8月20日，上海六部门联合发布楼市新政，从公积金提取优化、信贷支持、购房补贴、房票安置及收购二手住房等5个方面出台8项政策措施（简称“沪八条”），其中，外环外二套房首付降至15%，“以旧换新”最高补贴8万元，公积金提取更为灵活。新政自8月21日起施行。

接受券商中国记者采访的业内人士指出，此次新政是在市场企稳基础上进行的“精准巩固型”调控，外环外新房获重点支持。恰逢“金九银十”传统销售旺季前夕落地，预计短期内一二手住房成交量将明显回升，外环外片区新房去化速度有望加快。

同日，上海市印发《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，其中提出，城中村和旧住房成套改造提速攻坚，房地产市场平稳健康发展，健全投融资方式等。

上海出台“沪八条”楼市新政

8月20日，上海六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，从住房公积金提取优化、信贷支持、购房补贴、房票安置及收购二手住房等5个方面出台了8项政策措施，自8月21日起施行。

在公积金提取政策方面，一是扩大支付购房首付款提取范围，从之前支持购买新建期房提取扩大至购买新建现房；二是放宽购房提取频次和限额，提取频次由发证后5年内“提取一次”调整为“每个自然年提取一次”，提取金额放宽至自有资金支付的购房款；三是拓宽公积金购房支出情形，支持支付购房契税和配套车位（库）、储藏室。

在信贷政策方面，对购买外环外（包括原实施差异化政策区域）住房的，二套房最低首付比例降至15%。

在购房补贴方面，一是实施“以旧换新”购房贷款补贴，按新房贷款总额的1%计算，单套最高补贴5万元；二是出售外环内二手房并在外环外购买新房的，可申请补贴3万元。两项购房补贴叠加最高可达8万元。

新政还明确在征收拆迁补偿安置中增加房票安置方式，重点聚焦城中村改造和旧城区改建项目等。

此外，新政还要求各中心城区（含浦东外环内区域）推进二手房收购工作，并加快改造出租，切实增加中心城区保障性租赁住房供应。

上海外环外新房市场利好明显

中指研究院上海数据总经理张文静认为，上海此番新政紧贴8月《住房公积金管理条例》修订的时间节点，及时响应国家层面公积金制度改革方向，同时抢在“金九银十”传统销售旺季前夕落地，意在将政策红利迅速转化为市场交易动能。

她进一步分析指出，公积金三项措施分别从“提取范围”（预售扩展至现房）、“提取灵活性”（5年1次调整为每年1次）、“提取场景”（新增契税、车位、储藏室）三个维度同步发力，有效促进公积金资金更快流向购房消费端，切实降低居民购房资金压力。与此同时，二套房首付比例下调（外环外）与“以旧换新”补贴（针对购买外环外新房）形成合力，引导购房需求向外环外释放，并通过财政补贴优化“卖旧→买新”的置换链条。最高8万元的补贴金额有望明显提振置换群体的入市意愿，外环外新房市场受益最为直接。

在张文静看来，本次财政补贴“以旧换新”具有鲜明的阶段性特征——2亿元总额、2027年3月31日截止，明确的时间窗口和金额上限意在短期内集中释放置换需求，为“金九银十”乃至2026年全年行情蓄势，兼具市场引导与信号传递功能。此外，收购二手房转保租房的模式为存量房市场提供了新的交易出口，而房票安置则通过城中村改造和旧改释放的安置需求，向商品房市场导入购买力，形成“拆迁→房票→商品房购买”的闭环传导。

张文静判断，新政落地恰逢“金九银十”窗口期，预计短期内一二手住房成交量将出现回升，尤其外环外片区新房去化速度将有所加快。“以旧换新”补贴也将对全市二手房挂牌与成交产生积极的带动效应。中长期来看，政策的核心价值在于打通一二手住房置换的“堵点”，二手房流动性的改善有望反哺新房去化，逐步形成“卖旧→买新”的正向循环。不过她也提醒，2亿元补贴总额相对于上海年成交规模而言规模有限，“用完即止”的机制可能导致需求前置集中释放后出现阶段性回落。

总体而言，张文静认为，“沪八条”是上海在市场企稳基础上推出的“精准巩固型”调控，对外环片区新房的支持力度明显，但后续市场能否实现全面转向，仍需持续观察。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，“沪八条”精准度高，统筹了多样化需求与区域发展。政策本质上是为居民释放高品质住房需求，并通过推动存量与增量市场互动，为上海房地产市场的长期平稳健康发展注入了新的活力。

上海链家交易管理中心总监吕辉彪也对记者表示，“沪八条”是精准稳市与惠民利民的组合拳。公积金放宽降低刚需门槛，外环外二套首付降至15%叠加最高8万元补贴，切实减轻换房成本；房票安置与收购二手房转保租房则有效盘活存量、提升流通性。他预计，新政将有效提振市场信心，激活“金九银十”置业活力。

上海发布城市更新和住房发展“十五五”规划

8月20日，上海市印发《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》。

其中提出，城中村和旧住房成套改造提速攻坚。加快城中村改造，用足用好城中村改造专项借款、地方政府专项债等，加大财政资金投入。加快动迁腾地，积极推进实施房票等多元化安置。到2026年底，全面启动城中村整体改造项目，全面完成整治提升。到2027年底，全面完成整体改造项目的前期改造。同步推进实施规划拔点。

同时，房地产市场平稳健康发展。加快构建房地产发展新模式，稳妥有序推进房地产开发、融资、销售等相关基础性制度建设，严格落实商品住房预售资金监管制度和项目开发公司制，强化房地产项目开发全过程管理。加快完善住房供应体系，适应多子女家庭等多样化住房需求，增加房型更优、品质更高、配套更好的改善性住房供应。深化完善房地联动，增加主城区优质住宅用地供给。

另外，健全投融资方式。建立可持续的城市更新投融资体系。加大市、区财政投入，积极争取中央预算内投资、专项借款支持，用好超长期特别国债，对符合条件的城市更新项目，给予专项债等支持。落实城市更新相关税费减免政策。完善市场化投融资模式，创新激励机制，吸引社会资本参与城市更新。建立健全政府、经营主体、社会群众多方资金共担模式。鼓励各类金融机构加强对城市更新项目的信贷支持，创新金融产品。完善住房金融相关政策。发挥城市房地产融资协调机制作用，推进城市房地产融资协调机制“白名单”项目扩围增效。深化住房公积金制度改革，拓展住房公积金覆盖面和使用范围，持续深化长三角地区住房公积金一体化合作。加大居民住房消费金融支持力度，更好满足居民合理购房信贷需求。

责编：王璐璐