转自：中国经营报

    中经记者郭阳琛上海报道

    上海黄浦区半淞园路街道市民新村居民区，过去一直是远近闻名的“老破小”。如今经过“原拆原建”后，市民新村居民区上楼有电梯、下楼有花园，整体居住品质很高。

    据新华社报道，2026年7月15日，习近平总书记来到市民新村居民区考察调研。习近平总书记强调，党中央高度重视城市工作，明确提出要建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市，改造城市老旧小区是重要一环。

    《中国经营报》记者了解到，2022年成片旧改完成后，上海市加力推进“两旧一村”改造。2025年全面完成零星旧改，总体完成无卫生设施旧住房提升改造工作，解决了“拎马桶”这一民生难题。城中村改造提速推进，近3年累计启动整体改造项目57个；近3年旧住房成套改造完成104万平方米，老旧小区改造完成4375万平方米。

    上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，在城市发展进入新阶段后，城市安全与韧性建设也需要更多新的政策支持。此时，“原拆原建”工作既兼顾了住房改善，也着眼于住房安全的角度加以推进。预计到2030年，“原拆原建”占老旧小区改造总量的比例可能达到30%，成为城市更新中的主流模式之一。

    “69岁老破小”的华丽转身

    2026年春节期间，300多户保屯路211弄居民陆续拿到新房钥匙，顺利回搬入住。

    市民新村居民区保屯路211弄，始建于1957年，原有4幢楼房空间逼仄，楼体破旧简陋甚至是厨卫合用，不少居民常年需要拎马桶过日子。

    2022年12月，黄浦区对保屯路211弄小区启动旧住房成套综合改造，采用“抽户+原拆原建”模式，让300多户居民原地住进独门独户的新家，配上独用厨卫，同步加装电梯、新建地下车库。保屯路211弄小区是黄浦区落实上海“两旧一村”实施意见后，首个启动的小梁薄板旧住房成套改造项目。

    记者了解到，为解决居民最迫切的居住需求，街道、居委干部和设计师组成工作组。在保持原有建筑轮廓线、楼间距不变的基础上，工作组设计出南向、北向、南北通透三大户型。同时，改造后每户建筑面积不低于原有面积，还新增了独用厨卫与阳台，所有房屋全部实现独门独户，加装电梯也被纳入改造清单。

    黄浦区房管局方面表示，在征询阶段，房管局、街道、居委联合律师逐户走访，“一户一方案”定制改造建议；在施工阶段，按月推送工程进度，邀请热心居民担任监督员，全程把控质量、进度与安全；在竣工前夕提前告知回迁计划；完工后分批组织居民预看房。

    2023年9月28日，保屯路211弄改造工程正式开工。居民完成过渡签约后，黄浦区各职能部门压缩审批时限，加快办理立项、规划许可证、施工许可等手续，对符合条件事项实行容缺后补，实现居民搬迁与工程开工无缝衔接。整个项目从签约生效到正式开工仅耗时166天。

    据悉，保屯路211弄项目还创造了“五个第一”：成套改造居民参与度第一；大体量旧住房改造项目启动征询至签约生效推进速度第一；100%居民签约完成的速度第一；全市大体量旧住房成套改造项目签约生效后100%搬离速度第一；签约生效至开工时间速度第一。

    2026年春节期间，300多户保屯路211弄居民陆续拿到新房钥匙，顺利回搬入住。如今的市民新村居民区由4幢5—7层居民楼组成，灰白相间的沙石外墙、茶色遮阳玻璃窗，小区环境十分整洁，上楼有电梯、下楼有花园，整体居住品质很高。

    “原拆原建”的制度保障

    经过20余年的探索和实践，静安区旧住房成套改造工作硕果累累，节点成效亮点突出。

    一年前，静安区彭一小区2110户居民陆续拿到钥匙，搬回了“原拆原建”的新家。这是彭浦新村街道最后一个成片非成套小区，原有旧住房共计40幢。

    记者了解到，彭浦新村街道共有102幢非成套旧公房，建于二十世纪五六十年代，早在2005年便开始启动旧改。

    彭浦新村街道党工委书记任伟表示，彭一小区是上海市非成套拆除重建改造项目中建筑体量最大、居民户数最多、情况最复杂、改造难度最大的，被称为“旧改最难啃的硬骨头”。

    彭一小区改造到底有多难？任伟告诉记者，该小区原始房型共282种，通过归并后仍有94种，方案花费1年时间反复修改近20次才最终定稿。同时，彭一小区居民超过四分之一为高龄老人、重症患者、低收入家庭等特殊群体，要让他们通过市场途径在短时间内找到合适的过渡房源难度非常大。

