刚刚完成境外债务重组的花样年发布最新财报。

7月30日，花样年控股集团有限公司（以下简称“花样年”）境外债务重组正式生效，约442.86亿元境外债务完成重整。本次债务重组直接增厚公司净资产约338.60亿元人民币，助力花样年的净资产由负转正。不过，因重组生效时间晚于6月30日，花样年境外债务重组成效并未体现在最新的财报中。

8月31日，花样年发布截至2026年6月30日止6个月的中期业绩公告。公告显示，公司报告期内实现营收约9.13亿元人民币，同比减少51.5%；在建及待建项目土地储备建筑面积为约684.89万平方米。

营收出现下滑，源于业务与报表层面的双重变化。一方面，花样年存量项目交付结转面积缩减，物业开发收入仅有1.51亿元；另一方面，花样年完成彩生活相关股权重组交易，彩生活不再纳入合并报表范围，物业经营服务收入有所回落。

此外，花样年的期内销售及分销费用以及行政费用为约人民币1.85亿元，较去年同期减少约42.4%。

“公司组织层面的整体优化，核心逻辑是通过极限收缩保障企业生存，”花样年首席财务官林志锋告诉《商业周刊》，公司将从房地产开发企业转型为聚焦资产处置与运营管理的平台。

对于花样年来说，在地产行业持续调整之际，经营性服务板块成为公司最重要的收入支柱。依托数字化运营与精细化管理，经营性服务板块占比总收入超73%，持续贡献稳定现金流。

“未来花样年不再简单走开发销售路径，重点转向资产运营，”针对存量项目，林志锋表示未来花样年有两大工作方向：一是稳住现有经营及物业项目，提升收缴率，做好续约续租，保障现金流；二是盘活存量不动产，通过出售、出租实现变现。

行业政策或将重塑企业的经营逻辑。近期中国公布措施对全国商品住房销售方式进行改革，推动开发商进行现房销售，而非预售模式。在林志锋看来，过去项目在拿地之后半年至一年即可启动预售，资金回笼快、资金沉淀压力小；未来项目周期拉长至两年半到三年，要建成现房才销售，企业资金沉淀压力会显著加大。“产品比拼的不再是营销包装，产品品质将成为竞争核心。”

谈及未来的资源倾向，林志锋称公司将侧重轻资产和存量挖掘，采取轻重并举的思路，重点投向四大业务：

第一是城市更新业务。现阶段主要在成都、重庆、上海、深圳落地试点，业务开展紧扣各地城市更新相关政策；第二为公司旗下美易家高端物业与商业资产管理业务，以上海为核心阵地，依托企业过往积累的高端物业资源沉淀；第三遵循“一城一策”开展代销、广告策划业务，布局集中在桂林、深圳。其中桂林重点推进二手房代销，该业务无需大额新增资金投入，依靠团队原有专业能力即可实现业务变现；第四是空间设计与艺术展陈业务，现已在成都、武汉、北京持续开展落地。

此外，花样年的一个新尝试是算力业务。据林志锋透露，公司以开放态度拥抱新科技，正积极探索以自有存量产业园和产业空间入股，合作方投入算力硬件，共同搭建算力平台，以股权合作模式参与这一科技新赛道。

一路走来并不容易。

在2024年5月，花样年对40.18亿美元境外债重组方案进行更新时，花样年创始人曾宝宝就注资600万美元作为“新股东贷款”，专项用于支持重组相关费用支出，且主动承诺该笔贷款的偿付顺序劣后于其他债务工具。2025年8月，其境外债务通过签订新的重组支持协议，取得关键性进展。2026年7月30日，花样年境外债务重组正式生效。

花样年内部人士表示，整套重组方案经过多轮债权人沟通、两地法院司法审议，获得金额占比99.67%的债权人高度认可。“管理层释放明确不躺平重组信号以及完整透明的财务，是花样年境外债务重组之所以能够高票落地的主要原因，”安迈顾问董事总经理、花样年财务顾问李伟景表示。

“虽然花样年的造血能力还存在一些考验，基本面好转还需要时间。但历史债务包袱已卸下很多，财务结构已有脱胎换骨的变化。”林志锋称，境外债务重组为公司经营带来实质性改变，具体体现为：债务展期降息，化解短期兑付风险；净资产由负转正，修复信用；重组方案获债权人高票认可，治理基础改善。“我们下一步目标是在2028年之前，争取有一个较大的降债总额。”他说。

相比于境外债务，花样年的境内债务化解依然任重道远。目前，花样年5只境内债券合计本金64.2亿元，均处于展期状态，本息兑付时间已统一调整至2026年12月31日。

当前境内房企债务重组正在借鉴境外经验，多元选项、债转股、资产抵债已经成为市场常见工具，但境内债权人结构更加复杂，法律和监管制度有所不同，落地依旧存在现实挑战。境外重组的成功可以增强境内债权人信心。

与境外债务重组不同，在境内债市，债务重组方案通常需要涉及的每只债券持有人均表决支持。在境内债券重组方案中，花样年为债券持有人提供了四种选项，包括现金回购、债转股、资产抵债和债务展期。

“二季度我们走访了大部分投资人，整个方案已正式发给投资人征询意见，预计9月底会有一个表决，表决之后，预计2027年进入执行阶段。”林志锋直言，“解决国内债务的方案不是为了去展期一年或两年，而是设计出真正可执行、能落地的重组方案。”

据中房网统计，今年下半年以来，花样年、合景泰富、龙光集团、路劲基建、中骏集团控股、宝龙地产、金轮天地等多家房企，均在债务化解方面取得积极进展。

克而瑞研究中心认为，接连落地的化债成果，为房地产市场注入了一剂信心针，说明债权人与司法体系对出险房企的重组已不再观望，未来会有更多出险房企循着同一条路径完成重组，重新获得正常经营的机会。

面对未来国内房企化债的挑战，李伟景指出，重组方案仍留有部分债务，能否兑付取决于未来实际现金流表现。当前国内地产行业基本面依旧严峻，虽有政策利好出台，但行业现状并未明显好转。只有真正完成全面去杠杆，才有条件把握政策带来的发展机会。

随着境外债务的出清，对于花样年来说，最坏的日子或已过去。如何在现金紧张、融资受限的环境下，盘活沉淀多年的存量资产，完成境内债务化解，把纸面的资本结构修复，转化为真实可持续的经营性现金流，将决定花样年能否在房地产存量时代站稳脚跟。撰文/马杰 编辑/范荣靖