来源：上海证券报·中国证券网

上证报中国证券网讯（记者 韩宋辉）住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局、中国证监会五部门近日出台8项新政策，从销售制度、信贷总纲、开发贷、个人按揭、商业地产、城市更新、房地产信托等维度，系统性重构房地产融资制度。

上市银行近期密集披露的2026年半年报显示，银行涉房贷款存量规模小幅下滑，个人住房贷款不良略有抬头。受访人士表示，整体上看，银行房地产业务将从看集团信用转向看项目，从追求规模转向深耕专业。

信用之锚转向项目

新政策将房地产融资推向以项目为中心、主办银行制和资金封闭管理三条主线。

开发贷端，新政策要求区分房企集团风险与单一项目风险、每个项目一家主办银行并单独建账封闭管理。上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，主办银行制核心在于要求银行对项目融资的全流程负责，使资金监管更加到位。

个人按揭端，个人住房贷款期限上限由30年延至40年、收入偿债比例中的所有债务支出与收入比例上限从55%提升到60%、放款后移至竣工备案后。招联首席经济学家董希淼对记者表示，调整核心是在风险可控的前提下以时间换空间，降低月供压力。严跃进认为，这将推动形成个人住房贷款首付低、利率低、月供低的“三低”格局。

商业地产端，贷款按开发、购买、运营三段分设，压力测试纳入租金与出租率。国信证券任鹤团队判断，现房销售将令房企金融属性再削弱，房地产开发将会成为资金循环长达3 年左右的制造业。

城市更新与信托端，前者划出不得新增地方政府隐性债务、不得接受政府隐性增信两条高压线，后者设房地产信托余额不高于实收规模5%、非标不高于公司房地产信托业务余额50%。

受访人士认为，三条主线把房地产金融的信用根基迁到项目本身上，风险责任正从购房人、投资者与政府，系统性回移到项目与放贷银行身上。

从拼规模转向提能力

央行二季度贷款投向报告显示，二季度末人民币房地产贷款余额50.74万亿元，同比下降4.9%，上半年减少1.23万亿元；其中开发贷降8.5%、按揭降3.8%。

上市银行近期密集披露的半年报进一步提示，个人住房贷款资产质量压力仍在。6月末，工行个人住房贷款不良率1.29%，较上年末上升23BP；建行按揭不良率由0.89%升至0.98%；中行个人住房贷款不良率为0.96%，较2025年末上升36BP。分析人士表示，从大行中报来看，零售按揭风险还在冒头。

随着前述个人按揭新政策落地，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，现房销售有望在今后一两年内，给市场修复供需关系提供喘息空间。

分析人士提醒，随着贷款期限延长，对银行资产负债管理能力要求更高，银行须同步加强能力建设与不良防控力度。

开发贷业务方面，一位银行人士表示，银行审批重心转向项目本身，对公竞争逻辑被重写，对银行项目制评审的能力要求更高了。新政策明确现售项目贷款最长7年、首次还本在竣工备案后，意味着开发贷从快周转配套变为长周期陪伴，银行须重做期限模型。

新政策新设城市更新项目贷款。上述银行人士认为，这给银行对公业务打开了新赛道。城市更新项目贷款风控从依赖抵押物转向“看项目自身经营性现金流”，对银行自身风控能力提出更高要求。

账户体系卡位。上述银行人士告诉记者，根据新政策安排，开发贷款、商业地产贷款、房地产信托业务均采取主办银行模式，主办行在账户、存款上的主动权被制度固化，争夺主办行资格成为对公条线业务的必然动作。