每经记者｜刘颂辉    每经编辑｜张益铭    

购买房产除了考虑价格涨跌，还有一项重要指标：租金收益率，也被称为房屋租售比。

据多家房地产分析机构统计，截至2025年11月，全国重点城市挂牌房屋的租金收益率同比小幅提升，达到约2.23%，深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨，二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率在2.7%以上。

当房价波动大于租金变化时，租金收益率呈现平缓且持续上升的趋势。相较于同时期国有大银行一年期存款利率1.1%，三年期1.55%，买房出租的收益率则更加可观。

上海中原地产数据显示，2025年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%，出现年度交易量的第三高点。其中，一些区域配套成熟、总价低、租金收益率在2%以上的小区交易量高。

12月18日，上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上海市中心的小户型二手房交易量高，原因在于楼市调整过程中，租金收益率已开始逐步高于定期存款利率。

有小区租金收益率超4%

住房租金收益率是指房屋出租收益与房屋总价值之间的比率，比率越高，说明房子的投资回报越高。

以记者在上海市徐汇区武康路看的一套一室一厅二手房为例，总价400万元，户型面积40.85平方米，在二手房平台的挂牌租金为6000元/月。按照年租金计算，这套二手房的租金收益率约为1.8%。

在贝壳找房平台上，上海市浦东新区世博板块“上钢六村”一套40.29平方米的二手房，挂牌单价为41698元/平方米，总价从原先的175万元降至168万元。而同小区同户型的房源，挂牌租金在4300元/月，租金收益率约3.1%。

南京市建邺区油坊桥板块安置房的租金收益率更高，“莲花新城北苑”一套80.92平方米的三室一厅房源，半年内调价两次，挂牌出售价格下降至93万元，而该小区同户型房源挂拍租金约为3200元/月，租金收益率达到4.1%。

据中指研究院统计，近几年，房价持续调整，住房租赁市场规范化、专业化程度和租住产品品质有所提升，叠加住房租赁市场的刚性需求支撑，租金调整幅度相对平缓，重点城市“租金房价比”持续提升。2025年11月，全国重点50城平均“租金房价比”为2.23%，较2023年初低点提高0.25个百分点，住房租赁投资回报进一步改善。

当房屋租金收益率超过银行存款利率，需要买个小面积的市区老房子收租吗？市场正在用脚投票。

上海网上房地产平台显示，2025年11月，工作日网签量基本在500套以上，到双休日至少有1天网签过千套，市场交易较为活跃。

据卢文曦介绍，在上海市场交易热点方面，二手住宅以低总价产品为绝对主力，并且这一特征在11月得到充分表现。总价在300万元以内的房源占比大约70%，占比达到年内新高，而此前比例通常只在60%~64%波动。从交易量比较高的小区来看，老公房（由政府、国有企业和事业单位投资兴建的住宅）、郊区动迁配套房和限价房是交易热点。

上海链家研究院负责人李根向《每日经济新闻》记者表示，上海二手房市场呈现出成交量大幅上升特点，环比10月上涨超20%，成交量企稳信号明显。不少自住需求的购房者发现当前房价已到相对低位，风险可承受，选择趁机上车。同时，刚需房源租售比明显提升，对于投资客户而言也是较好的入手时机。

据深圳市房地产中介协会统计，2025年11月，深圳二手房成交共计录得5762套，自2月录得低点后，市场成交量已连续9个月维持在5000套以上，成交量持续稳定，有助于缓和市场情绪，为后续房价预期的稳定提供支撑。

从区域成交结构来看，11月，龙岗、福田、罗湖、南山、宝安和龙华六区仍是深圳二手房成交的主力区域，合计占比达到92.3%，反映出市场交易高度集中于配套成熟、供应充足的城区。

