楚小强 中房报记者 李叶 北京报道

12月10日，香港上市公司丽新发展的公告页面，更新了一项“非常重大出售事项”。公告披露其全资附属公司以34.98亿港元的估计代价，向独立第三方出售一项物业50%权益。

该物业50%权益即为“SPL”物业，位于香港中环干诺道中3号一幢27层高办公大楼，权益涵盖约11.16万平方米的办公空间及地下18个车位。

消息一经发布，外界好奇的是，此神秘第三方买家为何许人也？从公告得知，买方名为“Jasmine Investment Development IV”。

据媒体报道，该公司是京东集团控股的投资主体。京东方面随之证实，强调此举为“自用”，是其看好香港、投资供应链的一部分。

近35亿港元的商业地产交易，本身已足够吸引眼球。但更值得玩味的是，这并非一个孤立的资本事件。

近期以来，香港本土的财富版图亦在悄然调整。市场消息显示，鹰君集团罗嘉瑞家族年内购入近30个住宅与写字楼物业，涉资8亿港元；中原地产创始人施永青以超9300万港元购入6套住宅；利希慎家族亦出手购置湾仔物业。

资本频频涌入香港楼市

京东此次购置的，是位于香港干诺道中3号大楼特定部分50%的权益，涉及包括大堂及多个办公楼层在内的约11.16万平方米面积以及18个车位。这笔交易通过其于英属维尔京群岛注册的投资主体完成。京东方面明确表示，物业将用于自用，是其“围绕供应链持续投资”香港战略的一部分。

梳理京东近期的动作可以发现，此次购楼绝非一时兴起，而是一系列系统化布局中的关键一环。

今年8月，京东以约40亿港元收购香港本地连锁超市“佳宝”，以此快速切入香港民生零售网络；9月，宣布与华润隆地合作，计划于2026年在湾仔开设大型线下店京东MALL；加之早已布局的物流体系与新获的保险经纪牌照，京东在香港正构建一个从供应链、线下零售到综合服务的本地化生态。

购置中环自有写字楼，为这些日益庞大的业务板块提供了稳定的运营地，其意义远超单纯的房产投资，更像为长期战略购置不可或缺的“基础设施”。

“京东近期在香港的一系列动作，显示出其在香港进行系统化、重资产、本地化布局的战略意图。京东明确表示购楼为‘自用’，并非单纯财务投资，而是为其在港零售、物流、技术研发等业务提供物理载体和运营支点。中环作为香港核心商务区，具备极高的战略价值，有助于京东对接国际资本、品牌与人才资源，同时强化其在粤港澳大湾区的供应链枢纽地位。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示。

柏文喜认为，香港甲级写字楼租金长期高企，自有物业可锁定成本，避免租金波动风险；其次，自有空间可灵活配置用于办公、展示、仓储、客户体验等多功能，支撑多业态融合；再者，重资产投入彰显京东对香港市场的信心，有利于获取政府、合作伙伴与消费者信任；最后就是香港核心资产稀缺，具备保值与升值潜力，兼具战略与财务双重价值。综合来看，京东正通过“资本+资产+业态”三位一体的方式，构建其在香港的深度本地化运营体系，意图将香港打造为其国际化战略的桥头堡。

视线移至更广阔的市场，资本呈现出另一种流动模式。根据公开报道及中原地产香港数据，今年前五个月，香港已录得52套总价超亿港元的豪宅交易，其中约70%的买家来自内地。

香港本地家族如罗嘉瑞家族，其购置行为在年内也显得尤为活跃，部分成交价甚至高于银行估值。希慎利氏家族、中原地产施永青等香港本地老牌家族与商界领袖均有纷纷增持本地住宅与物业的情况。

此外，来自内地的新经济企业家也有显著动作。例如美图秀秀老板蔡文胜，曾在短期内斥资超18亿港元购入香港房产，部分用于自营业务发展。

这些案例与京东的交易共同构成了一幅多元的图景：资本正从不同维度，以不同方式，增加对香港不同类型不动产的持有。

多重资本动向背后的逻辑与信号

面对不同性质的资本不约而同地汇聚香港楼市，背后究竟是何逻辑？

柏文喜认为，经历了2022年~2024年的深度调整，香港楼价已较高峰期回调约20%~30%，核心资产估值吸引力上升。叠加市场普遍预期美联储将于2026年进入降息周期，融资成本下降将利好不动产估值修复；

另一方面，在全球地缘政治不确定性加剧背景下，香港作为中西交汇的国际金融中心，仍具备法治、税制、资本自由流动等优势，是华人资本的重要“安全岛”；此外，本地老牌家族长期深耕香港，熟悉市场规则，倾向于在低位增持核心资产，既稳定家族财富基本盘，也强化对本地经济的影响力。

“‘产业资本’与‘家族财富’同步进行战略性资产配置，并非短期投机，而是基于对香港‘超级联系人’角色、大湾区融合前景及人民币国际化进程的深层认可。可视为中长期价值重估的开端，而非短期反弹。”柏文喜表示。

眼下，随着市场周期、政策环境与金融市场的联动，对于本地家族及部分高净值财富而言，香港核心不动产的“压舱石”与“避风港”属性在当下正被重新审视。产业资本的战略性进入与家族财富的配置性回归，相互强化了市场对于香港资产价值可能已进入修复通道的预期。此外，香港特区政府积极的人才引进计划，也吸引了不少人才携资赴港，为香港创造了坚实的居住及关联需求。

不过，目前香港写字楼市场整体仍面临一定的空置压力，其长远健康发展最终依赖于真实的经济活动与企业扩张。资本涌入在提振市场信心的同时，如何有效转化为促进经济多元发展的动能，并兼顾社会民生的关切，是香港需要持续面对的课题。