2018年，当中国房地产市场还沉浸在“普涨狂欢”中时，福耀玻璃创始人曹德旺的一番警示振聋发聩：“房产不过是砖头水泥堆起来的，不会一直升值”。彼时，炒房热潮席卷全国，这番言论被多数人视为“危言耸听”。然而时隔八年，曹德旺的预言正逐步照进现实——全国房价调整已持续40多个月，二手房挂牌量突破850万套，曾经的“资产香饽饽”正在变成部分家庭的“负债包袱”。2026年作为“十五五”规划开局之年，楼市将迎来三大核心巨变，彻底改写房产价值逻辑，对于手握多套房的群体而言，果断处置冗余资产已成为必然选择。

曹德旺的警示从不是空穴来风，而是基于人口、供需与经济规律的理性预判。2023年底，他以家乡福清为例，直言当地房价从每平米上万跌至几千元，大量房屋空置难售，并劝诫家人尽快处置多余房产。2024年，他进一步点破核心矛盾：65岁以上老人超2亿，新生儿不足1000万，购房主力人群持续萎缩。2025年的数据更印证了这一判断：全国商品房销售面积下降6.8%，住宅销售额下滑9.6%，70城数据显示三线城市房价累计跌幅已达3.4%，部分弱三四线城市跌幅更是高达22%，“鹤岗化”现象持续蔓延。这些数据共同指向一个结论：房地产“普涨红利”时代已彻底终结，曹德旺的预警正在全面成真。

2026年楼市的第一大巨变，是区域分化白热化，人口与产业成为价值分水岭。过去“全国房价同涨同跌”的时代早已落幕，2026年这种分化将达到新高度。一线及强二线核心城市凭借强劲的人口虹吸效应和优质资源集聚力，房价仍具韧性。数据显示，2025年深圳人口净流入接近50万，杭州、成都均超20万，核心板块因需求支撑，房价可能出现3%-5%的合理回升。与之形成鲜明对比的是三四线城市的困境：2025年全国三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超过30个月，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10%。这种分化本质是“用脚投票”的结果，产业空心化、人口外流导致住房需求持续萎缩，多余房产的流动性将进一步枯竭，未来可能陷入“卖不掉、租不出”的僵局。

第二大巨变是需求结构根本性调整，改善型需求主导市场，刚需房产全面遇冷。随着居民生活水平提升和家庭结构变化，楼市需求端已发生质的转变。数据显示，2020年改善性需求占比仅35%，2025年已达55%，2026年有望突破60%，“卖一买一”成为市场主力，90-144㎡的品质户型因兼顾居住舒适度与配套完整性，流通性和保值性最佳。与之相对，三四线城市的刚需老房、远郊概念盘则沦为市场“弃子”。2025年上海远郊板块成交占比仅8.6%，多数房源挂牌半年以上无人问津，这种趋势在2026年将进一步扩散到三四线城市。缺乏优质配套、户型设计落后的刚需房产不仅升值无望，还面临估值折价风险，部分房源即便降价40%仍难成交，成为多房家庭的“资产包袱”。

第三大巨变是持有成本持续攀升，多余房产从“资产”彻底沦为“负债”。曹德旺曾反复强调，房产的持有成本远不止房价本身，物业费、税费、维修费用等常年消耗资金，空置状态下更是纯损失。2025年的数据已充分印证这一点：福清地区房屋租金下降15%，空置率上升至25%，全国租房市场租金平均降幅达10%-15%，靠出租覆盖持有成本的难度越来越大。更值得警惕的是，随着“房屋养老金”“房屋体检”等制度全面推广，老旧小区的维修成本将进一步增加。同时，房产税试点扩大的预期持续升温，多套房持有者的税费压力将显著加大。对于三四线城市的多余房产而言，未来每年的持有成本可能占房产估值的3%-5%，在房价下跌的背景下，将成为“吞噬财富的黑洞”。

三大巨变之下，手握多套房的人该如何应对？答案已然清晰：果断出手冗余资产，优化资产结构刻不容缓。2026年可能是处置多余房产的关键窗口期，从政策层面看，三四线城市为消化库存可能进一步放宽限购、优化交易税费，但这并非房价反弹的信号，而是库存压力倒逼的“纾困措施”。数据显示，全国商品房库存已达8亿平方米，三四线城市占比超六成，在人口持续外流的背景下，库存消化压力只会越来越大，未来政策红利可能难抵市场下行趋势，错过当前窗口期，后续变现难度将大幅增加。

具体来看，多房家庭的处置策略应遵循“抛弱留强”原则：对于三四线城市的投资房、房龄超20年的老破小、远郊概念盘，应毫不犹豫尽快出手，即便小幅折价也需果断止损；对于一线及强二线核心区的次新改善房、配套成熟的优质房源，则可长期持有，这类房产仍是家庭财富的“压舱石”。回笼资金后，可优先用于提前偿还高息贷款，或投向实体经济、优质理财等领域，实现资产的稳健增值。

曹德旺的八年警示，本质上是提醒市场回归理性——房地产已告别“投机时代”，从“财富投机工具”回归“居住本质”。2026年楼市的三大巨变，正是这一趋势的必然结果。对于普通家庭而言，应彻底摒弃“炒房致富”的旧思维，理性评估自身房产状况，抓住2026年的关键窗口期优化资产结构。

未来五年，中国房地产市场将持续处于调整周期，曹德旺预测的“五年消化泡沫”进程仍在继续。三四线城市的多房家庭无需恐慌，但必须正视市场现实：多余房产的“逃生门”正在逐渐关闭，2026年或许不是最后的机会，但一定是最关键的机会。在趋势面前，个人的侥幸终究难以抵挡市场规律的必然，主动顺应趋势优化资产配置，才是保障家庭财富安全的理性选择。