21世纪经济报道记者 唐韶葵

日前，创金合信北京国资公司REIT（181001）正式在深交所挂牌上市，发行10亿份，发行价2.831元，募集金额28.31亿元。作为全国首单“城市更新+科创”公募REIT、深交所首单商业不动产公募REIT，创金合信北京国资公司REIT的底层资产包含隆福寺一期、集智未来两大项目。

上市当日晚间，创金合信北京国资公司REIT基金管理人披露增持方案：原始权益人北京市国有资产经营有限责任公司控股的北京证券有限责任公司，将择机增持不超过1000万份，占本次发行总份额比例不超过1%。

公开数据显示，近期多只公募REITs平均跌幅0.67%，行情分化反映出公募REITs市场针对底层资产基本面的定价博弈持续加剧。

分析人士指出，“十五五”期间公募REITs迎来常态化发行窗口，扩募机制持续完善，国内存量不动产资本化通道进一步打通，全球不动产资产估值逻辑随之迎来重构。

围绕“十五五”REITs扩容趋势、存量不动产盘活机遇与现存挑战，戴德梁行环球董事、大中华区首席执行官赵锦权接受21世纪经济报道记者专访，详解公募REITs多品类差异化投资价值、资管闭环搭建难点以及不动产估值体系的深层变革。

《21世纪经济报道》（以下简称“21世纪”）：“十五五”REITs规范化扩募落地后，基建REIT、保租房REIT、数据中心REIT、绿色能源REIT四大品类，各自的投资价值与扩容空间有何差异？

赵锦权：“十五五”REITs主线是常态化发行与扩募机制持续完善，并非一次性政策落地。戴德梁行《亚洲REITs研究报告》统计，截至2026年3月末，国内公募REITs上市产品共79只，发行规模2155亿元，总市值约2213亿元，同比增长19%，上市数量位居亚洲首位。

公募REIT分为产权型与收费收益权型。品类差异源于底层资产特性、现金流特征和市场需求。

基建REIT包含高速公路、产业园、仓储物流等资产，呈顺周期特征，增长弹性有限，扩容依赖成熟存量资产持续注入。

保租房REIT是资产组合的“稳定器”，抗周期属性突出。国内租赁人口达2.6亿，新市民、青年人近2亿，需求底盘稳固。已上市的9只保租房REIT在2026年前两季度出租率维持95%以上，租金回款稳定；但租金受政策管控，价值提升依赖运营优化与资产包迭代，扩容机会集中在人口流入城市和存量物业改造项目。

数据中心REIT是当前成长性最强的赛道。2025年国内首批数据中心REIT上市，赋能新质生产力。截至2026年3月，数据中心REIT较发行价溢价53%，分派收益率5.6%~6.9%，在不动产REIT赛道中表现领先。

绿色能源REIT覆盖风电、光伏、水电项目，依托“双碳”目标与绿电交易机制拥有长期成长空间，属于资产组合中的“成长极”。但其现金流受资源禀赋、电价、补贴退坡、设备迭代等因素影响，扩容上限取决于电网消纳能力与电价走势。

21世纪：行业从“重资产持有”全面转向“资产运营+资本运作”，企业搭建“开发—培育—REITs退出—再投资闭环”的核心难点与破解路径是什么？

赵锦权：转型是长期渐进过程，不同企业进度不一。戴德梁行2026年中研判，行业已告别“重开发、重持有”，进入运营赋能、资本兑现的资管新阶段，这源于REIT扩容、资产品类拓宽、商业资产资本化通道打通。

搭建“投—融—管—退”闭环有三大难点。其一，资产培育周期漫长，REIT发行通常要求资产稳定运营满3年，长期精细化运营能力是传统高周转房企的短板。其二，存量资产合规与隔离成本高，不少资产存在产权瑕疵、关联交易复杂、证照不全等历史问题，整改耗时耗财。其三，专业资管能力不足，机构投资者高度关注收益稳定性、租户质量、ESG与信息披露，资产管理能力直接决定二级市场估值。