2025年前11个月，重庆二手房成交量占比持续攀升，累计成交量几乎与2024年全年持平。克而瑞统计数据显示，11月，重庆二手房成交9249套，环比上涨19%，成交面积97.43万平方米；成交均价为10429元/平方米，同比下降0.8%。价格成为市场驱动的重要因素，成交量排名靠前的板块，均价普遍较低。买家首选楼龄10年内的房源，对楼龄11年~15年的大型成熟社区情有独钟。

政策推动租赁市场发展

“目前，部分房价下跌的地区，租金收益率已接近2%，虽不算高，但相较于存款已具有一定吸引力。抑制投机的同时，不应否定其合理的投资属性。”近日，上海交通大学上海高级金融学院教授朱宁在公开场合如是表示。

朱宁认为，房地产同样具备投资属性，如同国债、股票一样，它具有基本面价值，即通过出租产生收益。

“十四五”时期，住房租赁市场由快速发展阶段迈向高质量发展阶段，“租购并举”住房制度的建设持续深化，供应端强调以保障性租赁住房为抓手，解决住房租赁市场的结构性问题，针对保租房筹集方式和资金支持均出台多项政策。

2025年7月21日，我国首部专门规范住房租赁活动的《住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式公布，自2025年9月15日起施行。这份文件的出台对于规范住房租赁活动，维护各方当事人合法权益，促进住房租赁市场和租赁行业高质量发展，加快建立“租购并举”的住房制度都具有重大意义，并将成为房地产发展新模式中的重要组成部分。

《条例》明确，鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，多渠道增加租赁住房供给。鼓励出租人和承租人依法建立稳定的住房租赁关系，推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

在58安居客研究院院长张波看来，在《条例》的规范下，租赁市场进入“机构化运营、品质化升级、金融化助力”的新阶段。58安居客数据显示，11月，全国重点城市的挂牌租金收益率表现存在差异。深圳、重庆及南京等城市的挂牌租金收益率环比上涨，二线城市中，武汉、成都和重庆的挂牌租金收益率保持在2.7%以上。

“一方面，年末，租赁市场需求转淡，挂牌租金出现季节性回落；另一方面，年末同样是二手房市场的交易淡季，挂牌价格上涨动力不足。”58安居客数据显示，11月，北京、上海的二手房挂牌租金收益率维持在2%左右，呈小幅波动态势；深圳、重庆及南京等城市的二手房挂牌租金收益率环比上涨，不过推动收益率上升的因素各不相同。

2025年，深圳在经历二手房挂牌租金缓慢下降后，到年末挂牌价格有所回升；重庆和南京则是由于二手房挂牌价格下跌，带动挂牌租金收益率小幅上扬。

值得注意的是，尽管在房价下调的背景下，重点城市租金收益率有所提高，但房屋租金也在回调。据中指研究院统计，2025年前11个月，全国重点50城住宅租金累计跌幅达到3.04%，3月起租金连续下跌；11月，重点50城住宅平均租金为34.4元/平方米/月，环比下跌0.60%，同比下跌3.57%。

从城市涨跌幅来看，前11个月，仅乌鲁木齐住宅平均租金累计上涨，涨幅为0.76%。下跌城市中，温州、三亚、南京、海口等7个城市累计跌幅在5%以上，杭州、嘉兴、长沙、福州等19个城市累计跌幅在3%到5%之间，昆明、佛山、长春、广州等20个城市累计跌幅在1%~3%之间，银川、东莞、西宁累计跌幅在1%以内。

分梯队来看，各线城市二手住宅平均租金均下跌，一线城市租金累计跌幅相对较小。根据全国重点50城住宅租赁价格指数，2025年1~11月，一线城市住宅平均租金累计下跌2.06%，跌幅较2024年同期收窄0.2个百分点；二线城市平均租金累计下跌3.66%，跌幅较2024年同期扩大0.7个百分点；三四线代表城市平均租金累计下跌2.65%，跌幅较2024年同期扩大0.3个百分点。

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封面图片来源：视觉中国图