昨天，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确房地产开发贷款实行主办银行制，预售项目贷款期限最长不超过5年，现房销售项目最长不超过7年。意见还明确个人住房贷款期限最长不超过40年；所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。

意见提出，对于已发放的浮动利率个人住房贷款，当贷款利率水平与全国新发放个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可以与银行业金融机构协商变更合同约定的利率水平，或申请新发放浮动利率个人住房贷款置换存量贷款，方式应由借款人自主选择。变更后或新发放贷款利率加点幅度由银行业金融机构与借款人自主协商确定，不得低于变更或置换贷款时所在城市个人住房贷款利率加点下限（如有），贷款金额不得高于原贷款剩余本金金额。

为维护购房人合法权益，《意见》还延后了个人住房贷款发放时点：所购新建住房实行现房销售的，房贷应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。与此前的按揭放款节奏相比，购房人贷款资金的进入节点大幅后移，从制度上确保“能拿房、再还贷”。

与之配套的是受托支付要求：个人住房贷款应通过受托支付方式发放——现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。这意味着按揭资金不再直接沉淀于开发商自由支配的账户，而是全程处于银行与监管账户的封闭管理之下，预售烂尾风险对购房人的冲击被进一步隔离。

专家观点

购房家庭月度还款压力降低

个人住房贷款期限由30年延长至40年，是本轮政策中市场关注度最高的变化。上海易居房地产研究院副院长严跃进以100万元贷款本金、年利率3%、等额本息还款方式测算：30年期月供为4216.04元，延长至40年后月供降至3581.02元，每月还款额直接减少635.02元，降幅约15%。

这意味着购房家庭每年可节省约7620元的现金流支出，前五年累计可释放近3.8万元的还款压力。“对于当前收入增长呈阶段性特征的群体而言，这是实实在在的减负。”严跃进分析，期限拉长后总利息会相应增加，但“以时间换空间”的逻辑，让购房者在短期还款能力和长期债务安排之间有了更从容的选择空间，这正是政策灵活性的体现。

他说，期限延长叠加当前首付比例和房贷利率均已处于低位，形成了“首付低、利率低、月供低”的“三低”格局，有效降低了购房家庭的月度还款压力，对住房消费释放具有积极推动作用。值得一提的是，40年为上限而非标配，具体期限由购房人与商业银行协商合理确定，借贷双方均有更大灵活度。 本报记者 杨硕