观点网 保利发展又踩中了关键时机。

去年6月，保利发展成功发行了资本市场首单现金类定向可转债项目，85亿元资金补充分散至15个房地产项目。

这次发债被看作是定向可转债在并购重组运用之后，在再融资领域的一次新的尝试，也为上市房企融资提供了新的思路。

通道既已打开，作为具备央企背景的头部房企，保利发展自然要起带头作用，2026年上半年又披露新申请注册 50 亿定向转债，并已于5月份取得证监会注册批文。

在“8.28新政”出炉后不久，保利发展先行披露了50亿元定增的募集说明书。

根据公告，公司本次可转债拟发行数量为不超过5000万张，募集资金总额不超过50亿元，募集资金净额将全部用于9个房地产项目投资。

在行业深度调整期，通过增量融资保障项目建设与交付，同时借助可转债的转股机制逐步优化资本结构，成为保利发展的理性选择。

50亿与9个项目

根据募集说明书，保利发展此次发行的证券种类为可转换为公司股票的公司债券，每张面值100元人民币，期限为发行之日起六年，目前还未确定票面利率与转股价格。

保利发展则强调，本次发债的目的有三，其一为满足公司项目开发资金需求；二为优化资本结构，匹配行业高质量发展的新发展模式要求；第三则是响应政策号召，发挥央企及头部企业的表率引领作用。

今年上半年，保利发展在投资总量上有所收缩，与去年定增相比，此次发行可转债的金额与投用项目均有所下降。

此次募集资金将全部用于房地产项目建设，包括杭州保利天奕、石家庄保利裕华天珺、广州保利辰园湖境、中山保利琅悦等共9个住宅项目，均为处于建设开发周期之中，不少已开启预售。

其中，杭州保利天奕项目投资总额约为65.77亿元，计划使用募集资金15亿元；石家庄保利裕华天珺项目投资总额约为24.06亿元，计划使用募集资金7.5亿元；广州保利辰园湖境项目投资总额约为32.52亿元，计划使用募集资金5.5亿元；中山保利琅悦项目投资总额约为17.26亿元，计划使用募集资金5.5亿元。

长春保利景阳和煦项目投资总额约为18.68亿元，计划使用募集资金5亿元；佛山保利锦鲤堂悦项目投资总额约为24.42亿元，计划使用募集资金4.5亿元；上海保利虹桥和颂三期项目投资总额约为15.93亿元，计划使用募集资金3.5亿元；天津保利珺璟和煦项目投资总额约为8.86亿元，计划使用募集资金2.5亿元；石家庄保利长安琅悦项目投资总额约为14.67亿元，计划使用募集资金1亿元。

保利发展表示，本次发行的募集资金拟用于上海、杭州、广州和佛山等城市的9个房地产开发项目，均与公司主业紧密相连，符合公司的业务发展方向和发展战略，符合行业发展趋势和国家产业政策，具有较好的市场前景和盈利能力。

公司本次向特定对象发行可转换公司债券募集资金仅用于商品住宅的资本性支出中 与房地产工程建设支出相关的部分，即建设安装工程费及配套设施建设费。如果本次实际募集资金净额相对于募集资金拟投入金额存在不足，公司将通过自筹 资金弥补不足部分。

据观点新媒体了解，资金投入的项目基本位于一二线城市，9个项目的开发周期大多集中在2024年12月至2030年4月之间，开始交付周期的主力为2027年，预计总销售收入为243.24亿元，预计总净利润约为14.84亿元，平均项目销售利润率约为6.38%。

新政后第一声枪响

保利发展本次可转债的发行是“8·28”新政后上市房企融资模式转型的一个缩影。

8月27-28日，住建部、自然资源部、央行、国家金融监管总局、证监会联合发布了一揽子房地产新政，从销售、信贷、融资三大环节对房地产基础制度进行系统性重构，核心目标是推动行业从“高杠杆、高周转、预售主导”向“低杠杆、现房为主、项目制运营”转型。

在销售端，三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，部署各地稳步推进商品住房销售制度改革。融资端，证监会明确支持上市房企再融资、支持房企并购重组，鼓励发展不动产投资信托基金和不动产私募基金。

保利发展本次可转债的发行，恰好契合了这一制度转向。50亿元募集资金全部锁定9个具体项目，而非用于补充公司一般流动资金，这本身就体现了“项目制融资”的新导向。

所有募集资金都用于“保交楼”，也与现房销售的新政形成呼应。

新政将预售门槛统一提升至主体结构封顶，意味着在建项目需要更多的自有资金和更长的建设周期，资金链的压力从购房者端向开发企业端转移。

对于已经开工且预售比例不足45%的项目而言，建设资金的及时到位，直接关系到能否按期交付，也关系到购房者的切身利益和市场信心的修复。

作为头部房企，保利发展自2024年以来便一直维持着较大的公开债融资规模。2024年直接融资规模已达359亿元，创历史新高，2025年5月底又完成了国内首单85亿元现金类定向可转债，综合成本仅2.32%。

据观点新媒体了解，保利发展85亿元现金类定向可转债投向了上海保利海上瑧悦、北京保利颐璟和煦、佛山保利琅悦等15个房地产项目。

截至2026年6月末，保利发展85亿元可转债已使用投资金额为51.28亿元，还有33.5亿元尚未投用。

15个项目大多数都集中在2027年开始交付，而目前除上海保利海上瑧悦、佛山保利琅悦、北京保利天汇、莆田保利瑧悦、成都保利西堂和煦、佛山保利广佛湾堂悦及大连保利东港天珺外，其余8个项目尚未实现效益。

在此次50亿元可转债中，投用金额最多的杭州保利天奕则是保利发展上半年销售较为可观的项目之一。

据了解，杭州保利天奕于3月上旬首开，推出127套房源，去化115套，去化率约91%。据当地媒体报道，该项目在一季度凭借362套成交总套数成功拿下杭州当季套数销冠，整体成交均价约3.56万元/平方米。

依托多个项目的市场表现，今年上半年保利发展继续保持销售龙头地位。据观点指数研究院数据，2026年1-6月保利发展以全口径销售金额1351亿元位居首位。

在财务稳健性方面，截至2026年6月末，公司资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，货币资金余额1338亿元，较去年末上升109亿元，占总资产比例为11.48%。

上半年，保利发展有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元，3年以上有息负债占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。

公司年内新增有息负债平均成本同比下降27BP至2.44%，期末综合融资成本同比下降28BP至2.61%，融资成本保持行业较低水平，债务结构持续优化。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。