现在市场的热点基本在科技股，在半导体，在存储相关上，不独A股如此，海外也是如此。形成鲜明对比的是碳基人的产业，A股上周白酒刚创新低。

所以，放弃碳基，拥抱硅基是当前投资人的共识。

然而，在一个没有什么人关注的角落，这个角度大概率新登老登都不怎么关注了，即地产股，却有公司股价创出了历史新高。

而且这不是什么阿猫阿狗的小公司，市场瞎拉上去的，这是一家超过2000亿市值的地产公司——华润置地。

意不意外，震不震惊？

在一个过去五年房价跌了40%的市场上，有一只大地产股股价刚创下历史新高。

这会是老登们的风向标吗？

01

分化的地产股走势

尽管华润置地刚创下历史新高，但与此同时，另一只曾经的大地产股万科却还在底部挣扎。

地产股今年整体走势并不算好，借由今天的上涨，房地产ETF才堪堪翻红。但确实有部分地产股的走势是相当好的，华润置地是一个代表，另一个典型代表是中国金茂，华润置地今年上涨了近40%，而中国金茂的涨幅则超过了60%。

当然，金茂是腰斩再腰斩后的爬升，华润置地则在过去五年的地产深度调整中呈现出了相当的韧性。

华润置地的业绩当然也算不得多好，但考虑过去五年国内地产真实状况，它已经算是相当稳了。

2021年华润的实际销售金额是3158亿元，25年是2336亿，下降了26%。其销售排名也由21年的第8名上升到25年的第3名。

华润置地会这么强的核心原因是聚集一二线城市，以25年为例，华润置地25年在重点20个城市的销售金额2019亿（其中上海523亿、北京301亿、深圳251亿、广州140亿），占比达到86%，其中在北上深的销售金额为1075亿，占比达到46%。

世道无论多么艰难，总是有人要买房的，而承载人口流入的一二线城市这方面的需求最强。

除了地产开发业务外，华润置地还有不动产收租业务（主要是万象系这些购物中心）以及轻资产管理收费业务（主要是万象生活）。

因此虽然过去地产难，但华润的利润总体上保持了稳定，加上估值本身不高，股息率又有保证，所以华润置地的股价在一众地产股里算一股清流。

除华润置地外，像A股的滨江集团也算是可以的，它的业务大头在杭州，绿城中国的北上再加上杭州，占比也是非常高的，还有建发国际，中国金茂这些，这批公司是当前地产股里表现相对是可以的。

而那些业务不集中在核心城市，尤其是如果三四线重的地产股，就表现差很多。这背后因素是各地地产的分化表现。

02

一线地产企稳迹象初现

虽然大家不断吐槽港股，但说句公道话，其实香港本地公司的股价是表现不差的，港股本地的地产股去年就创了历史新高，这得益于香港地产在25年的企稳。截至到26年目前来看，香港房价继续在上涨，香港本地的地产股也继续上涨。

国内虽然今年房价还是下降的，但自3月开始，一线城市的房价已经有了企稳迹象。

从二手住宅价格指数看，3月，深圳回升0.4个点至321.5，广州回升2.5个点至303.1，北京回升4.1个点至277.3，上海回升了32.2个点至237.3。

4月的房价数据虽然还没发布，但预计继续回暖。从成交量看，4月一线城市的新房、二手房是显著回暖，迎来楼市“小阳春”。

具体看，一线城市4月新房成交256.03万平方米，环比增长3%，同比增长18.9%，二手房成交509.4万平方米，五比下滑5.5%，同比增长8%。上海、北京、广州二手房网签量分别创近10年、5年、10年同期最高。

当然，这个复苏不是全国性的。相较而言，全国层面，新房回暖程度显著弱于一线城市，二手房销售分化较大。4月全国30大中城市新房成交705.5万平，环比下滑16.9%，同比增长3.4%，成交面积边际走弱。

这也是地产股表现分化的原因，也是未来大家需要留意的，不会有全国性的复苏，但可以有区域性的复苏。

另外，当前我们只能说一线出现了企稳迹象，还不能百分百确定这个趋势。过去几年基本上都出现了小阳春，但其持续性并不怎么样。

当前最值得大家关注的还是上海。15年引领全国房价上涨的是深圳，而这波如果也要有一个带头者，那大概率就是上海。

这个原因我们此前说过，长三角的产业发展相比珠三角更好，过去一年IPO了一堆科创企业，吸了一波全国财富，又加上科创板硅基含量高，股价涨幅都是杠杠，造就了一批高收入群体，房价要涨的核心就是制造高收入群体。

当前这波造富的同时，是另一面失业的增加，又加上人口下降的大趋势是不可避免的，所以期待房价全面上扬几乎是不可能的。但如果上海能够上涨，带着一线甚至二线能够稳住，就足够稳定居民的存量财富了。

这是大家后续要关注的点。一旦上海确实确定了底部，现在市场的流动性是极其泛滥的，而市场对地产股又是极其低配的，新登不可能配，老登也不会有多少。这种时候，随便配点，对股价的催化都是十分显著的。

参与上面来说，地产ETF当然是省事的，去配一线占比重的同时公司没有财务危机的，弹性可能会更好。一线地产如果确实复苏了，消费老登可能也会随即跟随，现在的消费，如我们上周提到的，属于跌不动也涨不动的局面。

风险提示：房地产的复苏可能由于宏观经济恢复不及预期或者其他宏观风险而不及预期；股市有风险，投资需谨慎。

如果，你对产业投资感到困惑；

如果，你对如何找到产业龙头和潜力公司感到迷茫；

如果，你对板块波动感到无所适从

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