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新华财经上海2月28日电（记者杨溢仁）随着商业不动产REITs试点的稳步推进，原始权益人纷纷加快布局步伐，申报热情高涨，推动商业不动产REITs市场迎来首轮扩容热潮。

在这场资产证券化的浪潮中，原始权益人迎来了盘活存量、优化发展的新机遇，但不少业内人士提醒，未来如何警惕潜在风险、理性参与市场，仍是需要关注的重要命题。

申报提速

自2025年12月31日《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》发布以来，商业不动产REITs申报工作快速落地，原始权益人入场节奏显著加快，呈现出申报规模集中、主体多元、业态丰富、审核高效四大特征，成为了盘活存量商业资产、构建房地产发展新模式的重要抓手。

具体就申报规模看，集中放量、头部聚集特征显著。根据中信证券测算，2026年1月以来截至2月24日，共有12单商业不动产REITs进行了申报，涉及预计募集资金规模约417亿元，涉及不动产项目估值约424亿元。其中，规模最大项目的募集资金体量为74.7亿元，最小的项目为13.2亿元，平均达32.1亿元。

“商业不动产REITs的推广，正不断激励机构投资者积极参与存量资产盘活。”一位保险机构投资人告诉记者，“目前，不少房地产企业正摩拳擦掌，以期尽快发行REITs产品，实现存量资产的提质增效。”

纵览已申报项目的底层资产情况，记者梳理发现，所申报项目均位于一线及重点二线城市的核心商圈，底层资产覆盖了购物中心、写字楼、酒店、综合体等全业态。更有部分券商测算，已披露项目的出租率优良，2026年预计分派率普遍能达到4.5%以上，最高接近5.5%，这也意味着，优质的资产与稳定的收益将为商业不动产REITs发行提供坚实的支撑。

华泰证券固收首席分析师张继强表示，商业不动产REITs从制度框架落定到项目步入受理阶段仅用时一个多月，既反映出强烈的市场需求，也体现了政策层面的明确支持，为原始权益人提供了高效的资产退出渠道。

中国资本市场学会理事田利辉表示，商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具，能有效为存量资产引入“活水”。商业不动产REITs的推出，不仅有助于房企轻资产转型，缓解债务压力，也将为公众提供分享优质商业地产收益的机会。

利好驱动

业内专家表示，原始权益人之所以纷纷加速入场布局商业不动产REITs领域，原因在于该工具能为企业发展带来多重实质性利好。

中信证券相关业务负责人表示，商业不动产REITs能为同类非上市商业资产提供可参考、可比较的估值基准，极大提升整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，助力原始权益人实现资产价值重估，打破此前商业不动产估值依赖“土地位置”的单一逻辑，转向基于“运营现金流”的市场化估值模式。

就企业运营层面来看，“商业不动产REITs能帮助原始权益人打通‘投融管退’闭环，有效盘活存量资产，缓解资金沉淀压力，将回收资金重新投入科技创新、产业升级等新领域，实现生产要素的高效循环。同时，这一模式还能推动原始权益人从‘开发商’向‘资产管理者+服务商’转型，使其更专注于提升资产运营管理能力，实现轻资产管理模式的专业化发展，进一步提升企业核心竞争力。”前述投资人说。

招商基金基础设施投资管理总部资深专业副总监万亿补充道，对于持有优质商业不动产的原始权益人而言，REITs能帮助其实现资产证券化，拓宽融资渠道，且在低利率环境下，商业不动产REITs高比例分红、与股债相关性较低的特性，能为企业带来稳定的收益回报，优化企业现金流结构。

此外，张继强认为，商业不动产REITs的税收优化安排、审批绿色通道等政策支持，进一步降低了原始权益人的申报成本与推进难度，成为驱动其加速入场的重要推手。

严守底线

不过，在原始权益人加速入场的热潮中，亦有业内专家纷纷发出风险警示，需严把资产质量关，避免商业不动产REITs成为坏资产的“避风港”。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟坦言，受宏观经济增速放缓和局部市场供需关系影响，商业不动产面临较大运营压力，部分项目可能存在现金流不稳定、空置率偏高的问题，原始权益人若盲目申报，不仅会损害投资者利益，也会影响整个REITs市场的健康发展，投资者和原始权益人都应更加审慎地判断和评价项目，避免盲从。

值得注意的是，与基础设施REITs相比，商业不动产REITs的现金流受经济周期、消费趋势、区域竞争等因素影响更为直接，对管理人的资产运营能力和市场判断力提出更高要求，若原始权益人将资质不佳、运营困难的坏资产打包申报，看似实现了资产退出，实则会引发估值泡沫、运营波动等一系列风险，破坏市场信任基础。

晨星（中国）基金研究中心高级分析师李一鸣同时表示，当前部分商业综合体、写字楼存在高空置率问题，若原始权益人忽视这一隐患，强行将此类资产证券化，可能导致REITs产品上市后租金收入不及预期，进而损害投资者权益，违背商业不动产REITs盘活优质存量资产的初衷。

此外，有监管部门人士也表示将严而有度、严而有方地开展审核工作，筑牢风险防线，实现市场规范与发展的动态平衡。“合规性是商业不动产REITs审核的根本要求，原始权益人需严格遵守相关规定，确保底层资产合规、运营合规、信息披露合规。”该业内人士指出。

编辑：王菁