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华夏时报记者  李贝贝 上海报道

3月4日，世邦魏理仕（下称“CBRE”）中国区研究部负责人谢晨在接受《华夏时报》记者采访时表示，房地产开发投资已经历了数年的大幅调整，下行压力将有所缓和。对于2026年商业地产市场，谢晨指出，持续的供应压力仍是主要挑战，但供需平衡正逐步改善，全国内地大宗物业成交额预计同比增长5%—10%。

值得关注的是，在供需格局调整的同时，商业地产也在面临存量时代的新挑战。CBRE指出，“十五五”期间楼宇老龄化进程加速。至2030年，一线城市30年楼龄以上的办公楼项目预计将超过1000万平米，而楼宇改造提升是老旧项目提升市场竞争力的必要措施。

办公楼供应高峰仍在延续

2025年，全国主要城市办公楼市场迎来复苏拐点，全年净吸纳量同比提升12%至215万平米，新设立和扩租交易面积分别同比增长9%和3%，增量交易动能在连续三年衰退后首次回弹。基于此，CBRE预计，2026年办公楼需求将稳步增长，主要城市净吸纳量有望同比上涨10%—15%。

报告显示，科技、金融和消费三大行业成为拉动办公楼租赁需求的主力。其中，人工智能产业在国家战略和资本支持下，将推动科技互联网行业在北京、深圳、上海等科技中心城市持续扩张；收入增长与人口老龄化则带动医疗、教育、文体娱乐等服务消费企业租赁需求攀升，各地政府对商务楼宇更新改造的政策支持，也为“服务上楼”提供了便利。

CBRE预计，在供应端，2026年全国办公楼新增供应高峰仍将延续，但中长期回落趋势已显现，北京、深圳、成都等多个城市供应已过峰。2026年全国十城办公楼新增供应量预计达470万平方米，同比小幅增长7%，2027年和2028年将逐步回落至420万平方米和350万平方米。

同时，2026年市场将延续供大于求的格局，主要城市办公楼租金预计继续下跌。不过，作为当前唯一的空置率20%以下的市场，加之未来三年新增供应有限，北京办公楼租金降幅将在2026年显著收窄至5%以内。

值得关注的是，受外部环境不确定性与内生经济增长放缓的双重挤压，加之租赁市场供需失衡的持续性挑战，2025年，中国大宗物业投资市场整体延续审慎基调。全年交易笔数回落至354笔，同比下降30%，而结构性机会催生出零售物业与数据中心板块的超大额资产包交易，支撑全年交易总额同比增长12%至2,547亿元。

展望2026年，不断增强的资产价格吸引力和融资环境的明确改善将为市场注入新动能，全国大宗物业交易额有望录得5%—10%的小幅增长。监管层上调并购贷款成数、延长贷款期限，以及公募REITs对净现金流分派率要求的调降，释放出改善商业地产融资的明确信号。

谢晨判断，在投资市场方面，预计2026年中国内地大宗物业成交额有望同比增长5%—10%，工业物流、长租公寓和零售物业仍将是最受投资者关注的资产类型。与此同时，CBRE也表示，随着办公楼被纳入公募REITs底层资产，其流动性有望改善，核心区优质资产的定价吸引力正不断增强。

办公楼市场进入深度运营时代

在办公楼市场供需格局持续调整的背后，商业地产正全面进入存量竞争时代，楼宇老龄化带来的存量盘活难题，成为行业高质量发展的核心课题。CBRE指出，“十五五”期间楼宇老龄化进程将持续加速，至2030年，一线城市30年楼龄以上的办公楼项目预计将超过1000万平米；与此同时，新增供应的持续入市与租金低位运行，将进一步推动租户向高品质新楼迁移，老旧楼宇的生存压力持续加大。

而办公楼市场供需格局的调整，不仅体现在新增供应与需求的动态变化上，更凸显在存量资产的盘活与优化上。随着存量时代的深度到来，如何摆脱楼宇老龄化困境、提升存量资产运营效能，已成为行业共识与各地推进城市更新工作的核心任务。

“楼宇改造提升是老旧项目提升市场竞争力的必要措施。”面向“十五五”，办公楼楼宇老龄化加速，行业将进入深度运营时代，CBRE建议，楼宇改造除机电设备更新外，需围绕餐饮、停车等租户核心需求展开，同时随着“3060”目标（即“争取于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和”）第一阶段时间点临近，楼宇绿色认证的重要性将持续提升。

“值得指出的是，无论是共享空间、精装楼层还是员工食堂，相比空间的改造，更需要业主通过内化或者与外部机构合作对运营服务能力进行升级。深度运营能力将成为‘十五五’时期办公楼资产表现的关键因素。”CBRE强调。

事实上，盘活存量楼宇、提升运营效能，已成为行业共识与各地推进城市更新的核心课题，以上海为代表的核心城市已率先探索，形成了可复制、可推广的实践经验。

早在今年2月，上海市政协十四届四次会议上，市政协委员李凌便聚焦上海办公楼市场高质量发展，提出“十五五”时期的具体推进建议：其一，在供应过剩较为严重的区域，建议除企业总部自用土地外，原则上暂缓推出新增办公用地；其二，存量楼宇的“优结构”。“通过引导低效老旧办公楼的退出，可以加速市场总体供需平衡的重建，同时为优化区域载体功能配比、重塑存量资产价值创造机遇。”李凌强调。

3月3日，上海市住建委公布的数据显示，2025年，上海城市更新工作取得了阶段性的进展。其中，在存量资源提质增效方面，上海建立商办楼宇更新提升工作专班，打造面向市场主体的一站式服务平台，2025年完成36个项目、62万平米商办楼宇更新提升项目。

城市更新提速背景下，上海一批存量商办楼宇实现“华丽转身”，位于九江路上的外滩FTC大楼便是典型案例。据悉，该大楼前身为“古象大楼”，曾因业态与区位不匹配陷入发展瓶颈。2025年6月，外滩FTC大楼启动更新改造，凭借“金融科技生态社区+互联网优质内容创作集聚区”的双定位，如今已经转型为上海全市首个“内容+科技”创新载体。

外滩FTC大楼的转型，是上海推进商办楼宇更新的缩影。为持续深化城市更新工作，上海市住建委明确了2026年的重点任务：2026年，上海将编制发布《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》，构建贯通多部门的指标体系。加力推进城中村和旧住房更新改造，分类推进商办楼宇更新提升。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