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（来源：中国地产基金百人会）

一、房地产遭遇20年来最严重调整

当前中国经济面临多重挑战：城乡差距明显、地方政府65万亿债务沉重、资本市场低迷、房地产陷入深度调整。其中，房地产问题与民生最为相关。

从2021年到2024年，中国房地产经历了20年来最严重调整。将2024年指标与2020年对比，五个关键指标"腰斩"：

建筑总量：从22亿平方米降至6亿多平方米，下跌约65%。

一手房销量：从18亿平方米降至5亿平方米，下跌60%+。

土地批租额：从8.7万亿降至3万亿左右，打七折。

房价：全国平均下跌40%（截至2024年11月数据）。

房地产贷款占比：按揭贷款和开发商融资均减少50%。

三个指标跌了三分之二，两个指标跌了50%。回顾2000-2020年，中国房地产一路高歌猛进，从未经历像样的调整，此次深度调整实属正常周期。

二、中国房地产危机不同于美日

当前社会存在两种担忧：一是中国房地产调整比日本还严重；二是可能引发类似美国2008年次贷危机。

黄奇帆明确指出：中国房地产没有美国次贷危机基因，也没有日本长期拖累经济的基因。

与美国次贷危机本质区别：

美国次贷源于2000年后允许零首付购房、允许套现增值部分，银行将次贷打包为CDS债券并放大40倍杠杆。

但中国从未允许零首付，严格监管房地产金融产品，杜绝了高杠杆金融衍生品泛滥。

中国房地产问题本质是库存过大、去产能问题，而非金融体系崩溃。

与日本房地产泡沫崩溃区别：

日本房地产崩盘与日元汇率剧烈波动（升值2倍后贬值2倍）及金融系统崩盘同时发生。

1990年日本户籍人口城市化率达77%，后续增长空间有限，缺乏新需求接盘。

中国当前户籍人口城市化率仅48%，未来还有30个点增长空间，可逐步消化库存。

三、五大举措化解房地产困局

面对困境，国家已推出五项关键措施：

1. 政府收储去库存

从3000亿增加到3万亿，最终或达6-10万亿；

目标消化20亿平方米库存，化解10-20万亿三角债；

收购房屋转为公租房，目标占比达20%-25%（目前仅5%）；

通过REITs和ABS债券盘活资产，预计收益率4%，远高于存款利率1.8%。

2. 城中村危旧房改造

投入数万亿支持改造2万个镇的老破旧房屋，创造新的建设需求，激活相关产业链。

3. 降低房企负债率

将当前80%-90%的负债率降至50%国际合理水平；

规范土地出让金来源，禁止过度依赖银行贷款。

4. 行业整合

全国9万多家房地产企业将大幅减少，预计两三年后降至2万家以内，淘汰劣质企业，促进行业健康发展。

5. 房价回归合理区间

2024年房价已回落至2014-2015年水平。在2020年，家庭收入的23年-30年才能买一套房，这个国家有统计。但未来10年，随收入增长，将向国际合理水平（7-10年收入）靠拢。

四、当下是止跌回稳的新起点

黄奇帆预测，2025年将成为中国房地产止跌回稳的转折点：

房地产将不再对经济产生负向拉动（过去四年平均每年拖累2个百分点），未来15-20年，房价将随GDP增长同步上涨，避免短期暴涨。

城乡融合将为房地产提供持续需求，工作十年即可买房将成为可能。