（来源：中国旅游报）

转自：中国旅游报

　　□ 周 涛

　　纵观2025年，中国酒店投资市场的一个明显特点是价格日趋理性，高品质、高潜力、高性价比的项目和资产对投资者的吸引力凸显。对于2026年，业界充满更多期待。

　　2025：市场机遇更多元

　　截至11月，今年内地酒店交易额约为110.65亿元，同比有所下滑。这背后的原因主要是结构性的供需调整以及价格回归理性。即便如此，回眸2025年，酒店旅游投资市场仍出现了具有代表性的交易。

　　去年岁末，中国金茂出让旗下的三亚希尔顿酒店，与海南骊驰咨询管理有限公司订立了产权交易合同，在进入2025年后交易完成，最终转让总对价约为18.49亿元，成为今年金额较大的度假酒店交易。而就在12月23日，三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店以22.646亿元卖出，收购者为三亚峦茂酒店管理有限公司。

　　除此之外，通过竞拍也产生了多宗位于省会城市的酒店交易。例如，成都希顿国际酒店于2025年2月由四川省卓雅华庭酒店管理有限公司以5.02亿元竞得；长沙富力万达文华酒店在9月被湖南骊驰咨询管理有限公司以5.13亿元竞得；郑州富力万达文华酒店于12月由国有控股河南郑风郑韵酒店管理公司以3.28亿元竞得。

　　岁末行业又传来重大消息：湖北文旅将以每股25.71元的价格持有君亭酒店36.00%的股份及对应表决权，成为控股股东，即湖北省国资委将成为君亭酒店集团的实际控制人。控股人的这一变更，将对行业格局产生一定的影响。而湖北文旅入主之后所产生的协同效应令人期待。

　　君亭酒店集团在2025年初放开加盟，年中又实现了和全球酒店特许经营领军企业精选国际酒店集团的战略合作，成为其旗下凯富（COMFORT™）和凯艺（QUALITY™）两个品牌在中国区域的特许经营总代理商，同时打通两大酒店集团间会员体系，以实现共赢。

　　当下的酒店业正处于一个新周期，而资本重组、并购活跃、国际合作则是变革期的明显特点。这种变化值得重视。尤其是对处于重组、整合期的整个行业而言，此类资本运作和国际合作将会带给市场更多的希望和可能性。

　　而年末的另一个重磅消息是：酒店REITs已在路上了。REITs意味着需要通过对酒店更严格的资产管理，实现保值增值，以确保健康的交易。11月15日，国家发展改革委办公厅印发了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》的通知：基础设施REITs扩围扩容已明确将酒店资产纳入发行范围。这一举措标志着REITs市场迎来新突破，也为酒店行业注入全新发展动能，具体体现在以下3个方面：一是盘活存量资产：酒店业资产重、回报周期长，REITs可通过证券化方式将固定资产转化为流动性强的金融产品，帮助企业快速回笼资金，优化资产负债表。二是拓宽融资渠道：尤其对于运营成熟但面临升级压力的酒店，REITs提供了一条低成本、长期限的融资路径，以减少对传统信贷的依赖。三是促进行业专业化运营——REITs要求资产透明化、运营标准化，这无疑将倒逼酒店提升管理效率，推动行业从“粗放扩张”转向“精细运营”。

　　2026：稳定复苏更可期

　　基于2025年的发展，预计2026年旅游投资市场将呈现以下趋势：

　　一是市场结构进一步分化：资本将更加敏锐地追逐结构性机会。二是技术应用从“展示”走向“运用”。绿色理念和可持续发展也将继续成为投资者考虑的维度。三是运营能力成为估值核心：随着投资逻辑转向“轻资产”和“精细化”转变，项目的估值将越来越取决于其品牌力、用户黏性和持续盈利、产出稳定现金流的能力。对存量资产的盘活和改造运营能力，也将成为一项重要的投资竞争力。资产管理的重要性将越来越彰显。

　　综上，政策与市场正在形成良性循环。政策优化刺激需求释放，需求增长支撑资产价值，价值改善进而增强投资者信心。这一正向机制虽需时间传导，但为市场的长期复苏奠定了明确且坚实的基调。对于资金充裕且具备长远视野的投资者而言，当前市场环境正提供一个难得的“买方窗口期”。资产价格的理性回调，使得投资回报率进入更具吸引力的区间，为真正的价值投资创造了条件。

　　市场的调整期也伴随着投资主体的代际更替。传统的机构投资者正在审慎调整策略，而国内有投资眼光和实力的人士、中东战略基金等“新钱”正成为越来越重要的市场力量。

　　这批“新钱”往往具备更灵活的投资策略与更长远的持有视野。他们不完全受传统估值模型束缚，而更看重资产的长期战略价值、品牌效应、现金流稳定性，以及资产的传承功能等。多元化的资本结构正在悄然重塑中国酒店旅游投资市场的生态与估值体系。调整完成后的投资市场，在REITs等新平台的助力下，势必迎来新一轮更高阶并可持续的发展。

　　（作者单位：仲量联行）