2026.08.25

作者 | 第一财经 亓宁

7月底中央政治局会议之后，各地楼市新政加速落地，部分一线城市及核心二线城市率先出手。在这些政策“组合拳”中，贷款贴息政策备受关注。

8月25日，成都住建局等四部门联合发布楼市新规，其中明确，自新规施行之日起至2026年12月31日，购买该市新房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为15%，并给予一年期限、20%的利息补贴，补贴金额最高不超过2.5万元。此前的20日，上海六部门联合发布楼市“沪八条”，在多维度优化公积金提取范围和频次的同时，同样明确了一项“以旧换新”购房贷款补贴政策。

今年以来，各地贷款贴息政策落地节奏明显加快，据记者不完全统计，年内已有超20个城市优化或发布相关新政。受访人士认为，贷款贴息政策有望向更多城市和人群拓展，考虑到财政压力和政策可持续性，预计短期内仍将以各地因城施策的方式推进落地，但建议纳入下一步全国性增量政策的考虑范畴。

以公积金贷款补贴为主

上海是截至目前为数不多的落地住房贷款贴息政策的一线城市：自新规实施之日起至明年3月31日，如果居民家庭在外环外购买新房并完成合同网签备案，且在网签备案日前后一年内，出售上海二手住房（不分外环内外）的，可向购入一手住房所在区的房地产交易中心申请补贴。补贴金额按购买一手住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元；补贴总金额2亿元，用完即止。按照最高标准计算，至少有4000人受益。

4月底，广州发布楼市新政“穗八条”，其中明确发放“卖旧买新”专项补贴：居民个人自新政实施之日起至2026年12月31日在本市购买新建商品住宅并完成网签，且在网签日前后1年内出售个人名下本市二手住宅的，可向市房地产行政主管部门提出专项补贴申请（补贴金额按所购新建商品住宅贷款总额的1%，单套房屋最高补贴3万元，补贴总金额2亿元，用完即止）。

近年来，随着个人住房贷款利率来到“降无可降”的水平，外界呼吁通过财政贴息为购房者减负的声音不断。

央行最新数据显示，全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率已连续三个季度稳定在3.06%。最新一期LPR（贷款市场报价利率）显示，1年期、5年期以上品种利率分别为3%、3.05%，已连续15个月“按兵不动”。公积金贷款利率方面，目前5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别为不低于2.525%和3.075%。

而从信贷数据来看，当前居民降杠杆仍在持续。央行披露的金融数据显示，今年前7个月，居民贷款合计减少8271亿元，同比多减1.5万亿元。其中，7月居民贷款减少4603亿元，同比少减290亿元，但以房贷等为主的中长贷减少1202亿元，同比多减102亿元。

今年以来，房贷贴息新政在各城市落地的节奏明显加快。据中指研究院不完全统计，2026年以来，包括上海、广州、成都、大连、苏州、南京在内，全国已有超20地出台或优化住房贷款贴息相关政策。综合来看，当前已落地政策的贴息方式主要分为三类，包括按贷款金额比例贴息、按还款利息比例贴息以及运用公积金对商业贷款贴息，部分项目也通过自主贴息的方式推进促销优惠。

目前来看，各地贷款贴息的主要受益范围在住房公积金贷款，商贷贴息覆盖面还相对有限，且阶段性、定向性特点明显。以大连为例，该市住房公积金管理委员会7月23日发布《关于阶段性实施住房公积金个人住房贷款利息补贴政策的通知》，宣布对2026年7月24日至2027年12月31日期间审批通过的二套房住房公积金个人住房贷款借款人给予阶段性贷款利息补贴（包含纯公积金贷款、组合贷款中的公积金贷款、商转公贷款、商转组贷款中的公积金贷款）。补贴比例为不超过借款人正常还款的实际利息支出的15%，且补贴后的利息支出不低于按相同还款方式计算的首套房贷款利息，当前按15%执行。

另据苏州3月所发通知，对于2026年4月1日至2027年3月31日期间申请贷款和贴息且符合条件的青年人才，该市按照实际已偿还的住房公积金贷款利息的50%予以补贴，自贷款发放次月开始计算，补贴期限12个月，总补贴金额最高不超过5万元。

