作者 秦晋

12月25日，住房城乡建设部公布最新数据，2025年1-11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个，较全年计划目标2.5万个超出800个，完成率达103%。

住建部2025年11月召开全国城市更新推进会，强调“四好”建设(好房子、好小区、好社区、好城区)，并明确城市更新与稳楼市、消除安全隐患结合，释放住房需求。各地方积极响应。广东、上海、重庆等地细化政策。广东提出构建房地产发展新模式，推进城中村和危旧房改造。上海通过房票安置(如嘉定区已核发463张房票)和土地政策创新(如15%增容奖励)吸引市场主体参与。重庆允许城市更新项目按现状建筑面积15%比例增加公共服务设施面积，提升项目吸引力。

资金支持多元化 金融工具创新

财政部提前下达2026年城镇保障性安居工程补助566亿元，并鼓励地方专项债用于城市更新表。

国家发改委2025年12月将城市更新设施纳入REITs发行范围，新增商业办公、酒店、体育场馆等资产类型，拓宽长期融资渠道。

平安证券指出，中央经济工作会议或推动专项债、超长期特别国债等工具支持城市更新，2026年可能加量投放政策性金融工具(杠杆倍数或达14倍)。

行业参与度，稳步提升。八大建筑央企(如中国建筑、中国中铁)深度参与城市更新，覆盖城中村改造、管网升级、城市运营等领域，2025年1-9月建筑央企新签订单增长显著。

“高质量推进城市更新”是“十五五”规划重点

戴德梁行指出，中央要求到2030年城市更新取得重要进展，当前政策正从“大力实施”转向“高质量推进”，更注重因地制宜与可持续运营。

据紫金天风预测，2026年与城市更新相关的地下管网投资或超5万亿元，带动建筑、装修等产业链需求。

广州2025年11月推出102个城市更新项目，总投资8077亿元，预计2026年货币化安置比例提升将释放更多购房需求。

在REITs与资产证券化方面，中指研究院和兴业证券均强调，REITs扩容将加速城市更新资产盘活，上海涉宅更新项目土地出让金占比已超40%。

城市更新当前呈现政策加码、资金多元、央企主导的态势，2025年目标完成率约86.8%，预计2026年将加速推进。未来趋势聚焦城中村改造、REITs扩容、绿色韧性城市三大方向。在积极推进的同时，应注意面临挑战及问题。中诚信国际提到，部分城投企业通过REITs和债务置换优化资产结构，但需注意地方财政与债务风险的平衡。