市民李英（化名）在支付首付款并入住后，竟发现所购房屋已被开发商抵押给银行，导致其无法办理按揭、产权受阻，最终房子面临被银行申请拍卖的险境。大连市中级人民法院审理认为，购房者在一审辩论终结前将剩余房款提存至法院，即可排除强制执行。李英紧急筹款补交105万元尾款，最终法院判决停止执行、解除查封，开发商须协助办理产权过户，案件受理费由银行承担。该案凸显了购房者在面对开发商不规范抵押时的法律救济途径，也为类似纠纷提供了裁判参照。

交了首付款的房子被开发商做了抵押

2016年9月，市民李英在高新园区看中一套商品房。该小区临近大海、风景秀丽，房屋建筑面积100平方米，总房款180万元。李英在售楼处与开发商签订《商品房买卖合同》，双方约定：李英先支付首付款75万元，剩余105万元通过银行贷款支付，并须在三个月内办妥贷款手续并将款项打入开发商账户，逾期则按日承担万分之一的违约金。

然而，在李英办理银行贷款过程中，开发商却擅自将已售给李英的房屋抵押给银行，贷款180万元。银行在审核时发现该房屋已设立抵押，依据相关规定无法再为李英办理抵押贷款，于是拒绝了李英的贷款申请。

得知此事后，李英立即找到开发商，要求其尽快偿还银行贷款、解除房屋抵押，以便自己能够办理贷款并支付剩余房款。开发商却以资金紧张为由，请求李英宽限一段时间，承诺还贷解押后不追究李英延期付款的违约责任。李英考虑到房子已实际交付入住，且目前因抵押问题无法贷款，自己也无须承担违约责任，便勉强同意了该方案。

业主入住多年突然面临拍卖

但开发商迟迟未偿还贷款，直至今年9月，李英收到大连市中级人民法院的传票。因开发商未偿还贷款，银行已申请行使抵押权，要求拍卖李英所购房屋。情急之下，李英委托北京市盈科（大连）律师事务所的王金海律师，将开发商和银行诉至大连市中级人民法院，请求法院判令停止拍卖其房屋，并要求开发商立即将房屋过户至自己名下。

银行辩称，开发商于2016年12月以其名下房屋作抵押向该行贷款180万元，并已办理抵押登记。贷款时开发商未告知该房屋已出售给李英，因房屋产权仍登记在开发商名下，银行依法发放了贷款。据此，银行对该房屋享有抵押权，有权申请拍卖并以所得款项清偿开发商所欠贷款本息。

李英一方主张，其于2016年9月与开发商签订《商品房买卖合同》，约定以180万元购买该房屋，已支付首付款75万元。剩余105万元拟以该房屋抵押贷款支付，但因开发商擅自抵押导致贷款无法办理，责任不在己方。若银行坚持拍卖房屋，李英愿意将剩余105万元房款交至法院提存，由法院处理其与开发商、银行之间的纠纷。

购房人补足余款保住房产

大连市中级人民法院经审理认为，开发商将李英所购房屋抵押给银行并办理登记，银行有权通过实现抵押权收回贷款本息。但根据相关规定，人民法院强制执行登记在房地产开发企业名下的商品房时，若购房人支付的价款未超过合同约定总价款的50%，对其诉求一般不予支持；若在一审法庭辩论终结前将剩余价款交付法院执行，则可予以支持。

承办法官当庭作出说明：涉案房屋总价180万元，李英已付75万元，不足总房款的50%。李英一方随即表示愿将剩余105万元交付法院。

近日，李英通过向亲友借款，将105万元汇入大连市中级人民法院账户。经法院确认收到该笔款项后，于12月19日作出一审判决：一、不得执行李英购买的房屋；二、解除对该房屋的查封；三、开发商于判决生效后十日内协助李英办理房屋产权登记手续。案件受理费2万元由银行承担。 （文中人物为化名）

半岛晨报、39度视频首席记者佟亮