我国延续20多年的房地产信贷制度，迎来全面优化升级！央行、金融监管总局8月28日联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》（以下简称《意见》）。

《意见》作为我国房地产信贷领域的基础制度，与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体贷款管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

其中，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款进行了优化，包括延后个人住房贷款发放时点、建立开发贷款主办银行制度、延长贷款期限等关键调整。

业内专家表示，《意见》立足于房地产行业转型发展和构建新模式需要，从宏观层面优化房地产信贷体系，更好满足房地产合理信贷需求，维护购房人合法权益，促进金融与房地产良性循环。

要点速览：

——在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险，确保购房人“能拿房、再还贷”。

——个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

——单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。

——央行会同金融监管部门改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测。

全面优化房地产信贷体系

自1998年深化住房制度改革以来，我国逐渐形成了以预售制度为特征的商品住房销售制度，并建立了配套的房地产信贷制度。

“在房地产市场长期较快发展过程中，原有的住房制度也积累暴露了一些问题，需要改革传统的发展模式并推动行业转型，构建房地产发展新模式。”业内专家表示。

立足于房地产行业转型发展和构建新模式需要，《意见》全面优化房地产信贷体系。

中国人民银行有关部门负责人表示，《意见》作为商品住房销售制度改革的配套制度，是完善房地产基础制度的重要组成部分。其中，《意见》重点改革开发建设和销售阶段的信贷制度，强化资金封闭管理、专款专用，更好维护购房人合法权益。

《意见》主要从四个方面对现有制度进行改革完善：加强房地产信贷统筹管理，改革完善房地产开发贷款制度，改革完善购房贷款制度，完善房地产金融宏观审慎管理。

其中，与市场关系最密切的是，《意见》重点对开发贷款和个人住房贷款两项核心制度进行了优化，以更好满足房地产合理信贷需求。具体包括以下关键调整：

一是建立开发贷款主办银行制度；二是延后个人住房贷款发放时点，并加强个人住房贷款与开发贷款衔接；三是将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

延后个人住房贷款发放时点

针对个人住房贷款，《意见》明确了多项调整优化。其中一项是延后个人住房贷款发放时点。

近年来，房屋施工流程拉长，项目主体结构封顶后仍有装修、绿化等工程量。此前个人住房贷款“封顶放款”的要求，已不适用于这种变化。一旦已预售项目逾期交付，容易出现“没拿房、先还贷”等问题，不利于保护购房人合法权益。

针对旧模式下“没拿房、先还贷”问题，《意见》明确，在销售阶段，延后个人住房贷款发放时点，防范住房逾期交付引发金融风险。

具体而言，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放，确保购房人“能拿房、再还贷”。

贷款期限由最长30年延长至最长40年

为合理提升购房人贷款能力、给予购房人更多选择权，《意见》延长了个人住房贷款最长期限。

根据《意见》，个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年，给予借贷双方更大灵活度，具体期限由购房人与商业银行协商确定。

《意见》还给予银行债务重组更大自主权。对于存量个人住房贷款借款人阶段性失去收入来源导致还款困难的，《意见》明确，商业银行可以按市场化、法治化原则与借款人自主协商，灵活采取合理延后还款时间、贷款展期、延迟还本等方式调整还款计划。

建立开发贷款主办银行制度

《意见》还改革完善了房地产开发贷款制度。其中的核心变化在于建立开发贷款主办银行制度，以提升房地产行业转型发展的金融服务能力。

我国长期坚持审慎严格的房地产开发贷款政策，但预售制下，商品住房项目开始预售后，项目公司使用购房人首付款、个人住房贷款等预售资金置换开发贷款的情况较为普遍。

《意见》明确，单个房地产项目对应一家主办银行，单独或牵头银团发放开发贷款。

“在开发建设阶段，通过开发贷款主办银行对项目资金实行封闭管理，同时要求项目预售资金监管账户和定金账户，应按规定在主办银行开立。”央行有关负责人表示。

上述负责人还表示，项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。项目公司对外负债、投资等重大事项，应事先告知主办银行。

业内专家认为，开发贷款主办银行制度是适应房地产新模式的制度安排，将有利于解决资金封闭管理难落实的问题，在确保资金专款专用的同时，也可以更好满足项目开发建设的融资需求。《意见》将推动主办银行发挥自身专业优势，为项目公司提供合理信贷支持。

此前，开发贷款还存在实际使用周期偏短的情况，支持项目建成完工的作用弱化。

针对这一问题，《意见》提出，开发贷款应与项目建设、销售周期相匹配，覆盖项目开工到竣工备案全过程，预售项目最长5年，现房销售项目最长7年，商业地产项目最长7年，首次还本日期原则上应在项目竣工备案后。

建立房地产金融逆周期调节机制

“十五五”规划纲要提出“建立覆盖全面的宏观审慎管理体系”，房地产金融宏观审慎管理是其重要组成部分。《意见》进一步完善了房地产金融宏观审慎管理。

《意见》专设“房地产金融宏观审慎管理”章节，明确购房贷款最低首付比例、利率、房地产贷款集中度等房地产金融宏观审慎管理工具，由央行会同相关部门根据市场形势、金融风险状况等，建立房地产金融逆周期调节机制，促进房地产市场平稳运行。

此外，《意见》提出，央行会同金融监管部门改革完善房地产信贷、债券、股票、资管、境外融资等全口径房地产金融统计指标体系并开展统计监测。

构建全面覆盖的产品体系

总体看，为加强房地产信贷统筹管理，《意见》对过去的房地产信贷政策进行系统梳理重构，同时针对行业转型和新模式需要，从宏观层面优化房地产信贷顶层设计。

《意见》围绕房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，明确商品住房、保障性住房、租赁住房、商业地产等细分领域的贷款品种，加强各品种间的衔接，统筹规划贷款对象、期限、用途、抵押率等核心要素，构建全面覆盖、有序衔接的房地产信贷产品体系。

分阶段看，为满足房地产开发、建设、销售、运营全生命周期的信贷需求，加强不同品种的衔接，《意见》明确：

开发建设阶段，银行可以发放包括商品住房开发贷款、保障性住房开发贷款、住房租赁开发建设贷款、商业地产开发贷款等在内的房地产开发贷款，用于房地产项目开发建设。

销售阶段，银行可以发放包括个人住房贷款、住房租赁团体购房贷款、商业用房购房贷款等在内的购房贷款，支持购房人或企业购买房屋用于自住、经营或租赁等用途。

运营阶段，银行可以发放包括经营性物业贷款、住房租赁经营性贷款等在内的经营性贷款，结合房地产运营阶段的合理资金需求，推动住房品质提升和行业转型发展。

此外，为适应房地产市场供求关系和发展阶段变化，《意见》设置了“兜底条款”，明确央行、金融监管总局按照职责分工可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种。

作者：张琼斯