浙江宁波的陈先生夫妇为赡养老人全款购买了房屋，尚未办理过户登记，却因开发商欠债被法院查封了，这房子还能“保住”吗？记者今天从浙江省宁波市奉化区人民法院了解到，这起案外人执行异议案已经审结，法院认定案涉房屋是专为解决老人居住问题所购，属于满足家庭居住生活需要，可以排除强制执行，判决停止对该房屋的执行。

全款买的商品房

因开发商欠债被法院查封

2020年4月，陈先生夫妇与宁波一家开发商签订商品房买卖合同，一次性付清购房款，买了一套商品房，并办理了网签备案。交房后，他们持续缴纳物业费。没想到，办理不动产权证书时，却发现房屋被法院查封了。

浙江省宁波市奉化区人民法院执行局法官助理 王梓轩：陈先生的这个房屋被查封，并不是因为他们自己的原因，而是2025年初，卖房给他们的开发商拖欠工程质保金被债权人起诉，法院判决这家开发商偿还欠款，开发商没有履行还款义务，债权人申请强制执行。法院依法查封了包括案涉房屋在内的房产。

陈先生夫妇办理不动产权证书时发现房屋已被查封，就向法院提出执行异议，主张案涉房屋为他们所有，请求排除执行。

王梓轩：“执行异议”程序主要做形式审查，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，因为陈先生夫妇名下已有其他住房，不符合排除执行的条件，裁定驳回他们的异议。

陈先生夫妇于是向法院提起案外人执行异议之诉。

王梓轩：陈先生表示，他们夫妇名下原本已有两套住房，一套由夫妻二人与两个女儿居住，另一套由陈先生的岳父母居住。这次购买的房屋，是专门用于安置陈先生父母的养老房。

为父母买的老年安置房

属于“满足家庭居住生活需要”

依据《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，商品房消费者提起执行异议之诉的条件之一是“所购商品房系用于满足家庭居住生活需要”。法院认为，陈先生夫妇名下虽在当地有两套住房，但分别用于夫妻小家庭共同生活及女方父母养老居住，并无多余房屋用于安置男方的父母。

浙江省宁波市奉化区人民法院综合办公室主任 叶伟巍：本案中，子女为赡养父母购置养老住房，且房屋确实欲用于家庭居住而非投资，可以依法认定为“满足家庭居住生活需要”。

法官强调，居住权是人民群众最基本的民生权益，司法执行应当在依法保障债权人合法权益的同时，兼顾群众家庭刚需居住的现实需要。

叶伟巍：案涉房屋是陈先生夫妇为赡养父母而购置，目的是保障老人的基本居住需求，并非用于投资或规避债务。而且这套房屋在被查封前，他们已签订合法有效的书面买卖合同、付清全部价款并实际占有房屋，不存在虚假网签、以房抵债或恶意串通逃债的情形。因此，陈先生夫妇对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

最终，法院判决不得执行案涉房屋，并解除查封措施。判决生效后，法院将相关法律文书送达执行部门，房屋得以解封，陈先生夫妇顺利办理了不动产登记手续。

浙江省宁波市中级人民法院审判监督庭庭长 袁玮玮：保障老年人“老有所居”不仅是家庭的责任，也是社会文明进步的体现。审理此类案件，法院既要严格适用法律规范，又要充分考量赡养关系的现实需求，彰显司法对家庭伦理和民生刚需的尊重与守护。

监制丨陈秉科审稿丨王磊记者丨孙莹