观点网“新嘉中心就没有不排队的店。”

工作日下午，坐落于上海金桥新嘉中心的某家餐厅负责人向观点新媒体坦言，自项目开业一个月以来，几乎每日排队不断，除了部分工作日人流下降，其余的周末时间段内，部分客户进停车场都需要排20-30分钟的队。

就在一个月前，嘉里建设、新加坡主权基金GIC、上海商业资管平台华之门三家企业合作建设落地的上海浦东新嘉中心正式开业。

面对这宗新项目，有不少业内人士在追问，这三家企业为何选择联合开发项目？组成联合体的原因是什么？以及未来他们还会再次合体填补上海商业项目的空白吗？

第三个问题的答案今日出炉。

7月30日上午十一点，嘉里建设、GIC、华之门联合体经过长达155轮举牌后，以27.05亿元的价格摘得上海浦东新杨思核心商业组团地块（杨思社区Z000602单元21Aa-04、21Ab-01等组合包），溢价率达到80.44%、楼板价约1.8万元/平方米。

观点新媒体了解到，参与本场拍地的企业除了三家联合之外，还包括华润置地、浦发集团。

拍地现场，华润置地与三家联合体自开拍竞夺至落锤，加价幅度从七位数一升至八位数。

溢价买单逻辑

嘉里建设、GIC、华之门为何选择与华润置地连争155轮溢价拿下这宗杨思商业地块？

首先来看地块区位，此次拍卖地块包括浦东新区杨思社区Z000602单元21Aa-04地块、21Ab-01地块、21Ca-01地块地下空间、经三路地上E、F地块及地下空间C地块、经一路地下空间D地块，周边涉经一路，海阳路；土地面积9.58万平方米；容积率2.8；计容地上建筑面积方面，商业13.3万平方米，文化1.67万平方米；地下商业面积2.3万平方米。

合下来，两幅商业文体地块总计地上建筑面积约15万平方米，中央公园地上面积约3.57万平方米，地下商业约2.3万平方米，加起来整体的商业开发量超17万平方米。

其中，21Aa-04地块为商业文化混合用地，商业占比78%、文化占比22%；21Ab-01地块为纯商业用地；21Ca-01地块地下空间主要纳入商业综合体连通系统，其地上为3.5万平方米的公园用地；经三路E/F地块及地下空间、经一路D地块地下空间则用来搭载地铁线路与商业项目的接驳功能。

这样来看，两块商业用地在二层及以上通过连廊相连，同时通过天桥直接联通中央公园；地下空间全部打通，与地铁站厅层无缝接驳，再加上中央公园，华之门、嘉里与GIC这次摘得的地块，未来将建造一家购物中心+街区式商业+公园商业的三合一项目。

其次，该地块纯商业体量在浦东算屈指可数。据观点新媒体了解，陆家嘴及太古地产合作的前滩太古里项目纯商业体量约合27万平方米；上海地产旗下东方枢纽商业体量约合20万平方米；华之门、嘉里与GIC此前合作的新嘉中心体量大约在22万平方米，而杨思商业地块的体量也达到了17万平方米。

规模体量之外，该地块周边未来还将出现更多配套。

据上海浦东新区此前披露的《杨思社区Z000602单元控制性详细规划》的内容显示，此次完成出让的大型商业购物中心（即杨思商业地块），未来将于其南面的两栋180米、200米地标塔楼，与商业项目形成商业与生态复合的POD类型商业。

“项目地块位于上海市浦东新区杨思区域，拟被打造为大型商业及文化综合体。”拍地结束后，嘉里建设随即发布公告表示，此次交易符合集团在中国内地核心城市建立及扩展投资物业组合的战略规划。

“项目将进一步巩固集团在上海的投资物业版图，并通过商业及文化物业的开发、管理与运营，为集团带来长期且稳定的经常性收入。”据公告透露，该项目的开发架构中，嘉里与华之门将按95%及5%的比例成立项目公司。

在整个项目期内，嘉里对该项目的最高投资约合达到人民币50.35亿元。

“铁三角”诞生

在当下中国商业地产界，类似嘉里、GIC与华之门的组合，并不常见。

嘉里建设是常年深耕上海的老牌港企，自1997年的嘉里不夜城、2011年的浦东嘉里城，再到2013年的静安嘉里中心，其在上海的商业项目建造历程近30年。

GIC的投资组合遍及全球市场，并且早在上世纪80年代就已经进入中国。从最初作为CICC中金公司的发起股东之一，到后来成为阿里巴巴、美团等科技巨头的早期投资者。

华之门则是一家成立不过6年的公司，成立初期凭借前万科和印力管理人员、提倡轻资产运营略微出圈，但成立初期，并无代表项目傍身。

值得注意的是，在GIC想要攻克大型商业项目时，通常选择于与其他企业联合，通过合资的形式开发。

早在2015年，GIC曾与万科合作七宝万科广场；紧接着与印力合作开发松江印象城、南翔印象城MEGA；2018年，又与与凯德合作以127.86亿元的价格收购星外滩项目，改造为北外滩来福士。

因此，华之门与GIC、嘉里之间的缘分，同样始于合作。

2021年2月，浦东新区浦兴社区Y000901单元02-01A地块成功出让，最终被嘉里GIC联合体以60.14亿元竞得，溢价率0.2%，这宗地块便是日后新嘉中心的雏形。

随后，华之门受嘉里建设和GIC委托，负责该地块TOD项目的整体开发建设与购物中心的招商及运营管理；后于2021年5月，嘉里控股收购华之门部分股权，成为后者战略股东。

至此，新嘉中心这一巨峰路TOD综合体项目，由GIC及嘉里共同投资，嘉里、华之门共同开发运营。

紧接着，来到2022年4月，GIC与华之门又达成平台合作协议，拟开拓租赁改造型城市更新业务。

商业项目之外，华之门还在浦东新区三林板块前滩东打造了容居前滩商住项目，之前由华之门资本完全收购，并进行整体改造。共出售76套独立产权单元，目前项目均价4万元/平方米左右。

回到现在，华之门再度联合嘉里与GIC，拿下新杨思的大体量商业项目，除了前几年积攒的运营经验，还有三方间紧密的合作关系流转支撑。

新杨思地块能实现超80%的溢价，也侧面证明了三家企业的一致商业抉择——为确定性买单。

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