针对此，我们提出了四条解决路径：一是前置资管思维，项目前期选址、规划阶段即对标机构投资标准，统筹资本退出路径；二是专业运营赋能，引入第三方资管，通过租务精细化管理、楼宇改造、ESG认证提升NOI净营运收入；三是分层运用资本工具，借助Pre-REITs、机构间REITs承接培育阶段资产，平滑公募发行压力；四是数字化信息披露，构建面向机构投资人的数据体系，用资产信用替代主体信用。

21世纪：对标公募REITs准入标准，存量商业、办公、新能源、数据中心资产，该如何提前完成合规培育、资产隔离与运营提质？

赵锦权：存量资产提质可从合规、资产隔离、运营三方面提前布局。合规端重点梳理历史遗留问题，商业、办公补齐产权、消防、租赁备案材料；新能源、数据中心落实并网、能耗、环保、数据安全等专项要求。建议企业至少提前2至3年开展资产“合规体检”，制定整改清单与推进计划。

资产隔离重在真实出售、风险隔离。其核心是实现底层资产与原始权益人主体信用的剥离，商业综合体等复杂项目还需对物理空间、收益权进行合理拆分。

运营水平直接影响资产估值，各业态发力方向各有侧重：商业优化租户组合、营造消费场景；办公从租金收取转向租户服务与产业运营，稳定长期优质租户，熨平现金流波动；新能源项目提升发电小时数，锁定长期购电协议；IDC重点提高上架率、压降电力成本，搭建长期整租客户体系。

21世纪：私募孵化+公募扩募的双层资本路径，能否成为未来不动产存量盘活的主流模式？如何打通两端衔接壁垒？

赵锦权：“私募孵化+公募扩募”是多层次REITs市场的重要工具，但算不上主流模式，将与大宗交易、CMBS、Pre-REITs并行使用。公募REITs门槛高、周期长，适合成熟大体量资产；私募REIT覆盖面更广、审核更快，二者形成“资产培育—持有—公募退出”的梯度衔接。

打通两大环节存在两大壁垒。一是统一估值逻辑，私募孵化阶段不能沿用传统开发逻辑高估资产，要按照公募REITs定价预留安全边际，规避转板时估值冲突。二是资产标准前置，私募培育期就对标公募的合规、运营、财务标准，避免上市前集中整改产生高额成本。

21世纪：在当前内资持续加码不动产自用与投资、外资稳步布局的市场格局下，未来全球资本对中国不动产资产的定价逻辑会发生哪些变化？

赵锦权：这一认知需要修正，戴德梁行监测显示，2025年前三季度内资机构占据国内商业地产96%的投资份额，外资仅做结构性择机布局。

在内资主导格局下，不动产估值逻辑迎来重构：第一，从地段溢价转向现金流溢价，出租率、租金增速、租户续租稳定性、NOI利润率成为核心指标。第二，从主体信用转向资产信用，资产本身现金流取代企业主体背书。第三，由单一资产投资转向资产组合配置，通过物流、IDC、保租房多品类搭配对冲周期波动。第四，ESG正式纳入定价，戴德梁行调研显示，85%的投资者愿意为优质ESG资产支付溢价，绿色认证、碳排放、治理水平将影响资本化率。

21世纪：近期基础设施不动产REITs密集上市，但存在一定的行情波动，原因是什么？

赵锦权：2026年上半年是商业REIT集中申报上市期，基建REIT发行已经常态化，准确表述是常态化供给扩容，而非密集上市。

行情波动由多重因素叠加导致。一是技术性调整，2025年上半年REIT板块涨幅较大，二季度止盈盘集中释放，叠加份额解禁，供需失衡放大波动。二是底层资产基本面分化，产业园资产承压显著，IDC、保租房等资产韧性更强，市场定价出现明显分化。三是市场仍未完全成熟，当前REIT机构持有率高达97.2%，机构交易行为趋同、增量资金不足；部分投资者对REIT兼具股债属性的特点理解不足，市场调整阶段容易出现过度交易。

波动是新兴市场走向成熟的必经过程。截至2026年3月，全市场REIT市值较发行价平均上涨3%，不动产权类产品平均上涨15%，整体基本面稳健。对长期投资者而言，阶段性波动反而带来优质资产配置机会。

“十五五”是国内地产行业由规模扩张转向质量提升的关键阶段，行业将迎来制度、技术、空间、开放四大变革。伴随REIT常态化扩容，多层次资本体系将持续激活万亿存量不动产价值。