01 基本案情

2017年11月，原告北京某文化发展有限公司与被告北京某体育文化发展有限公司签订《租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，租期为2018年6月30日至2028年6月29日，装修免租期至2018年12月31日。后因收费管理需要，双方另行签订新租赁合同及物业合同。新合同明确租赁期限自2018年12月1日起至2031年6月30日止，装修免租期相应调整至2019年6月30日。合同约定房屋计租面积为4500平方米，用途限于办公、商业，被告确认签约时已对房屋实际状况充分知悉。租金支付方式以附件一为准，其中2020年1月1日至2021年6月30日期间，每季度租金为65.7万元，应于前一季度指定日期支付。合同第4.1条约定，若被告逾期支付租金，应按每日5‰的标准支付违约金。此外，被告应向原告交纳保证金780188元。

合同履行过程中，被告公司自2020年1月1日至2021年6月30日期间，仅于2019年12月25日支付7万元租金，其余租金至今未付。被告虽主张未付款项系因地下空间使用问题与原告协商，但未能提供有效证据证明原告存在违约或隐瞒情形，亦未就租金减免与原告达成书面协议。

此后，原告多次催告无果，且双方一直协商未成。鉴于被告长期拖欠租金已构成严重违约，为维护自身合法权益，原告公司委托现京尹律所程敬然律师代理本案，特向法院提起诉讼，请求判令被告支付拖欠租金及相应逾期付款违约金等损失。

02 本案结果

程敬然律师接手本案后，对本案事实与证据进行了全面梳理与分析。尤其是重点审阅了双方先后签订的两份租赁合同及其附件，明确了租赁期限、租金支付节点及违约责任等核心条款，确认了被告自2020年起长期拖欠租金的事实。针对被告主张的地下空间使用问题，程敬然律师结合被告提供的政府部门通知文件，进行了细致的法律研判，认为该文件不能直接证明原告存在欺诈或违约行为，也无法免除被告依约支付租金的合同义务。

另一方面，为证明被告公司使用涉案房屋正常营业，程敬然律师代表原告，向法院提交了被告公司公众号的推广文章截图和被告公司在2021年1月至5月期间向原告公司出具多份《购水申请》，用以证明涉案房屋可正常营业。

本案诉讼过程中，程敬然律师指出：原告公司与被告公司签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均具有约束力。被告公司提交的证据不足以证明系原告公司造成其未能办理成功地下空间备案，且其在地下空间放置了设备，使用了更衣室、淋浴室等，故对被告公司主张的不支付租金的理由，法院应当不予采信。

最终，人民法院经审理后，依法采纳了程敬然律师的代理意见，并判决如下：

一、被告北京某体育文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京某文化发展有限公司2020年1月1日至2021年6月30日期间的租金3434000元；

二、被告北京某体育文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京某文化发展有限公司逾期支付租金的违约金(自2020年1月1日起计算至2021年3月16日期间的违约金为331071元;自2021年3月17日起至实际付款之日止，以3434000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算)；……

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案判决书

03 律师观点

程敬然律师

本案判决理由

法院经审理认为，原告公司与被告公司签订的涉案合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均具有约束力。

本案中，被告北京某体育文化有限运动公司认可其未向原告北京某文化发展有限公司完全支付2020年1月1日至2021年6月30日期间的租金，原因为地下空问部分面积无法正常使用。对此，法院认为，其一，涉案合同第1.2.2条裁明被告公司对涉案房屋的产权性质等进行了充分细致地了解，说明其明知涉案房屋的性质为冷库;其二，被告公司作为经营游泳、健身业务的专门机构，对经营所必须办理的证照的认识程度应高于原告公司，合同第1.2.2条明确约定经营所有必要的证照由被告公司办理并负担费用，原告公司仅是提供注册地址及必要的协助，且原告公司已尽到了协助业务;其三，被告公司提交的证据不足以佐证其将装修方案提交给了原告公司进行审核，不能说明原告公司对被告公司的地下空间功能区划分知情且存在隐瞒地下空问进行商业活动需办理备案的情况;其四，被告公司明确表示可以对涉案房屋的现有布局进行改动以及功能区进行调整，使得涉案房屋正常使用，综上，被告公司提交的证据不足以证明系原告公司造成其未能办理成功地下空间备案，且其在地下空间放置了设备，使用了更衣室、淋浴室等，故对被告公司主张的不支付租金的理由，法院不予采信。

关于原告公司主张的租金以及被告公司的租金酌减请求，原告公司要求被告公司支付2020年1月1日至2021年6月30日期间的租金，于合同有据，2020年2月，我国发生了新型冠状肺类疫情，国家政府部门为避免疫情扩散采取多种措施限制人口流动、聚集，这势必会对社会生产经营活动产生一定影响，考虑到本案中疫情防控措施确实会影响被告公司合同目的的实现。结合被告公司在2020年6月的公众号推文内容，其在该月已开始营业，考虑到公民的生产生活势必受到新冠肺炎疫情影响，法院酌定将被告公司在2020年2月至2020年5月期间的租金予以酌减，再结合其已支付7万元租金的事实，经算，被告公司应支付原告公司2020年1月1日至2021年6月30日期间的租金 343.4 万元。

关于原告公司主张的逾期支付租金的违约金，于合同有据，法院予以酌情确定。

04 法律法规

《中华人民共和国民法典》

第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。

第七百二十一条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。

第七百二十二条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。