北京进深 徐迪 时隔一个月，中海地产通州九棵树项目又更新了一版总平图。

看得出来，对于通州首秀，中海相当重视。

两个版本差别还是比较明显的，主要体现在门庭、下沉广场等景观方面。

主体住宅楼的排布上没有太大调整，仅做了楼栋号的修改。

此外，对地面停车位进行了一轮优化。

1、架空层调整

调整后的总建筑规模约8.36万㎡（原8.4万㎡），其中：

地上计容建面不变，仍为5.44万㎡；

地上不计容建面从600㎡增至797㎡。

地上不计容建面增加，主要是因为架空层的面积变大了。

前一版本的架空层在西南角3-1#楼首层，调整到了东南角大门口的1#楼和2#楼首层，同时还增加了一处邻里中心。

2、机动车位减少

地下总建面从2.89万㎡减少到2.84万㎡。

机动停车位减少了5个，变为701个。

其中地面停车位从原来的138辆减少到115辆，主要是砍掉了原来正门下沉庭院南侧的一部分。

正中央以及以及北门下沉庭院东侧的停车场保留。

3、风雨连廊减少

东侧正门景观带进行了比较大的调整。

原来从大门进到邻里中心是一条直条走道，改成了两侧环绕式廊道；

下沉庭院形状更为方正，目测规模也增加了少许；

物业用房原来紧贴下沉庭院，向西移动了十几米；

风雨连廊从原来的两大块方形，调整为细长一条，更贴合连廊的字面意思，用来连接下沉庭院和物业用房。

4、楼栋拆分

由于东北角和西北角两栋小高层做了拆分，其余5栋洋房楼号未变。

住宅楼从原来的7栋变成9栋，总户数仍是580户，户均建面约94㎡，主打刚需小户型。

规划9栋住宅楼总计580户，户均建面约94㎡，主打刚需小户型。

5、北广场新增人行入口

小区东、北、西三面均有人行出入口。

西、北两侧设置了地库入口。

东侧为正门，通过风雨连廊，向内连接邻里中心、下沉庭院。

北门进来也有一处下沉庭院，原来是长条形，调整后更方正一些，同时增加了一处人行入口，可以直接进入下沉广场。

原来三个入口都是景观大门，新版本北面的没再标记“景观大门”字样。

户型方面与原版本没有太大出入。

预计是小户型为主，面积段预计75/92/100/119㎡。

北排两边的小高层：1#、2#和4#、5#，建面约100㎡，共200套；

北排中间的3#楼，建面约119㎡，共66套；

南排两侧6#楼、9#楼，建面约75㎡，共160套；

南排中间的两栋7#、8#，建面约92㎡，共154套。

赠送简单但是豪横，南向通面宽开敞阳台，进深1.5米；

北向通面宽设备平台，进深0.8米。

由于楼栋是行列式排布，东西间距较为紧凑，没有侧边飘窗赠送。

阳台和设备平台，在总平图上来看都是结构外建筑。

但在做户型预测时，发现阳台这部分应该要计一半面积，否则总建面对不上。

现行通例是，按开敞阳台报规，计一半建面，设备平台不计建面，交付时都包进室内，大概率是这样。

东侧退线20米，实际容积率增加。

6017地块的出让文件中提到，沿九棵树中路西侧道路红线向西20米范围内空间不得建设永久性建筑，建议结合开敞空间和绿化统一设计。

九棵树中路西侧，也就是小区东侧，只有大门沿红线而建，其余的住宅楼和配套楼都退线20米+。

这样一来，小区实际容积率会达到2.4左右。 

为了最大化保证楼间距，南北楼栋和西侧建筑都靠近红线，最小距离2.9米左右。

南排4栋楼东西间距5米出头，如果侧边开窗会形成对视，隐私性较差。

这4栋楼户型比较狭长，侧边不能开窗的话，整体通透性和采光也会受到影响。

拿地回溯：

中海通州九棵树地块于11月27日完成出让，总价12.48亿元，楼面价约2.29万元/㎡，溢价率0.97%。

项目开发主体北京海铧房地产开发有限公司成立于2012年3月，注册资本2000万元，由中海发展100%持股。

中国海外发展助理总裁付熙嵬付熙嵬担任项目法定代表人、董事；中海北京公司倪健刚担任项目总经理。

今年4月初，中海曾参与过通州八里桥地块的竞拍，但最终该地块由招商蛇口拿下，开发为朝棠揽阅项目。

中海地产以合作开发的方式参股了朝棠揽阅的项目公司，持股比例25%。

这是中海首次试水通州楼市，朝棠揽阅的市场表现让中海印证了通州的购买力。

九棵树项目，与八里桥的朝棠揽阅同属通州老城区。

今年以来，通州拍出溢价的两宗地都在老城区，除了朝棠揽阅所在的八里桥，还有中铁建花语璟云的梨园地块。

这一带是成熟住区，学铁商等配套都很完善。

离朝阳区很近，加上副中心和运河商务区的概念，对于东三环CBD外溢的刚需客群具有一定吸引力。