文/Hehson财经香港站 赵岚 王柳潞

　　香港红磡漆咸道北，一栋25层高的全新建筑落成不久。

　　8月31日，招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）宣布以5.285亿港元完成收购这处建筑，用作招商蛇口旗下“CM+U学生公寓”项目。

　　这是招商局在香港落棋的第二枚学生公寓项目。

　　在短短半年间，中资地产及金融公司公司密集收购物业改造学生公寓，入场机构包括华润隆地、京东集团、以及中金资本与中原投资。

　　香港学生公寓收狗竞速正加速上演，而在这场地产市场发掘战下，券商机构正隐秘地在资本市场开拓战线——发行香港学生公寓REITs。

　　有多位DCM从业者（债权资本市场）对Hehson财经表示了对学生公寓的关注，认为“香港现在处于买楼的早期阶段，但再往下走，等资产包积累到一定规模，REITs注入、分拆上市、资产证券化的需求就会爆发，接下来就是DCM的天下。”

　　券商DCM在REITs市场中属于 “资本中介” 角色，具体工作包括帮助发起人设计REIT架构、对接监管审批、承销发行、安排银团融资、后续做增发或资产证券化，以赚取承销费和财务顾问费。

　　对应在学生公寓赛道，潜在发起人为华润隆地、中原投资、京东集团等持有学生公寓的公司。券商DCM部门为帮助其学生公寓类REIT独立发行的中介机构。

　　至于招商局系招商蛇口，已有在香港上市的招商局商业房托基金（1503.HK）。据招商局房托2026年中期财报，尖沙咀、红磡两处学生公寓项目已经纳入其REIT资产组合并正常运营分红。

　　招商局房托是目前香港唯一持有学生公寓资产的上市REIT，也是未来最有可能推动学生公寓类REIT独立发行的主体。

　　从业者认为，招商局房托能把两处学生公寓纳入REIT资产组合并正常运营分红，代表监管层面本身就认可学生公寓作为REIT底层资产的合规性。乐观展望下，学生公寓独立发行只是时间问题，需要明确资产规模和架构问题。

　　REITs全称为 Real Estate Investment Trust 不动产投资信托基金，本质是将能产生稳定租金现金流的成熟不动产证券化。

　　REITs底层资产以收租为核心，价值基础是成熟运营的不动产，收益主要来自持续的租金收入。对应在目前房租高企的香港市场，学生公寓租约稳定、有几乎100%的入住率，现金流可预测，是绝对的优质资产。

　　据悉，已有部分DCM从业者正通过各种渠道对接华润、京东等学生公寓持有方。

　　首单独立学生公寓REIT何时向证监会递交申请？会是谁？

　　观察人士称，香港学生公寓市场进入规模化资产储备期，单项目体量和总盘子都在快速放大。

　　综合仲量联行等统计数据，2025年1月到10月，全港酒店、商厦改作学生宿舍总金额超61亿港元；2025年底至2026年9月之间，中资大财团开始入场，华润隆地9.53亿港元收购葵涌悦品酒店，规划约900个宿位；中原投资15.18亿港元收购九龙城富豪东方酒店，规划约 1500个床位；京东集团7.5亿港元收购油麻地酒店；招商局商业房托累计斥资7.345亿港元落地尖沙咀、红磡两个项目。

　　即截至今年9月，全港学生公寓相关物业累计成交总金额约110亿港元，全港市场化运营的学生公寓床位约7100个，对应的资产总估值约156亿-163亿港元。

　　根据香港证监会《房地产投资信托基金守则》及联交所上市规则，并未对REITs设定最低总资产或最低市值的硬性要求。

　　但Hehson财经咨询从业者，从业者表示，从发行成本覆盖、投资者认可度等角度考虑，业内认为30-50亿港元是学生公寓REITs独立上市的“起步价”。

　　目前在香港上市的12只REIT中，市值最低的在20亿港元以上，其他主流标的均在百亿级。

　　从业者认为，对于学生公寓这类单一业态REIT，可能需要3-5个项目形成资产组合。50亿港元对应约2300个床位，大致相当于2个大型单体项目或3-4个中型项目。

　　据Hehson财经观察，招商局商业房托学生公寓项目“CM+U”，采用控股型合资平台（Joint Venture， JV）持有模式。招商局通过55%的控股权实现财务并表与资产掌控，剩余45%引入国际资管与本地资本方。

　　这种模式让招商局无需100%出资，即可享受完整的资产规模扩张与估值溢价，同时还保留了后续通过增资、股权转让等调整资产组合的灵活性。

　　也就是说，未来招商局房托如果持续收购新学生公寓，注入“CM+U”项目，待资产规模达到独立REIT上市门槛，可直接以该平台为主体分拆独立上市，无需重新梳理资产与股权架构，战略扩展性极强。

　　这也是REIT市场非常成熟的操作路径。新加坡已有专门的学生公寓REIT成功上市并交易多年，验证了该品类在资本市场的接受度和定价逻辑。

　　此外，从业者还对Hehson财经表示。今年7月，中原投资已经和中金资本签署战略合作。中金提供长期低成本资金、跨境资本运作和资产证券化能力，中原输出本地项目、物业改造合规与运营经验。

　　他认为，这种 “资本+运营” 的搭配，可能就是为了打包发行REITs而生。

　　据Hehson财经观察，中银香港（中原投资贷款方）、兴业银行香港分行（招商局商业房托贷款方）等中资银行，也在为学生公寓相关项目积极提供贷款。

　　从业者认为，银行系统的支持也会为后续债务重组、REIT上市置换银行资金等铺垫路径。

　　香港特区政府的“固收蓝图”与投行DCM的“自救”

　　与发达的股权市场相比，香港的债券市场流动性和吸引力近年来相对较弱。

　　DCM从业者对Hehson财经表示，过去支撑投行“半壁江山”的传统业务，如城投债、美金债发行规模大幅缩量。不少在港券商选择远赴中亚、中东拓展发债业务，又早已被头部外资及部分先入局的头部机构垄断。至于企业债、公司债，因为量少，所以投行机构之间内卷严重。

　　他说，“中环走一圈，碰见10个人里有一个是DCM就不错了”，可见香港DCM行业也存在人才流失问题。

　　香港政府近年来大力推动固定收益与货币市场（FIC），政策风口似乎正为券商指引新路径，投行DCM团队正在将目光瞄准开发“广义的固收范畴”。

　　比如Pre-REITs（在REITs正式设立和发行之前设立的私募投资基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等等。

　　而在香港市场，由资金雄厚的大企业背书的“学生公寓”，具备极强的证券化潜力，“学生公寓REITs”有足够高的、稳定的派息能力、近乎为零的坏账风险，以及不受宏观经济周期拖累的刚性需求。

　　对于追求分红确定性的REITs投资者与固收机构而言，这确实是近年来最具吸引力的房地产子行业投资形式。

　　对于京东、招商局而言，收购楼宇的短期获利是可预见的，而如果能打造能REITs，那就是能持续产生现金流的优质资产。

　　对于“无米下锅”的券商DCM团队而言，无论是协助企业推动CMBS、Pre-REITs、REITs等结构化融资，还是将优质资产注入既有REITs平台进行增发，都是其新业务窗口。

　　此外，互联互通机制还为市场提供了更远期的憧憬。

　　在 9月8日“港交所中国机遇论坛2026”上，上海证券交易所国际合作部总监张斌表示，计划扩大与香港互联互通机制覆盖范围，进一步推动REITs纳入沪港通及人民币股票交易柜台。

　　随着未来两地互联互通机制对REITs的进一步放开，学生公寓REITs资产可能会是一片蓝海。