。

万科将亏损归结为三大原因：

第一把刀：开发业务"量价双杀"，毛利率跌至历史低位

上半年房地产开发业务结算收入400.64亿元，同比暴跌45.90%；结算面积仅342.5万平方米，同比下降35.8%。更致命的是，开发业务结算毛利率仅5.10%——六年前同期，这块业务的毛利率高达32.1%。

毛利率从32%跌到5%，本质是2020-2021年前后高价拿地的项目，在今天低迷的市场环境下集中结算，土地成本与售价严重倒挂。上半年合同销售金额仅358亿元，同比大跌48.2%；销售面积293万平方米，同比下降45.6%。销售端近乎腰斩，意味着未来几个季度的结算收入还将进一步下探。

第二把刀：大额资产减值计提，集中释放历史包袱

上半年新增计提各类减值准备合计42.73亿元，其中存货跌价准备39.37亿元，减少归母净利润约31.64亿元。截至6月末，万科资产减值准备余额已高达946.07亿元。这属于会计审慎处理——按当前市场行情重估全国项目存货价值，把存量土地、楼盘的潜在损失在当期集中体现。虽然直接放大账面亏损，但也帮助公司夯实资产质量，提前释放未来风险。

第三把刀：经营性业务和投资亏损，副业成了"拖油瓶"

在成本法核算下，扣除折旧摊销后，部分租赁住房、商业、物流等经营性资产以及部分非主业财务投资出现亏损。原本指望多元化业务"补血"，结果反而成了利润黑洞。

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债务深渊：3500亿有息负债，1789亿一年内到期

亏损本身不是最致命的，到期债务的压力更大。

截至2026年6月末，万科有息负债合计3512.6亿元，其中一年内到期的有息负债高达1788.6亿元，占比50.9%；账上货币资金仅590.5亿元。这意味着，短期资金缺口接近1200亿元。

净负债率突破135%，创历史高位。受连续大额亏损影响，净资产半年内缩水147.29亿元，进一步推高债务风险指标。万科自己在半年报中坦诚："当前公司经营指标还没有呈现出实质性改善，债务和流动性依然承压。"

德勤在半年报审阅报告中更是直接提示：持续亏损、短期债务规模和紧张的流动资金，表明存在可能导致对万科持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。

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暗处的光：并非全无好消息

巨亏之下，半年报仍透露出几个边际改善信号：

• ✅ 经营现金流转正。 上半年经营活动现金流净额4.95亿元，去年同期为-30.39亿元，同比改善116.28%。不过需要清醒认识：这主要靠"少花钱"而非"多收钱"——严控拿地、压缩资本开支、降本增效。费用支出已连续8个季度保持下降，上半年管理费用同比下降13%。

• ✅ 债务风险有序缓释。 上半年10只公开债券通过"部分兑付+展期"完成风险缓释，涉及本金约181亿元；自2025年以来累计平稳处置到期公开债本金485亿元。2026年至今到期的公开债券已全部完成展期，且已完成首笔分期支付，目前公开债未出现逾期。

• ✅ 经营服务业务成"稳定器"。 经营服务业务全口径收入288.5亿元，同比增长1.6%。其中万物云营收191.9亿元、同比增长5.6%；泊寓累计运营管理22万间，出租率94.3%；万纬物流营收21.9亿元、同比增长6.9%；商业营收40.5亿元，整体出租率92.8%。

• ✅ 保交付守住底线。 上半年按期保质完成2.3万套房屋交付，集中交付期整体收房率超过90%。9个首开项目整体首开去化率达60%，其中徐州檐屿溪等项目推盘去化率超八成。

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国资全面接管：从"职业经理人"到"深铁时代"

7月31日，万科完成董事会换届，徐恩利出任董事长，黄宇续任总裁，郁亮彻底退出管理层。除一名职工董事外，新一届董事会其余6名非独立董事全部具有深圳国资背景。这意味着万科已从"职业经理人主导、国资参股"的混合所有制模式，彻底转变为"国资全面管控"的新阶段。

大股东深铁集团的输血从未断档。2025年2月至2026年6月的16个月里，深铁累计向万科放出14笔股东借款，总金额约336.5亿元，借款利率普遍压在2.29%-2.34%区间，比普通刚需首套房贷利率还低。仅2026年上半年，深铁就提供了约45.2亿元股东借款，且利率和抵质押率均优于市场惯例。

新班子上台后，将"控亏、减亏"列为2026年核心经营目标，具体推进三方面工作：

• 化险：10只公开债券已完成风险缓释，守住不发生系统性风险的底线；

• 盘活：上半年累计新增和优化产能达155.8亿元，聚焦重点城市与主营业务，有序退出非主业投资；

• 保交付：上半年完成2.3万套房屋交付，收房率超90%。

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结语：减值洪峰退了，但经营窟窿还在扩大

万科2026年中报是一份"符合预期但难言乐观"的成绩单。149.51亿元的亏损落在业绩预告区间（120亿-150亿）的上限附近，市场已有预期。但真正值得警惕的是：

销售端恶化速度（-48%）远超结算端（-33%），意味着下半年及明年的结算收入还将继续下探；经营现金流转正更多是降本节流的结果，而非经营实质改善；净资产半年缩水12.6%，持续亏损正在侵蚀公司资本根基。

瑞银发布报告，给予万科目标价2.6港元及"沽售"评级，指出多年去杠杆化过程仍在持续。

万科管理层自己承认："短期控亏压力仍然较大，各项举措成效传导至报表尚需时日。"这意味着投资者要做好下半年亏损继续、全年大幅亏损的心理准备。

用一句话概括：减值计提的洪峰正在退去，但经营层面的窟窿还在扩大。 万科要真正走出困境，仍需"以时间换空间"。而时间是否站在万科一边，取决于三个变量：销售能否止跌、债务展期能否顺利、大股东还能输多少血。

万科还没死，但正在经历一场生死考验。真正的拐点，可能要等到2027年历史高价地项目集中结算期过去之后才会出现。

【风险提示】 本文基于公开财报及资讯客观梳理，不构成任何投资建议。市场有风险，投资需谨慎。