文/北京进深 林振兴

18天前，建发房产干了一票大的。49.77亿，把昌平东小口二期地块直接搂进怀里。

这是这家闽系房企今年在京独立拿地的“首秀”，够猛。

可有意思的是，锤子刚落，地还没捂热，建发转头就要找搭子。

8月14日，建发拿地主体——北京兆晏房地产绕道北京产权交易所，去上海联交所挂出增资公告。

扒开股权一看，建发旗下的杭州兆瑞房地产和厦门兆翊蓉房地产，分别持股95%和5%。

截至7月底，北京兆晏房地产的净利润约-1.01万元，营业收入为0，资产总计约9亿元。

但关于新股东持股比例、募资用途、资格条件，建发在这次披露中，全都只字未提。

实际上，建发拿下东小口前，它就已经找好了搭子。

别误会，不是建发兜里缺那几十亿。是这笔账，单干真不如“搭伙”划算。

楼面价约3.66万/㎡，比隔壁硬生生贵了4000 。拉个靠谱队友，资金分担、风险对半，开发节奏也能喘口气。

这恰恰也是2026年北京土拍的缩影，孤胆英雄越来越少，房企之间"抢完地再联姻”，才是新常态。

建发这波操作，表面看是“让利”，骨子里是“分散风险”的最优解。

01

谁会是建发的新搭子？

第一个被拉出来猜的，肯定是对这块地最有执念的城建发展。

论交情，两家在昌平合作过文源府，算有旧情。

论地缘，东小口这块地，城建发展又熟，旁边就是他们开发的龙樾海序，闭着眼都知道怎么操盘。

可这次，概率真不大。

土拍当天，城建 绿城这对组合杀得凶猛，跟建发硬刚，价码一路抬，咬得死死的。

但就在总价逼近50亿的当口，城建联合体突然收手了，因为搭子绿城授权不高。

不是不想拿，是账算明白了——楼面价再往上拱一拱，将来房子卖给谁？

对这片市场的"底"，城建发展心里有杆秤，贵了不接盘。所以这次，它也不太可能转头高价入股。

其次，建发会拉老伙伴金茂入局吗？

在北京，建发和金茂可是“铁瓷”——丰台顶流观宸，联手；金茂东坝——满昱，又双叒合体。可谓是知根知底的最佳CP。

但这次在东小口，建发大概率也不会找金茂。

因为就在前不久，金茂刚砸下97.61亿，把海淀四季青地王揽入怀中。

胃口再大，也架不住连着吃两口硬菜。账上余粮和操盘精力，一时半会儿匀不出来。

兜兜转转，小道消息指向一个名字：越秀地产。

当天东小口土拍席上，越秀一手都没举、全程观战。

但恰恰是这种“不争”，才是最微妙的信号——没撕破脸，随时能坐下来谈。

老玩家都懂这套剧本：拿地前桌下谈妥，陪跑的不举牌、不抬轿，摘地后一起入股，分肉吃。

最不抢镜的人，往往才是最后上桌的那一个。

02

建发房产和越秀地产，一个是闽系国企，一个是粤系国企，如若牵手成功，堪称“天作之合”。

先看越秀这边——

今年以来，越秀地产在北京土拍场上表现积极，补仓意愿强烈。从海淀四季青地王到朝阳酒仙桥地王，均可见其参拍的身影，但至今尚未有地块收入囊中。

与此同时，越秀在京老项目库存去化良好，业绩增长亟需新增项目支撑。

这回要是联姻建发，越秀也得感谢这位搭子，让它在北京拿地成绩单上，总算不用“挂0”。

更何况，昌平这地方，越秀地产太熟了。

星樾、星耀未来、梧桐星宸、国誉星城……一串项目排下来，客群什么口味、价格天花板在哪、竞品怎么出招，门儿清，可以给到建发很强的区域操盘支持。

东小口又是昌平南确定性最高的板块，贴着海淀外溢，配套现成，越秀大概率不想错过这块地。

再看建发——

近50亿的地价，全自己扛，等于把全年北京投拓额度吃掉一大块。

建发拉越秀入伙，按49%和51%拆。

越秀能并表，而建发表内占用直接砍到24亿上下，净资产收益率（ROE）反而更好看，也留子弹去盯下一宗地。

利润分一半，风险也分一半——建发把"赌板块跳涨"变成"双保险"。

而这出“建发唱戏、越秀搭台”的好戏，本质是一场教科书级的房企合作案例。

在风险与机遇并存的地产下半场，与其单打独斗，不如强强联手。

建发保住了规模和面子，越秀赢得了利润和里子——这才是真正的高手过招，招招致命，又招招共赢。

当然，最终股权分配、操盘权责、产品定位还没有正式官宣。

但有一点可以提前押注：未来东小口二期，大概率不会走低价内卷路线，两家房企合力，会瞄准海淀外溢的刚改人群，打一个品质升级盘。

03

再来看东小口二期地块，有多香？先说硬指标：

占地5.64公顷，规划地上建面约13.81万平方米，容积率2.45，限高60米。

位置太能打。直线距离北五环3公里，挨着海淀和朝阳，堪称昌平距离海淀核心区最近的住宅项目之一；

西接西二旗、后厂村的互联网新贵，东连望京商务区的红利，两头吃透。

隔壁龙樾海序，已经替它探过路了。5月16日开盘，仅一个半月时间，网签668套，是北京上半年成交套数最多的项目。

楼面3.2万/㎡、卖5.4万，截至8月8日，网签756套，成交38.93亿，地价覆盖率超139%，板块锚点已经立住了。

建发新项目楼面比隔壁贵4000 元/㎡，保本售价得5.8万 /㎡，想赚钱得摸6.1–6.4万/㎡；

但地上配建也不少，隐性成本不小：

① 社区管理服务用房500㎡；

②托老所800㎡；

③老年活动场站约250㎡；

④ 社区助残服务中心250㎡；

⑤开闭站300㎡；

⑥ 地块内设置街坊路，红线宽12米，可结合方案进行线位优化，计入地块建设用地基底面积核算容积率，纳入土地出让范围，由土地竞得人负责实施建设、管理养护。

西侧一路之隔的1号地，即城建龙樾海序项目，地上仅配建了一处社区管理服务用房，住宅的实际成交楼面价在3.2万出头/㎡。

龙樾海序容积率2.8，2号地2.45，但是去掉街坊路，实际容积率比龙樾海序降低了少许。

但地价涨了，产品还得比人家升级，砸入成本肯定更多，这就是建发为什么非要拉个人入伙。

至少从账面上看，建发这步棋，走得比单枪匹马聪明太多。

隔壁邻居把蛋糕做出来了，你要切更大块，就得带把更好的刀，还得有人帮你一起端盘子。