观点网 这是联发集团既进取又保守的半年。

进入2026年，房地产政策基调从“止跌回稳”进一步转向“着力稳定房地产市场”，但市场的自我修复仍然缓慢。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积40,140万平方米、销售额37,945亿元，同比分别下降11.6%和13.6%。

在此背景下，联发集团于近日披露了2026上半年公司债券中期报告。

从财报核心数据来看，2026年上半年联发集团实现营业收入73.07亿元，同比回落28.37%；利润端则呈现减亏态势，期内实现归母净利润-4.34亿元，较2025年上半年的-6.54亿元实现明显减亏。

销售端方面，上半年最大的亮点是权益销售额的大幅提升。期内，联发集团实现全口径合同销售金额131.99亿元，同比微降1.55%；权益销售金额110.10亿元，同比增长22.87%。

而之所以说联发保守，是源于上半年投资端的大幅收窄。期内，公司全口径拿地金额21.43亿元，较去年同期大幅下滑78.11%；权益新开工面积亦下滑62.59%至14.90万平方米。

销售爆发

营收端的收缩并非短期现象，本质是过往年度销售表现的滞后结转体现。

2026年上半年联发集团实现营业收入73.07亿元，较上年同期的102.01亿元减少约28.4%。公司解释主因系房地产项目竣工交楼结转金额减少。

营收持续走低，是行业下行期内可结转货值收缩、销售端以价换量的滞后反映。当前的收入，反映的仍是两年前行业深度调整期的销售情况，与当下销售端的边际回暖存在时间错位。

与营收收缩相对的是盈利指标的边际改善。联发期内综合毛利率由上年同期的5.93%回升至7.09%，但这回升并非来自主营业务，而是来自“轻资产”板块。

2026年上半年，联发房地产开发业务毛利率为4.42%，较上年同期的4.97%小幅回落；反观运营板块，物业及租赁管理业务收入由5.04亿元增至5.29亿元，毛利率高达34.10%。与此同时，低毛利的供应链运营业务收入由9.26亿元压缩至0.29亿元，几乎不再扰动报表。

当下，联发似乎正通过“主业降速、服务增收”的方式，先把综合毛利拉回正区间，但4.42%的房开毛利率仍难以覆盖三费与资金成本，利润表的压力并未消除；毛利率结构的“换挡”，至多是把报表底部从“失血”拉回“止血”状态，离真正回血尚有距离。

尽管利润端尚未释放明确的见底反转信号，但销售好转的信号却是确切的。

期内，联发实现全口径合同销售金额131.99亿元，同比仅降1.55%。另外得益于去年独立操盘项目的增多，今年上半年权益销售金额同比增长22.87%至110.10亿元；权益销售面积亦同比提升12.49%至63.4万平方米。

在观点指数发布的2026年1-8月房企销售榜单中，联发以权益销售金额158.57亿元排名第20位，较去年同期的134.70亿元的排名同比上升了4名。全口径销售方面，联发录得181.61亿元，排名24位。

销售的改善，核心驱动力是来自南京、武汉、上海等城市的“新澍系”主力青年向楼，这部分项目是由联发100%持股独立操盘。

例如南京雨花新澍项目，是联发上半年第一贡献大盘，主要面向南京软件谷产业青年客群，建面69?133平方米，均价3.06万元-3.1万元/平方米。结合联发披露的数据以及当地媒体的报道，该项目上半年实现销售金额20.20亿元，网签640套，是南京上半年金额、面积、套数三项销冠。

再者就是武汉光合新澍，6月首开推出160套房源，开盘49分钟全部售罄，开盘12天累计成249套，登顶武汉6月商品住宅网签销量第一；上海时光新澍上半年亦实现销售金额10.9亿元。

当然，项目分化现象同样客观存在，最终去化效果也受地段、区域市场竞争格局影响。

像厦门环岛新澍项目，市场表现就较为冷，而建发股份2025年已对该项目存货计提了5.61亿元，今年上半年又再次计提了9950.09万元。

拿地的收缩

销售市场热度走高的另一面，是2026年上半年联发土地投资的显著收缩。

回顾2025年，联发拿地态度相对积极，全年新增货值259.1亿元，较2024年的205.6亿元同比增长了26%，重点发力在大本营厦门、南京、深圳，尤其是上海。期内，权益拿地金额为126.33亿元，同比增涨75.33%。

反观今年，观点新媒体统计，联发截至目前仅获取了三宗地块：6月24日在厦门集美拿下两宗地块，以及7月17日以8.64亿元拿下西安未央区地块。

值得一提的是，厦门集美两宗地块最初由联发独立竞得，但7月中旬建发国际发布公告，宣布将与联发合作开发该项目。

根据合作框架，联发手握51%股权做项目“大掌柜”，而建发国际附属公司则出资11.95亿元，兜底大半资金，持股49%；项目公司设3名董事，联发委派2名。

回想地块出让当日，厦门一共上架了6宗地块，头部闽南房企国贸、象屿、联发均顺利补仓，但当时唯独不见大哥建发的身影，引发市场一众猜测，原来其早已另作安排。从地块周边项目布局逻辑来看，建发、联发各自独立拿地，本是更优选择。

以集美侨英J2026P01地块为例，此前建发已在距离地块几百米处拿下了三宗地块，分别打造成鲤悦一期、二期、三期项目，若再摘一子便能形成“四子连城”布局。

而鲤悦项目的去化成绩也是相当符合市场预期，从2024年9月首开到2026年4月，不到2年的时间，从鲤悦一期542套、二期583套到三期411套，累计1536房源全部售罄，月均去化达到82套。

再看西亭2026JP01地块，联发在该板块也早已布局了嘉悦里一期、二期、三期、五期项目，距离新地块也仅直线距离约650米，从2024年10月一期首开到2026年7月嘉悦里五期最后一栋楼2号楼认筹，一共2830套房源也终于迎来了清盘。

不过，若选择共同合作，这其中的妙处就在于双方报表层面的结构优化。不仅分摊了联发的现金流压力，短期内增厚它的规模与土储，同时项目后期表现也不影响建发国际的营收与毛利率。

至于7月拿下的西安未央区地块，联发时隔四年半在西安的再度出手，而地块所在的团结片区亦是过去一年时间里西安楼市热度最高的片区。凭借这地块，联发成功跻身西安2026年1-7月房企拿地金额第五名。

土地投资规模大幅收缩，直接减少企业现金流出，再叠加销售回款改善，成为联发2026年上半年经营现金流转正的关键因素。2026上半年，联发实现经营活动现金流净额58.99亿元，而去年同期该数据是?3.17亿元。

债务维度方面，联发合并口径有息债务417.40亿元，较期初下降5.76%；短期借款、一年内到期非流动负债分别为11.57亿元、19.55亿元，较期初分别下降37.84%、55.66%，短期刚性偿债压力明显缓解；期末货币资金达168.17亿元。

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