北京进深 徐迪 11月28日，海淀宝山双子同日开盘。

12月7日，北京隅·海岄率先录得网签：

144.82㎡*89664元=1298.51万元，约为备案价九折。

这套房源位于为5#楼边户，预售价99626.66元/㎡。

5#楼是北京隅海岄取证房源中最贵的楼王栋。

共10层四个单元80套房源，建面均为144.82㎡，整栋楼的预售均价达到9.65万元/㎡。

其中次顶层两套边户，单价突破10万+。

北京隅海岄是继东序、西颂之后，金隅地产在北京的第三座北京隅系列作品。

首批12栋住宅楼，仅西侧9#楼不在预售证内。

共442套房源，预售均价9.3万元/㎡。

项目建设用地面积约2.86公顷，总建面约9.35万㎡，容积率2.1。地上建面6万㎡，地下3.35万㎡。

规划13栋6-11F洋房，总计458户。

对比海淀动辙140㎡起步的大平层豪宅，金隅宝山项目打了个差异化。

中央两栋5#、10#楼为顶配145㎡户型，共160套；

边角的1#、4#、11#楼，和12#楼东侧一个单元，为起步建面108㎡户型，共90套；

其余为主力129㎡户型，共208套。

交标还是比较高的，并且平权，全系户型不分面积大小统一用材和家电。

户型普遍比较方正，进深面宽差距不大，起步户型也能做到三面宽。

虽然还是没有阳台，但飘窗尺度惊人，目测进深要比常规的半米飘窗更深一些。

端户有一整面的侧边飘窗，大转角设计，得房率预计87%-92％左右。

小区地形方正，但不是正南正北，楼栋依地形排布，也有一定倾斜。

全洋房社区，南北间距足够。

部分楼栋东西距离过近，横排楼栋较多，多单元设计。

这么做主要是为了保证面宽，南北向可以拥有更好的采光和视野。缺点是边户房源会比较少。

东西侧两侧都做了带挑空设计的景观大门。

其中东侧1#门占地面积更大，向内延伸包含了两栋配套楼在内。

中央广场位置设有1800㎡下沉空间，与室外运动场地和公服配套楼结合打造成泛会所空间。

6月5日，海淀宝山双子地块完成出让。

金隅地产以33.64亿元总价摘得东侧0017地块，住宅楼面价5.73万元/㎡，溢价率1.48%。

开发主体北京海隅建业房地产开发有限公司，成立于2025年6月13日，注册资本2000万元，由北京金隅地产开发集团100%持股。

项目公司法定代表人、总经理为王亮，他是金隅地产北京管理中心总经理，同时也是北京隅东序的项目总。

地块位于四季青镇西南部，西五环内，临近阜石路及地铁6号线廖公庄站。

周边整体生活配套资源完善，但是周边城市界面一般，缺乏大型的商业综合体。

1公里内有规划九年一贯制学校，有消息说将引入首师大附中，但没确定文件；2公里内有北京十一晋元中学、首师大附属小学，在海淀属于垫底梯队；

商业配套除了锦绣大地物流港之外，基本要靠石景山资源，包括山姆会员店、万达广场等，开车要10分钟左右距离石景山游乐园不到2公里。

竞品方面，首先是①西侧0016地块的中建壹品海宸元境，地上建面约5.04万㎡，容积率2.1。规划11栋7-11F洋房，总计414户，层高3米+。

面积段99/107㎡三居；123/139/181㎡四居；另有少量建面约70/80/90㎡的顶退户型。

整体得房率达到87%-93%，中间户通面宽飘窗，边户外加与进深同等尺度的飘窗，全是赠送面积。

②西四环边上的半壁店项目，由保利发展+北京建工联合体以45.45亿元摘得，折合楼面价约7.84万元/㎡，溢价率11.95%。

地上建面5.8万㎡，容积率1.43，规划14栋住宅楼，总计330多套房源，户均面积约170㎡。

③中海玉华玖章。虽然地处石景山，但距离海淀非常近。

建面不到2万㎡，共5栋楼，均为10-11F洋房产品。

10月17日首批次3栋楼共66套房源取证，当天开盘，首周即完成20套网签，去化超三成；成交均价7.48万元/㎡。

玉华玖章所在位置的城市界面足以秒杀宝山村地块，且还有一个不容忽略的因素，石景山可以有大尺度的阳台，但海岄却只有飘窗。

此外，地块北侧3公里内的西郊机场地块也在最新一轮供地清单中，还没正式上架。

目前来看海淀西四环至西五环一带新盘不少，多个项目面临去化压力。