界面新闻记者 | 杨冰柯

界面新闻编辑 | 庄键

杭州奥体板块因投资者多、新房和二手房倒挂多，一直是当地房价最坚挺的区域。新房限价取消后，奥体板块新房均价最高达9.05万元/平米。但现在，该板块房价也降了。

12月16日，杭州奥体板块的保利天珺领取首张预售证，这是该板块第二个不限价楼盘。项目共计81套房源，首开均价7.44万元/平米，相比该板块奥映鸣翠府均价低1.25万元/平米。

2025年4月，保利发展以总价45.36亿、楼面价51611元/平米和58.8%的溢价率，拿下保利天珺项目脚下地块，成为萧山区新地王。在此之前，2024年11月，绿城奥映鸣翠府是该板块地王，拿地价为48186元/平米。

彼时，杭州核心区地块一地难求，开发商为在核心区拿到地块火拼，尤其是急于在杭州抢占地盘的地产商更是如此。

然而，地产商拿地的爽感并没有保持多久。保利天珺拿地价较奥映鸣翠府更高，但现在开盘价却低于奥映鸣翠府。

杭州拿地研究院院长钱贤强告诉界面新闻，保利天珺与奥映鸣翠府相比，距离奥体中心远1.2公里，地块南侧是车流量很大的高架，噪音影响更大，高端产品的品牌影响力也稍弱。

钱贤强认为，在当前楼市下行的情况下，保利选择了以较高的性价比确保首开成功。

杭州贝壳研究院院长上官剑也对界面新闻表示，在千万级高端住宅市场竞争白热化、整体行情趋弱的当下，保利项目采取“低价入市”策略，既是对市场顺势而为，也兼顾了短期去化与保持营销灵活性。

上官剑进一步解释称，当前，奥体板块南部多个高端竞品扎堆“低开抢客”，同质化竞争加剧了客户观望情绪。此时，以更具性价比的定价切入，才能快速打破市场僵局，有效抢占市场份额。

从长期营销策略而言，低价入市为接下来销售策略预留了充足调整空间。后期若去化良好，可以适度提升价格。

奥映鸣翠府距离保利天珺项目约900米，前者今年7月22日首开，四次开盘均摇号，首开均价86978元/平米，最近的一次开盘，项目均价上涨至90550元/平米。

四次开盘的中签率从12.2%升到39.3%。项目开盘信息显示，最近一次开盘并未售罄，还有2套房源在售。

奥映鸣翠府虽然开盘仅约5个月，却见证了杭州楼市情绪的起伏，杭州楼市高端购买力已从抢房逐渐走向理性。

保利天珺入市时间恰巧在杭州楼市低谷时期。保利天珺项目高层起步户型仅170平米，最大户型220平米，总价段在1000万-2000万元之间。而奥映鸣翠府高层起步户型即225平米，最大户型350平米，总价段2000万-3000万元之间。

根据国家统计局数据，11月，杭州新房价格环比下跌0.2％，同比上涨3％。

克而瑞数据显示，11月，杭州新房市场全市共成交商品房3387套，环比增长10.9%，但受去年同期高基数影响，同比仍下降约50%；成交均价为34041元/平米，环比微降1.20%，同比上涨6.55%。