21世纪经济报道记者 唐韶葵

9月3日，上海市住房和城乡建设管理委员会正式印发《上海市住房和城乡建设管理“十五五”规划》（以下简称《规划》）。《规划》明确，“十五五”期间新增供应商品住房2500万至2800万平方米，较“十四五”规划目标的4000万平方米缩减约30%。

《规划》围绕城市更新、住房保障、滨水空间、建筑转型、韧性安全、城市管理六大领域展开。并就“十五五”期间的工作任务，制定了量化目标，具体包括：实施老旧小区改造3000万平方米至4000万平方米、旧住房成套改造120万平方米、商办楼宇更新150栋，认定城中村整体改造项目12个；新增供应保障性租赁住房25万至27万套（间）、城市建设者管理者之家床位12万张以上；装配式建筑占新建建筑比例不低于90%，累计完成智能建造项目120个；新增海绵城市建成区450平方公里；累计新建和提升“美丽街区”1000个。

《规划》明确了三个关键时间节点：至2026年底，全面启动城中村改造、完成剩余小梁薄板房屋改造；至2027年底，主城区和五个新城完整社区覆盖率达60%、全面完成燃气老化管道集中性改造；至2030年，基本形成现代化超大城市住房和城乡建设管理体系。

同策研究院院长宋红卫分析指出：“这表明上海已进入楼市存量发展阶段，与以往增量时代有本质区别，住房格局、供地模式、住房属性及金融价值、住房管理等各方面都将发生较大变化。”

宋红卫指出，在供地模式方面，上海将由原来的“规划引领”回归到“以需定供”。随着新增供应缩减，市场供需格局将发生深刻变化。具体来看，“十五五”期间上海已进入典型的存量阶段，单纯拿宅地、建房子销售的模式发展空间会越来越小、难度也会越来越大，城市更新将是房地产发展最大的机会。

在新增商品住宅供应缩减的同时，保障房供应大幅增加。宋红卫指出，“十五五”期间上海将年均推出5万多套保租房，对比当前上海每年4万多套的新房成交规模，保障房供应量有所增加。

值得一提的是，《规划》提出有序推进“好房子”建设。实施房屋品质提升工程，全链条提升住房标准、设计、材料、建造、运维水平。建设改造安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，优化房型设计和全装修标准，加强规划、建设、预售、交付全流程管理，完善预看房、工程质量保险、竣工验收等制度。推动既有住房更新改造。

“好房子基于超过3米的层高、更高的得房率、更先进的设计理念、更好的材料和更高的硬件配置，产品等级明显高于新规之前的产品。” 宋红卫指出，从当前热销住宅来看，核心城市热销的基本都是新规后的 “高质价比”产品，消费者更乐于为新产品的溢价买单，原因在于产品之间存在代际差。