招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼对第一财经表示，当前已落地的住房贷款贴息政策已形成公积金住房贷款贴息为主、商业性个人住房贷款贴息为辅的多种方式。对市场而言，南京、武汉等地政策落地后，次月楼市成交情况环比明显改善，短期提振效应初步显现。对商业银行而言，以财政贴息替代直接降息，有助于缓解净息差已降至1.41%低位的压力，住房成交放大也将增加银行业务机会。

但他也强调，当前贴息普遍为阶段性、定向性安排，覆盖人群比较有限（多面向青年人才或特定区域）。“当前贴息措施的短期信号意义更强，一定程度上能稳定预期、促进成交，但规模效应相对有限，尚难扭转整体市场走势。”他说。

会否推出全国性贴息政策

近期，关于全国性房贷贴息政策的讨论明显增多。

“如果全国推广，财政可持续性或将成为最大制约。”董希淼认为，未来一段时间，房贷贴息政策将呈渐进式、普惠化趋势：覆盖对象从困难群体向青年人才、新市民拓展，商业性个人住房贷款贴息有望扩大。他进一步表示：“房贷贴息是当前宏观政策工具箱中的创新选项，全国性房贷贴息政策可作为下一步增量政策的重要选择，地方要先动起来。”

中指研究院政策研究总监陈文静也认为，住房贷款贴息政策是地方精细化支持住房消费的政策之一，预计未来将有更多城市跟进落地，房贷贴息有望在地方层面持续深化。

“从各地已落地的住房贷款贴息政策来看，其已成为地方政府精细化支持住房消费、降低购房者置业成本的重要政策工具。展望未来，短期内全国性住房贷款贴息政策预期较弱，预计更多从地方层面落地。”她判断，未来各地房贷贴息政策将呈现以下发展趋势。

首先，贴息政策与民生场景深度融合。贷款贴息将越来越多地与婚育支持、人才引进、住房“以旧换新”等政策相结合，通过明确贴息家庭范围、定向补贴特定购房群体，更精准地释放刚性与改善型住房需求。其次，贴息与更多政策工具协同或成趋势。未来预计更多城市通过“贴息+补贴+公积金+税费优惠”等多种政策工具，降低购房者综合置业成本。最后，房企以贴息方式提供补贴预计也将成为更多房企落实的优惠措施，叠加各地政府出台的贴息政策，有望形成合力放大政策效果，帮助更多购房者降低置业成本，促进需求释放。

董希淼认为，未来房贷贴息政策应朝着“精准定向、逐步扩面、差异实施”的方向优化，传递出更加明确的政策信号，进一步提振居民住房消费意愿和能力。

具体来看，他建议：一是适度扩大商业性个人住房贷款贴息覆盖范围，将受益面从特定人才延伸至更广泛的首套房贷群体；二是参照个人消费贷款财政贴息，建立中央与地方资金分担机制，减轻地方财政压力，保障贴息政策可持续性；三是注重新增房贷与存量房贷衔接，考虑对存量贷款给予适度贴息，避免新老购房者政策待遇悬殊；四是强化因城施策，不同城市根据房价水平、财政实力差异化设计贴息比例和期限，支持有财力的城市适当提高贴息比例。

近日，财政部、央行、金融监管总局联合发布《关于进一步做好财政金融协同促内需政策有关工作的通知》，中小微企业贷款、个人消费贷款财政贴息政策均迎来优化升级。财政部副部长廖岷8月21日在国新办新闻发布会上透露，财政金融协同促内需政策已优化完善。其中，在个人消费贷贴息方面，优化完善后的政策将包括购车、装修在内的新发生的各类信用卡分期消费都纳入政策支持范围。

廖岷透露，结合经济发展需要，财政部正在继续研究制订财政金融协同的新政策和新举措，并于今年下半年推出。同时，强化统筹协调，将与央行等金融管理部门一起推动财政金融联动常态化和长效化。