    任伟表示，2021年9月1日，就在彭一小区启动搬迁当天，《上海市城市更新条例》（以下简称《条例》）正式发布，其中有多个条文涉及拆除重建相关工作。《条例》很多内容都是借鉴彭浦新村街道此前摸索出的经验，并促使2023年2月7日《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法（试行）》的出台。

    如今的彭一小区拥有17幢高层电梯住宅，并配套建设1600多个车位，同时新建了一幢6层172个床位的社区养老院。此外，按“十四五”建设规划和建设标准打造了街道社区党群服务中心，是集党群文化、社区服务、体育休闲于一体的综合服务体。

    2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布，首次在中央层面明确提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建”，标志着这一模式正式进入国家政策范畴。此后，《城市更新“十五五”规划》进一步明确支持老旧住房自主更新、原拆原建，探索可持续运营模式。

    2026年7月22日，静安区房管局方面在给记者的书面回复中直言，经过20余年的探索和实践，静安区旧住房成套改造工作硕果累累，节点成效亮点突出。2020年年底，彭浦新村地区不成套改造实现全覆盖。2023年，蕃瓜弄小区旧住房拆除重建项目实现“双100%”目标，成为中心城区旧改标杆项目。2025年5月，静安区正式宣布小梁薄板项目“收官”，提前两年半完成全市既定任务。

    城市更新加速

    预计到2030年，“原拆原建”占老旧小区改造总量的比例可能达到30%，成为城市更新中的主流模式之一。

    为何“原拆原建”模式能够脱颖而出？

    严跃进认为，城市发展已从“增量扩张”阶段全面进入“存量提质”阶段。在此背景下，传统的“大拆大建—异地安置—土地出让”棚改模式在资金可持续性与社会成本方面面临严峻挑战，亟须探索以居民为主体、以改善居住安全与品质为核心目标的替代路径。

    “相较于传统征收方式，成套改造优势显著、性价比突出。”静安区房管局方面表示，传统征收方式虽然能彻底解决住房问题，但存在居民异地搬迁、资金投入大、改造成本高等短板。而成套改造采用“原地更新”的方式，无需居民搬迁异地，最大程度保留原有居住环境，同时较征收而言，改造投入大幅减少，以更低的经济投入、更高效的改造方式，精准破解厨卫合用难题，实现城市更新与成本管控的双向赋能。

    “原拆原建”模式还有着巨大的社会效益。据静安区房管局方面介绍，通过改造原本狭小的旧公房脱胎换骨，整体环境和居住设施堪比新建的商品楼盘，还增加了阳台、电梯。同时，通过非成套改造，房屋变独用后，居民可以成立业委会，维护业主自身权益，进行居民自治和管理。除此之外，居民还可以按照上海市公有住房的管理规定，购买公有住房的产权，实现房屋的价值。

    “目前，‘原拆原建’模式集中在一线城市及核心二线城市的D级危房和单位自管房项目，这些项目产权相对清晰、居民组织化程度较高、区位房价对改造后价值形成支撑。”在严跃进看来，随着各地《社区更新条例》的实施经验积累，以及“十五五”期间全国危房改造规模较“十四五”提高一倍的目标驱动，制度化设定居民表决比例门槛、产权处置流程简化等配套制度将逐步完善。

    上海城市更新加速跑，绘就“人民城市”新图景。严跃进表示，预计到2030年，原拆原建占老旧小区改造总量的比例可能达到30%，成为城市更新中的主流模式之一。“但这一比例的达成高度依赖于两大前提：一是‘居民主体、政府支持、市场参与’的三方共担机制从‘一事一议’走向制度化；二是容积率奖励、地下空间开发权等激励工具的政策空间得到充分释放。”