北京进深 徐迪 7月14日，海淀区永丰产业基地0401-0132地块项目方案公示。

一般住宅项目在宣布案名开盘后，地块编号很快就会被遗忘。

永丰0132地块显然是个例外，以至于它在规划公示列表里一出现，就能被准确对应上项目：嘉华天珺。

这是一个地块编号比案名还脸熟的项目，原因就是时不时刷一下存在感。

0132地块是嘉华天珺西区，土地于2024年的7月完成出让。

两年来，它至少公示过四版总平图。

先来看看最新的设计方案。

新版看点

对比此前一个版本（去年10月公示），新版最明显的变化是：

1、新增架空层

15栋住宅楼，北边1-6#楼全部做了首层架空。

2、新增风雨连廊

此前小区东侧主入口处设置了多个景观廊架，新版方案里，这些断点式廊架被取消。

取而代之的是一条蜿蜒连贯的风雨连廊——

从大门起始，以环廊形式向南北两侧展开，北边连接1-4#楼的架空层，往南连接5#、6#楼，从两栋楼中间穿过，继续向南延伸至一片集中绿地，收于一处回字廊。

3、新增设备平台

六栋首层架空的住宅楼，南向又多了一条让人浮想联翩的线条。

如果是在其它城区，这个形式一定是通面宽开敞阳台了。

海淀显然没这么局气，海开上地项目一个半米多的一步阳台都收到了上千条反馈意见。

结合架空层的设计，这六栋楼南边的线条应该是雨棚轮廓线，作为架空层的外延部分。

但北边新增的空心矩形图注，大概率就是设备平台了！

它区别于带底色的竖井标识，中间的7栋楼：2、6、7、8、11、12、13#，北边都新增了设备平台，大小一致，每户一个。

建筑外结构，不能封入室内，也不计入建面。

4、新增一步阳台

除了东排1、5、9、10#和西南角的14、15#楼，其余住宅楼南向都增设了一步阳台。

南向形成双卧飘窗+客厅一步阳台的组合。

赠送肯定是增加了，面积虽然不大，但参考嘉华天珺东区的网签价，每平米就是8万+的真金白银。

 三次调规

嘉华天珺所在地块成交于2024年7月份，拿地不到两个月就公示了总平图，进度非常快。

1、首次全盘调规，取消坡屋顶

当年国庆节前后，该项目的户型草图全网传播，眼见已有了开盘之势，却因为坡屋顶导致消防高度不合规，重新调整了设计方案。

一直拖到11月底，才拿下规划许可证。

这也是嘉华天珺的首次调规，主要是将坡屋顶改为平顶设计，增加一部消防通道。

翻过来年，2025年元旦当天，嘉华天珺东区16栋楼共852套房源取得预售许可证，并于1月13日正式开盘。

官宣首开锁定房屋322套，价值31.6亿元——这个金额，直到今天仍没有追平。

2024年4月，嘉华天珺西区424套住宅取证，但始终没有成交。

当时东区也只有不到140套网签，去化率16%。

2、西区第一次调规，推倒重来

2025年9月8日，西区0132地块总平图公示。

整个西区楼栋全部打乱重排！

（1）朝向：原来依地形而建的10栋楼，改为15栋，全部是正南正北的朝向。

（2）排布：从整排的行列式，改为点状排布，边户房源大幅增加。

（3）总户数：从424套增加至488套。

（4）户型调小：原预证下西区主力建面为99㎡/134㎡，户均建面111㎡；调整后户均建面降至100㎡左右。

134㎡户型全部取消，改为88/99㎡小户型，同时配置少量120㎡四居产品。

调整后，88㎡三居180套、99㎡三居214套、120㎡四居94套。

此外还在园林景观上进行一次优化，门面做得更加漂亮，打造多处景墙，增设景观廊架等，提升社区整体颜值。

这版方案发出后，收到了152条公众反馈意见。

除了方案相关的规划设计问题，还涉及房屋价值、虚假宣传、购房合同、东区业主要球赔偿等问题。

据悉，这次调规之后，嘉华天珺东区还推出了特价房源，同时为了安抚老业主，给出了一些补偿方案，包括赠送25万车位券（或20年车位使用权）、3折买仓储等。

3、西区第二次调规，赠送面积又增加了

2025年10月29日下午，0132地块项目建设工程设计方案总平面图公布。

这一次也许不算正式的调规，只是结合上一版方案的反馈意见，对局部细节进行了处理。

但也有一个比较突兀的动作：13号楼南向增加了一部分结构外建筑。

就是在海淀楼市广泛流行的一步阳台。

虽然只有一栋楼，其象征意义还是不容忽视的。

除此之外主要是公区部分景观的调整。

包括打散电动自行车存车场地，优化景观廊架和景墙等。

拿地回溯

嘉华天珺地块于2024年7月份成交，由保利发展+北京建工以总价89.01亿元竞得，溢价率3.5%。

住宅部分成交楼面均价约5.96万元/㎡，销售指导价为9万元/㎡。

该项目有两个地块，总占地7.9万m²，东区容积率2.0，规划16栋6-15F小高层和洋房，共852套；

西区容积率1.7，按照最新方案，规划15栋7-11F洋房，约480套房源。

2025年1月1日，东区取证入市。

主力建面99m²三居和134m²四居户型，127m²高层房源，楼王栋172m²平层大四居，以及少量88m²边户。

目前网签361套，成交均价8.16万元/㎡。

项目开发企业为北京建保丰筑置业有限公司，由保利（北京）房地产开发有限公司和北京建工房产分别持股60%和40%。

保利地产北京总经理李红亮出任项目公司法定代表人、董事、总经理。

两年四次调规，看得出李红亮对这个项目的精益求精。

李红亮在保利发展已有近20年工龄。从一名校招生到集团骨干，再到区域公司总经理，他不断转变身份。

来北京公司之前，李红亮还是保利发展职工监事，董事会办公室副总经理（主持工作）。

去年3月，李红亮接任保利北京总经理一职。上任之初就面临两大难题：

开盘火爆但网签滞后的嘉华天珺，以及刚刚入手的三间房新地块。

一年多的时间，李红亮做了几件大事：

1、稳住基本盘，推动嘉华天珺的施工与交付节奏，不断打磨产品，守住“地王”信用；

2、紧抓业绩盘，保障朝观天珺的营销投入与品牌声量，把联合拿地的项目转化为保利主场，打造北京“天”字系第二子；

3、重启投资线，上任两个月后，联合建工拿下了海淀半壁店项目，并亲自督导这个高难度、高期待的标杆项目；

在保利熙瑞正式取证入市后，今年5月，又以41.5亿、15%的高溢价，夺下丰台太平桥地块，成功补仓。