日前，五马街核心地段商铺5年租期租金，从2023年137万直降至87.236万元还流拍的现象，引发了众多市民的关注。

去年以来，学院中路、新城大道、温迪路……近两年，市区一些繁华地段，不断出现沿街商铺关店现象。

“一铺养三代”的神话，已经终结。

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对比其他部分城市，温州街头有一个特征，那就是沿街商铺特别多。大部分城市道路上，或多或少都有一些沿街商铺。

而且从上世纪末到本世纪初，除了少量别墅，温州几乎所有住宅都是商住项目。

当然，沿街商铺多，最大的好处，就是便利了周边住户。

不管吃饭，还是买日常生活用品，无需走太远，往往楼下、对面就有。到了半夜，下楼就能撸串。

晚点回家，沿街商铺的灯光，照亮了整条街道，再加上部分商户带来的人气，让人非常有安全感。

因这些沿街商铺的存在，温州大部分街道，只要两侧是建成的建筑，都不会太冷清。

就连瓯江口等地段偏远、生活配套不完善的新兴板块，相对集中的沿街商铺，照样能形成热闹的商业街，几乎成了当地居民的“救命稻草”。

这看似很平常，但在其他城市，未必做得到，尤其是新区。

这些沿街商铺，还为不少人提供了创业空间。

一家小店，有时是一家人的生计，有时也能让一个年轻人实现梦想。

温州很多道路，还曾因沿街商铺的集聚，形成一些特色。

比如，府前街、温迪路等服装街，春晖路、龙霞路等美食街。

还有一些业态，集中布局在一些沿街商铺，形成马路市场。

在很长一段时间里，即便温州沿街商铺很多，但只要别在犄角旮旯，空置率都很低，多数商铺都能开起来。哪怕关店，也很快有人接手。

即便是新交付小区，入住率尚低，沿街商铺也会被与装修相关的商户、低端餐厅租走。等小区入住率高了，逐渐演变为与日常生活相关的商户。

至于有人说某些地方一整排商铺空置，其实几乎都是安置房底商，一些手续尚未完成，无法交付。一旦交付，这些商铺很快就开满。

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2012年之前，若持有一套沿街商铺，每年就能带来丰厚的租金收益，号称“一铺养三代”。

当时，五马街、人民路一带的沿街商铺，月租金普遍高达约600元/m²，甚至个别商铺更高。一间商铺的转让费，也高达二三十万。

大概2013年起，受电商冲击等影响，除五马街及附近少量人流量极大的位置外，温州多数商铺租金出现明显降幅，甚至腰斩。

那段时间，温州市区确实有不少沿街商铺空置。

经过几年时间调整、磨合，这些沿街商铺的租金降到一定水平后，稳定下来了，优质地段大体在约200元/m²。

其余地段，则看位置、商铺条件、供需关系等，一般在50-200元/m²不等。

租金大跌后，当初那些高价买入商铺的投资者，不再享受“一铺养三代”的神话，而是仅仅领一份普通工资的收益，投资回报率大跌。

尽管零售业受到电商冲击，但后来餐饮的火爆，接替了这些沿街商铺，开了一家又一家餐厅，再加上其他服务业的发展，空置率逐渐走低。

温州沿街商铺总量庞大，也一定程度上影响了其他商业设施。

比如，一站式社区商业，各大新区的一站式社区商业，在温州就普遍存活得不太好。

除了产权分割销售、运营不力等问题，站在部分消费者角度，街边什么都有，为什么要进到社区商业里去。

一些新建的专业市场，哪怕硬件设施很好，也敌不过那些老牌马路市场。

买了这些社区商业、专业市场商铺的投资者，接连被套牢。

尽管商业综合体基本不受沿街商铺影响，但分流现象依旧存在。

比如，温州部分沿街商铺，聚集着多家黄金、珠宝商户，而不少城市这类业态不太会出现在沿街商铺，都在百货、商业综合体里。

还有一些商户，出于成本、风险等原因，不愿进驻商业综合体，始终坚守沿街商铺。

不过，沿街商铺普遍存在缺乏整体运营、停车难等问题，难以真正做大做强，辐射范围也越来越小，慢慢收缩到周边区域。

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这些年，随着经济下行，消费降级，温州部分街道的沿街商铺再度出现大面积空置现象。

仅凭肉眼观察，较10多年前的电商冲击，这一回更严重。

经济的持续低迷，浇灭了大量创业者的热情。商铺关掉之后，接手的人越来越少。

即便一些失业人员需维持生计，也趋向于网络平台、摆摊等低成本渠道。

其中，摆摊租金更低甚至没租金，监管趋于放松，导致一些商户把重心转向摆摊，还有商户因此关掉了原有门店。

还有一些地段，看似越来越成熟，但因周边建筑老化，越来越多有消费力的居民、大型机构陆续迁走，导致区域消费力下降，也影响了商户的生意。

这么看来，接下来温州的沿街商铺，新一轮降租潮不可避免，直到维持新的平衡。那些当初高价买入商铺的投资者，收益将继续下跌。

当然，这些面向居民日常生活的沿街商铺，若能在降租过程中，冲击温州现有的高物价，降低生活成本，客观上也会对城市带来一些利好。

即便个别核心地段、哪怕人流量极大，商铺同样两极分化。

今年年初，五马街一套建筑面积仅约27.92㎡的商铺拍卖租赁权，最终以约620元/m²的月租金成交，远远高于温州其他成熟地段的租金。（相关内容：《620元/㎡！温州地标、金名片月租金，拍出高价！》，点击左侧链接查看）

但是最近，五马街一套建筑面积约184m²的商铺，租赁权再次流拍。这并非第一次流拍，且已降价多轮。

这足以说明，即便地段优越，租金总价高的大商铺，也越来越难租。

接下来，滨江CBD还将构建一座现代化商圈，再加上一系列豪宅交付、企业入驻，或许这里的商铺也有一些机会，但仍需看商圈效果、小区入住率、商务楼入驻率等多方面情况。

其他一些新兴板块，若有一定规模常住人口或人流量大的机构，且商铺总量偏少，也是有机会的。

不得不承认，买商铺更像打赌，结局可能爽歪歪，也可能陷入深坑。

但总体来讲，对于普通投资者而言，商铺是越来越难买了。